Lo último en inversión. El Business Flipping. ¿En qué consiste?

Lo último en inversión: El Business Flipping. ¿En qué consiste?

Lo primero que debemos aclarar es que nos vamos a referir siempre al Flipping en un entorno de inversión, inmobiliario y de negocios. Por tanto, no debemos confundirlo con el término utilizado para la televisión donde Flipping significa que el contenido no está gustando y el espectador cambia de espacio o canal.
Así, hacer flip es comprar una propiedad o negocio a corto plazo para en el menor tiempo posible revenderla obteniendo grandes plusvalías.

Ya que nos liamos con terminología en inglés, diremos que  por lo general, el Flip es comprar bajo subasta o short-sales para luego rehabilitarse y finalmente obtener un gran profit.

¿Qué riesgos tiene el Business Flipping o House Flipping?

Las inversiones no están exentas de riesgos, ya hablemos del sector inmobiliario, de invertir en negocios tradicionales o tangibles y evidentemente mucho más cuando hablamos de inversiones en proyectos innovadores o StartUp.

Aquí mostramos algunos ejemplos de los riesgos más comunes:

Presupuesto:

Sin duda el mayor de los problemas es no haber realizado un buen presupuesto, por lo que contar con un buen equipo asesor será fundamental antes de aventurarnos en un proyecto Business Flipping o House Flipping.

Es evidente que no contar adecuadamente los costes de la rehabilitación de una vivienda será una problema a la hora de obtener los beneficios esperados. Cualquier contratiempo en las obras encarecerá nuestra inversión y por tanto reducirá nuestras ganancias.

En cuanto al Business Flipping, sin duda no tener en cuenta una buena campaña de marketing par captar clientela rápido, hacer del negocio un referente en el menor tiempo posible y calcular adecuadamente el coste de toda la puesta en funcionamiento, así como la facturación deseada para llegar a un precio de venta del negocio que genere buenos beneficios, será el mayor escollo al que tendrá que someterse el inversor en Business Flipping.

Es muy habitual que el ego nos haga perder la partida cuando jugamos al House Flipping o Business Flipping, puesto que la falta de presupuesto y por tanto no ser realista con las posibilidades económicas del inversor son la causa principal del abandono de proyectos y por tanto de la pérdida parcial e incluso total de la inversión realizada.

Disponer del suficiente capital para afrontar las inversiones necesarias y el tiempo necesario, aunque sea relativamente poco, es fundamental para obtener las plusvalías esperadas.

Exceso de autoestima:

Otro riesgo es haber sobre valorado las expectativas de venta de la vivienda o del negocio. En este sentido, y por mucha calidad que puedan tener las obras o reformas realizadas, para el caso de una vivienda o lo caras que puedan llegar a ser las instalaciones o maquinaria de un negocio, toda inversión tiene un techo a partir del cual el cliente o comprador no está dispuesto a pagar.

La localización de la vivienda o negocio será fundamental a la hora de tomar una decisión. Una vivienda de mucha calidad en un barrio humilde nunca alcanzará los precios de una en un barrio de clase media – alta. Esto es algo que en el sector inmobiliario más o menos todo inversor tiene en cuenta o al menos es más fácil verlo.

Sin embargo, cuando hablamos de un inversor en negocios esto no siempre ocurre. En estos casos nuestra consultora, especializada en compra venta de empresas y traspaso de negocios se encuentra con negocios muy rentables, con una gran inversión en maquinaria, un local fantástico y con unas cajas espectaculares, etc. y que sin embargo, por su localización no alcanzan ni de lejos el precio que podría tener un local de similares características en el centro de la ciudad. Negocios con buena facturación o grandes beneficios en zonas poco céntricas alcanzan precios inferiores a locales con pérdidas, alquileres sobre valorados y cajas ínfimas en el centro de las ciudades.

 

Por tanto, contar con profesionales en la valoración y tasación del negocio a realizar será fundamental. Las expectativas a la hora de hacer House Flipping o Business Flipping con el valor de venta debe ser muy realista y por tanto el apoyo en profesionales del sector, que serán los primeros interesados en realizar una venta rápida, será fundamental para situar la inversión inicial así como las obras o reformas, la inversión en campañas de márketing, etc en el nivel que le corresponde de acuerdo al beneficio o precio de venta esperado.

House Flipping:

El House Flipping no es otra cosa que el llamado “pase” de toda la vida en el sector inmobiliario. Es decir, comprar un inmueble a un precio muy reducido o incluso sin llegar a comprar en algunos casos, y rápidamente buscar otra persona que lo compre poco después por un importe mayor, o incluso si no lo hemos comprado, que directamente lo adquiera haciendo uso de nuestro buen saber hacer inmobiliario.

