Lo último en inversión. El Business Flipping. ¿En qué consiste?

Lo último en inversión: El Business Flipping. ¿En qué consiste?

Lo primero que debemos aclarar es que nos vamos a referir siempre al Flipping en un entorno de inversión, inmobiliario y de negocios. Por tanto, no debemos confundirlo con el término utilizado para la televisión donde Flipping significa que el contenido no está gustando y el espectador cambia de espacio o canal.
Así, hacer flip es comprar una propiedad o negocio a corto plazo para en el menor tiempo posible revenderla obteniendo grandes plusvalías.

Ya que nos liamos con terminología en inglés, diremos que  por lo general, el Flip es comprar bajo subasta o short-sales para luego rehabilitarse y finalmente obtener un gran profit.

¿Qué riesgos tiene el Business Flipping o House Flipping?

Las inversiones no están exentas de riesgos, ya hablemos del sector inmobiliario, de invertir en negocios tradicionales o tangibles y evidentemente mucho más cuando hablamos de inversiones en proyectos innovadores o StartUp.

Aquí mostramos algunos ejemplos de los riesgos más comunes:

Presupuesto:

Sin duda el mayor de los problemas es no haber realizado un buen presupuesto, por lo que contar con un buen equipo asesor será fundamental antes de aventurarnos en un proyecto Business Flipping o House Flipping.

Es evidente que no contar adecuadamente los costes de la rehabilitación de una vivienda será una problema a la hora de obtener los beneficios esperados. Cualquier contratiempo en las obras encarecerá nuestra inversión y por tanto reducirá nuestras ganancias.

En cuanto al Business Flipping, sin duda no tener en cuenta una buena campaña de marketing par captar clientela rápido, hacer del negocio un referente en el menor tiempo posible y calcular adecuadamente el coste de toda la puesta en funcionamiento, así como la facturación deseada para llegar a un precio de venta del negocio que genere buenos beneficios, será el mayor escollo al que tendrá que someterse el inversor en Business Flipping.

Es muy habitual que el ego nos haga perder la partida cuando jugamos al House Flipping o Business Flipping, puesto que la falta de presupuesto y por tanto no ser realista con las posibilidades económicas del inversor son la causa principal del abandono de proyectos y por tanto de la pérdida parcial e incluso total de la inversión realizada.

Disponer del suficiente capital para afrontar las inversiones necesarias y el tiempo necesario, aunque sea relativamente poco, es fundamental para obtener las plusvalías esperadas.

Exceso de autoestima:

Otro riesgo es haber sobre valorado las expectativas de venta de la vivienda o del negocio. En este sentido, y por mucha calidad que puedan tener las obras o reformas realizadas, para el caso de una vivienda o lo caras que puedan llegar a ser las instalaciones o maquinaria de un negocio, toda inversión tiene un techo a partir del cual el cliente o comprador no está dispuesto a pagar.

La localización de la vivienda o negocio será fundamental a la hora de tomar una decisión. Una vivienda de mucha calidad en un barrio humilde nunca alcanzará los precios de una en un barrio de clase media – alta. Esto es algo que en el sector inmobiliario más o menos todo inversor tiene en cuenta o al menos es más fácil verlo.

Sin embargo, cuando hablamos de un inversor en negocios esto no siempre ocurre. En estos casos nuestra consultora, especializada en compra venta de empresas y traspaso de negocios se encuentra con negocios muy rentables, con una gran inversión en maquinaria, un local fantástico y con unas cajas espectaculares, etc. y que sin embargo, por su localización no alcanzan ni de lejos el precio que podría tener un local de similares características en el centro de la ciudad. Negocios con buena facturación o grandes beneficios en zonas poco céntricas alcanzan precios inferiores a locales con pérdidas, alquileres sobre valorados y cajas ínfimas en el centro de las ciudades.

 

Por tanto, contar con profesionales en la valoración y tasación del negocio a realizar será fundamental. Las expectativas a la hora de hacer House Flipping o Business Flipping con el valor de venta debe ser muy realista y por tanto el apoyo en profesionales del sector, que serán los primeros interesados en realizar una venta rápida, será fundamental para situar la inversión inicial así como las obras o reformas, la inversión en campañas de márketing, etc en el nivel que le corresponde de acuerdo al beneficio o precio de venta esperado.

House Flipping:

El House Flipping no es otra cosa que el llamado “pase” de toda la vida en el sector inmobiliario. Es decir, comprar un inmueble a un precio muy reducido o incluso sin llegar a comprar en algunos casos, y rápidamente buscar otra persona que lo compre poco después por un importe mayor, o incluso si no lo hemos comprado, que directamente lo adquiera haciendo uso de nuestro buen saber hacer inmobiliario.

En Estados Unidos normalmente esto se hace por subasta y aunque aquí los subasteros ya no tienen el poder que tenían hace unos años, también se sigue haciendo, si bien, como habíamos indicado, los más habitual es hacer una “pase inmobiliario”. Otra fórmula muy usada para adquirir inmuebles con estas características es la del concurso de acreedores, pero ese es otro tema que ya hemos tratado en otros artículos.

Normalmente el Flipping Inmobiliario o House Flipping requiere de una inversión inicial y una remodelación o reforma de la vivienda más los gastos por los impuestos.

En le House Flipping se tiene muy en cuenta la localización del inmueble respecto a colegios, institutos, transporte público, zonas de ocio y por supuesto que sean propiedades que requieran una inversión mínima.

A valorar muy positivamente siempre será la cocina y el salón puesto que es donde más vida se hace y por tanto lo primero que entra por la vista al posible comprador futuro.

Los impuestos a pagar son un factor fundamental. Nuestros asesores Asesoría Edac nos han proporcionado en varias ocasiones información al respecto que aquí dejamos,  artículo Asesoría Edac. Por su parte, el portal inmobilairio Idealista cada año realiza un fantástico artículo también sobre los impuestos que se pagan en la compra de una vivienda.

Business Flipping:

Existen verdaderos profesionales del Business Flipping, que invierten en un negocio cuyo valor se ha visto mermado por la falta de liderazgo de los dueños, por agotamiento, por falta de conocimientos de la actual dirección o simplemente por que no hay relevo generacional. Estos profesionales de la inversión en negocio nos solicitan siempre negocios cuyo valor en caso de arrancarlos desde cero pudiera ser entre un 50 y un 100% más  caro realizar. En estos casos, cogen el negocio con unas buenas condiciones de arrendamiento o alquiler a largo plazo, realizan importantes reformas para que el local vuelva a situarse en el mercado como innovador y por supuesto, realizan una importante inversión en imagen, márketing, etc para atraer clientes lo más rápido posible y convertir su local en un éxito.

Este perfil de inversor suele ser más profesional que el inversor inmobiliario por cuanto la complejidad de la operación es mayor, ya que implicará la contratación de personal, contar con asesor y abogado, un equipo de márketing, etc mientras que el inversor inmobiliario en la mayoría de casos se ve perfectamente capaz de gestionar él sólo la compra, la reforma y la venta del inmueble.

En el Business Flipping lo más importante siempre será la caja o facturación por lo que será fundamental atraer clientes y llenar el local. Hacerlo atractivo también es imprescindible, pero quizá no lo sea tanto como en una vivienda.

Dentro de este apartado está el profesional que compra locales en los que puede obtener una licencia que pueda estar muy cotizada o valorada como podría ser un Restaurante, una Residencia Geriátrica, un Hotel o similar. Este inversor o bien realiza directamente las obras y reformas para obtener la licencia o bien realiza un anteproyecto y utiliza el Home Staging como fuerza de venta y que el “comprador” del negocios pueda ver una buena oportunidad. Normalmente este perfil de comprador se queda con el inmueble para arrendar / alquilar con la licencia obtenida.

A nuestra consultora de negocio acuden multitud de emprendedores que desean iniciar un negocio, pero que sus posibilidades de inversión no son demasiado grandes aunque sí están dispuestos a pagar un buen alquiler por tener trabajo y un negocio propio. Por tanto, es una muy buena oportunidad de negocio comprar un local con el que se pueda obtener una buena licencia, transformarlo y/o darle un toque único, distinto e innovador para posteriormente alquilar, dado que el alquiler siempre es superior al que existe al entregar un local vacío y sin licencia.

Lo más habitual en el Business Flipping es encontrar bares, cafeterías, restaurantes y panaderías ya que son los productos o inversiones más demandados por el pequeño emprendedor que quiere arrancar su negocio. La principal ventaja de este tipo de inversión es que con apenas una ligera reforma e inversión inicial en márketing es posible aumentar la caja y mejorar la imagen del establecimiento por lo que rápidamente podemos incrementar el valor del negocio. Eso sí…siempre tendremos que contar con un gran equipo detrás que soporte la carga del negocio a sus espaldas y principalmente que estén involucrados con el negocio puestos que la velocidad creciendo es clave.

En otra línea más potente se encuentran las residencias y hoteles pero las inversiones son mucho mayores y la capacidad económica del inversor en Business Flipping ha de ser sobradamente solvente para hacer frente a las inversiones iniciales y al tiempo.

El comprador de “negocios chollo” para hacer Business Flipping también suele adquirir este tipo de producto a través de los concursos de acreedores donde se compran desde unidades productivas hasta lotes de maquinaria o negocios completos a precios más que competitivos. De hecho, esta práctica se está extendiendo a las empresas tecnológicas e incluso nuestra consultora ha incorporado un departamento específico de análisis de empresas StartUp para la compra y adaptación de este tipo de empresas, dado que supone una gran oportunidad adquirir una tecnología avanzada a precio de saldo para su posterior adaptación e impulso a través de nuestros equipos de incubación y aceleración.

 

Nuestra consultora cuenta con todo un equipo de desarrollo de negocio e inversión que ayuda a nuestros clientes tanto en el área de House Flipping como en la de Business Flipping puesto que trabajamos con equipo propio desde la parte comercial de captación y venta pasando por nuestro equipo de diseño y márketing y económico, para posteriormente si se tratase de un negocio rentable y/o interesante nuestro equipo jurídico, fiscal y laboral se pueda encargar de la gestión del día a día. Participamos de todos los proyectos de inversión como si fueran propios y entramos en aquellos proyectos en los que el emprendedor o inversor más engagement ha tenido con nuestros equipos de desarrollo.

Si desea realizar una inversión a medida, única y con garantías no dude en consultar a nuestro equipo. En inversión trabajamos desde la parte más segura como el sector Inmobiliario, pasando por las inversiones tradicionales en negocios y llegando a la más innovadora con proyectos StartUp donde la tecnología, la investigación y las rondas de inversión y financiación toman el mando y las riendas de la empresa.

 

Daniel Moreno Haro

CEO La Central del Negocio Trampolin Business

Archivos adjuntos

Related Post

thumbnail
hover

5 Alternativas al cierre de negocios:...

5 Alternativas al cierre de negocios: Ni un local vacío La actual situación de crisis económica causada principalmente por el Covid está...

thumbnail
hover

5 Claves necesarias para la adaptación...

5 Claves necesarias para la adaptación de negocios tras el COVID La llegada del Covid19 ha traído consigo una oleada de desgracias para la...

thumbnail
hover

¿Plan de TRANSICIÓN A LA NUEVA...

¿Cuándo podremos abrir nuestro negocio? Lo primero que tenemos que saber es que a fecha de publicación del presente NO existe ninguna pub...

Deje su comentario

Condiciones servicio Publicación:

Don Daniel Moreno Haro, mayor de edad, en su calidad de Consultor especializado en compra-venta de negocios, con DNI 40994813G, Administrador de LA CENTRAL DEL NEGOCIO, cuyo domicilio profesional es C/ Valencia 482, local, de Barcelona, en adelante denominado LA CENTRAL. La Central Del Negocio es propiedad de Asesoría Edac - Lcdn SL con NIF B64697527 y domicilio social en Barcelona.

Ambas partes, VENDEDOR/CEDENTE/PORPIETARIO (en adelante VENDEDOR) y LA CENTRAL, intervienen, con capacidad legal necesaria y suficiente que se reconocen, suscriben el presente Contrato de Actuación con arreglo a los siguientes 

PACTOS

Primero.-Publicación y Cesión de datos: Para el caso de contratar los servicios de publicación, La Central publicará el negocio, local propiedad descrito en el presente contrato en su página web, siguiendo los datos y parámetros proporcionados por el Vendedor y siguiendo sus instrucciones en todo momento. El precio final de publicación será incorporado por el VENDEDOR en el encargo de valoración del negocio entregado por LA CENTRAL.

En función de la opción de publicación contratada, se informa al VENDEDOR que La Central promocionará el negocio en diferentes portales especializados en compra venta de empresas y traspaso de negocios, alquiler o compra venta por cuenta del cliente y podrá ceder a terceros información de la empresa en venta o negocio en traspaso o local en venta o alquiler por lo que usted autoriza expresamente a La Central a poder divulgar datos del mismo con la finalidad siempre y única de ayudarle a conseguir los objetivos que motivan la propia publicación: venta, traspaso o alquiler.

Así mismo, el VENDEDOR autoriza mediante el presente a que sus datos puedan ser incorporados en sus bases de datos y puedan ser cedidos a terceros que formen parte del mismo grupo empresarial con fines comerciales.

Segundo.-Tiempo. El tiempo de contratación vendrá regulado por su propia elección y será prorrogable por periodos idénticos para el caso de no comunicar decisión en contrario. Por tanto, el presente se realiza con carácter indefinido y hasta la realización de la venta, traspaso o cesión del negocio, alquiler o venta o en su defecto hasta la retirada del anuncio.

Para el caso de querer rescindir el presente sin motivo justificado por anticipado se devengarían los honorarios o compensaciones indicadas en el Pacto Octavo del presente.

Se entenderá por causa justificada de imposibilidad de realizar la cesión, traspaso, venta o alquiler:

1.    Que el propietario del local arrendado no acepte nuevos inquilinos.

2.    Que el ayuntamiento no facilite el cambio de nombre.

3.    Que exista imposibilidad de traspasar o ceder la licencia.

4.    Que por razones urbanísticas deba posponerse el traspaso, venta o alquiler debido a problemas burocráticos, dificultades y/o obras que afecten directamente al negocio,

5.    Por circunstancias familiares extremas que impidan la firma del titular o titulares de la correspondiente licencia y pueda quedar interrumpida la operación, etc.

La Central podrá solicitar justificación de cualquiera de las motivaciones expuestas en el presente.

Tercero.- Modalidades de Contratación y servicios incluidos:


El precio de los servicios indicados podrá ir variando en función de las ofertas publicadas por lo que será objeto directo de contratación a través de sistema directo en web según el momento.

Cuarto.- Obligaciones del Vendedor. El VENDEDOR   se obliga de forma expresa a comunicar la operación de venta, cesión o traspaso y alquiler a LA CENTRAL, debiendo ponerse en contacto con ésta para informar al respecto salvo pacto expreso entre las partes.

La realización de contratos y documentos tanto de compra venta de empresa como cesión o traspaso del negocio, alquiler o venta con otras consultoras no exime al cliente de pagar los honorarios de publicación pactados incluso para el caso de realizar una compra venta de acciones, un subarriendo o una venta parcial o cesión parcial de negocio. Cualquier alteración en la propiedad del negocio o local por cualquier cuestión jurídica o mercantil supondrá la finalización del presente contrato devengando en su caso los honorarios pendientes hasta la finalización del contrato.

Para el caso de contratar el servicio PREMIUM, el VENDEDOR deberá facilitar a LA CENTRAL los datos del COMPRADOR o CESIONARIO para poder llevar a cabo la citada operación y para salvaguardar la propia relación contractual del presente. Así mismo, el VENDEDOR se obliga a informar a su COMPRADOR que sus datos serán proporcionados a LA CENTRAL en salvaguarda del presente contrato.

Quinto.- Compromiso. Corresponderá a LA CENTRAL las labores de realización de los trabajos contratados con total diligencia con la finalidad de poder llevar a buen término la operación de traspaso, venta o alquiler con total garantía para el vendedor o cedente y el comprador o cesionario.

En función de la contratación elegida LA CENTRAL se compromete a mantener informado al VENDEDOR sobre el estado de su anuncio y las estadísticas del mismo para que pueda tomar una decisión más acertada sobre la estrategia a seguir a la hora de vender su negocio.

LA CENTRAL mantendrá, para el caso de contratar el servicio, cualquier anuncio y/o promoción del negocio objeto de traspaso, venta o alquiler hasta que el VENDEDOR comunique su Cesión , traspaso, venta o alquiler definitivo.

Sexto.-Honorarios. La Central no cobrará comisión alguna por la intermediación en el presente contrato al VENDEDOR y remitirá para el caso de contratarse los servicios, los contactos y/o posibles candidatos que surjan directamente para que personalmente puedan negociar ambas partes.

En función del tipo o modalidad de contratación elegida, La Central podrá Asesorar y proporcionar candidatos además de promocionar en diferentes medios el negocio objeto del presente y a gestionar conjuntamente las posibles ofertas de compra que existan sobre el negocio.

La Central podrá devengar honorarios adicionales al COMPRADOR o CESIONARIO por las gestiones de: Realización de contratos, cambios de nombre, cambios de titular de licencia, etc. siempre que este los pida expresamente En ningún caso se cobrará importe adicional al vendedor del negocio más allá de los descritos en el presente siempre salvo pacto expreso entre las partes o que el VENDEDOR contrate otros servicios que ofrece La Central que no son objeto del presente contrato.

No se incluye la tramitación de los cambios de nombre o licencia que en todo caso irían a cargo del comprador o cesionario. Todo ello salva pacto expreso entre las partes que en cualquier caso no exime al cliente de pagar los honorarios indicados en el Pacto Segundo.

Para la prestación del servicio se requerirá el pago de los servicios de forma on-line.

Únicamente el PLAN PREMIUM conlleva unos honorarios adicionales en el momento de realizar la operación de cesión, traspaso, compra venta o alquiler por importe de 1.990€ que serán abonados en el momento de retirar el anuncio o realizarse la operación objeto de publicación.

Honorarios Adicionales:

Le recomendamos que si desea contratar alguno de nuestros Servicios adicionales como Fotografía, Video o Marketing contacte con nuestros asesores para que puedan realizarle un presupuesto a medida. Inicialmente quedan excluidos de la modalidad de contratación directa on-line.

Los Servicios contratados son paquetes estándar y cualquier alteración de los mismos deberá ser objeto de pacto entre las partes de forma previa.

Para el caso de que la cesión, traspaso o compra venta en cualquiera de sus modalidades jurídicas se produjera tras la publicación realizada por LA CENTRAL en las modalidades de contratación Plan Gold y Plan Premium con un precio superior a 80.000€, LA CENTRAL tendrá derecho al cobro de unos honorarios adicionales del 0,7% sobre el valor final de la operación debido al sobrecoste que supone la promoción de este tipo de negocio.

El VENDEDOR cuya publicación se realiza con este importe inicial se obliga expresamente a remitir al retirar el anuncio y/o finalizar la relación comercial con La Central, a remitir el contrato de cesión, traspaso, compra venta o alquiler en cualquier de sus modalidades jurídicas, incluso para el cambio o compra venta de acciones o títulos para salvaguardar la buena fe y que La Central pueda verificar la correspondencia o no de honorarios adicionales.

Séptimo.-Responsabilidades. De no estar expresamente contratado el servicio, La Central no entrará a valorar la veracidad de los datos proporcionados por lo que se exime de toda responsabilidad sobre la documentación aportada a un posible comprador o cesionario, por la veracidad de los datos proporcionados, etc. Se advierte así mismo que para el caso de contratarse el servicio de asesoramiento, al comprador se le advertirá así mismo de este mismo hecho.

El presente contrato se entiende IN PERSONAE por lo que El VENDEDOR asume de forma personal las obligaciones del presente contrato incluso si la forma jurídica objeto de contrato fuera societario.

El Vendedor afirma que los datos incluidos en el presente son ciertos bajo su responsabilidad.

Finalmente, se aconseja al cliente que no rescinda contratos, ni mercantiles ni laborales, hasta la firma del contrato definitivo de Venta, traspaso o cesión, no asumiendo LA CENTRAL responsabilidad alguna por dichos extremos, en ningún caso.

Octavo.- Indemnización por incumplimiento. En caso de incumplimiento de las obligaciones descritas en el presente contrato en base a la modalidad de contratación elegida, EL VENDEDOR se obliga a abonar en concepto de indemnización por daños y perjuicios así como costes asumidos por La Central en concepto de promoción del negocio, uso de web y recursos de la empresa el doble del importe que quedase pendiente de devengo hasta finalización de contrato con un mínimo de 600€.

Así mismo, y de forma adicional, para el caso de la contratación PREMIUM, EL VENDEDOR (cedente) deberá indemnizar a LA CENTRAL con el doble del importe de los honorarios a los que tuviera derecho a percibir LA CENTRAL en base al presente contrato más los intereses que generen como consecuencia de tal incumplimiento como cláusula indemnizatoria por incumplimiento.

Noveno.-Fuero y Legislación aplicable. Con renuncia a cualquier otro foro las partes se someten a la competencia de los Tribunales de Barcelona en todo lo relativo a las discrepancias que pudieran surgir sobre el presente Contrato.

Décimo.- Protección de Datos. De acuerdo con lo establecido en el nuevo Reglamento (UE) 2016/679 de 27 de abril, de protección de datos de carácter personal y la libre circulación de los mismos,  le informamos que en DAC SERVICIOS ADMINISTRACION SL  los datos personales que Ud. nos facilite serán incorporados a nuestros ficheros automatizados con el fin de prestarles el servicio solicitado. Los datos facilitados se conservarán mientras se mantenga la relación comercial o durante los años necesarios para cumplir con las obligaciones legales. Los datos no se cederán a terceros salvo que exista obligación legal para ello. Si lo desea, puede ejercitar los derechos de acceso, rectificación y cancelación y oposición, previstos en la ley, dirigiendo un escrito a DAC SERVICIOS ADMINISTRACION SL con NIFB64697527con domicilio social en Calle Valencia 482 Local, BARCELONA.


En lo especialmente establecido en este Contrato será de aplicación la regulación del arrendamiento de servicios en el Código Civil