En Estados Unidos normalmente esto se hace por subasta y aunque aquí los subasteros ya no tienen el poder que tenían hace unos años, también se sigue haciendo, si bien, como habíamos indicado, los más habitual es hacer una “pase inmobiliario”. Otra fórmula muy usada para adquirir inmuebles con estas características es la del concurso de acreedores, pero ese es otro tema que ya hemos tratado en otros artículos.

Normalmente el Flipping Inmobiliario o House Flipping requiere de una inversión inicial y una remodelación o reforma de la vivienda más los gastos por los impuestos.

En le House Flipping se tiene muy en cuenta la localización del inmueble respecto a colegios, institutos, transporte público, zonas de ocio y por supuesto que sean propiedades que requieran una inversión mínima.

A valorar muy positivamente siempre será la cocina y el salón puesto que es donde más vida se hace y por tanto lo primero que entra por la vista al posible comprador futuro.

Los impuestos a pagar son un factor fundamental. Nuestros asesores Asesoría Edac nos han proporcionado en varias ocasiones información al respecto que aquí dejamos,  artículo Asesoría Edac. Por su parte, el portal inmobilairio Idealista cada año realiza un fantástico artículo también sobre los impuestos que se pagan en la compra de una vivienda.

Business Flipping:

Existen verdaderos profesionales del Business Flipping, que invierten en un negocio cuyo valor se ha visto mermado por la falta de liderazgo de los dueños, por agotamiento, por falta de conocimientos de la actual dirección o simplemente por que no hay relevo generacional. Estos profesionales de la inversión en negocio nos solicitan siempre negocios cuyo valor en caso de arrancarlos desde cero pudiera ser entre un 50 y un 100% más  caro realizar. En estos casos, cogen el negocio con unas buenas condiciones de arrendamiento o alquiler a largo plazo, realizan importantes reformas para que el local vuelva a situarse en el mercado como innovador y por supuesto, realizan una importante inversión en imagen, márketing, etc para atraer clientes lo más rápido posible y convertir su local en un éxito.

Este perfil de inversor suele ser más profesional que el inversor inmobiliario por cuanto la complejidad de la operación es mayor, ya que implicará la contratación de personal, contar con asesor y abogado, un equipo de márketing, etc mientras que el inversor inmobiliario en la mayoría de casos se ve perfectamente capaz de gestionar él sólo la compra, la reforma y la venta del inmueble.

En el Business Flipping lo más importante siempre será la caja o facturación por lo que será fundamental atraer clientes y llenar el local. Hacerlo atractivo también es imprescindible, pero quizá no lo sea tanto como en una vivienda.

Dentro de este apartado está el profesional que compra locales en los que puede obtener una licencia que pueda estar muy cotizada o valorada como podría ser un Restaurante, una Residencia Geriátrica, un Hotel o similar. Este inversor o bien realiza directamente las obras y reformas para obtener la licencia o bien realiza un anteproyecto y utiliza el Home Staging como fuerza de venta y que el “comprador” del negocios pueda ver una buena oportunidad. Normalmente este perfil de comprador se queda con el inmueble para arrendar / alquilar con la licencia obtenida.

A nuestra consultora de negocio acuden multitud de emprendedores que desean iniciar un negocio, pero que sus posibilidades de inversión no son demasiado grandes aunque sí están dispuestos a pagar un buen alquiler por tener trabajo y un negocio propio. Por tanto, es una muy buena oportunidad de negocio comprar un local con el que se pueda obtener una buena licencia, transformarlo y/o darle un toque único, distinto e innovador para posteriormente alquilar, dado que el alquiler siempre es superior al que existe al entregar un local vacío y sin licencia.

Lo más habitual en el Business Flipping es encontrar bares, cafeterías, restaurantes y panaderías ya que son los productos o inversiones más demandados por el pequeño emprendedor que quiere arrancar su negocio. La principal ventaja de este tipo de inversión es que con apenas una ligera reforma e inversión inicial en márketing es posible aumentar la caja y mejorar la imagen del establecimiento por lo que rápidamente podemos incrementar el valor del negocio. Eso sí…siempre tendremos que contar con un gran equipo detrás que soporte la carga del negocio a sus espaldas y principalmente que estén involucrados con el negocio puestos que la velocidad creciendo es clave.

En otra línea más potente se encuentran las residencias y hoteles pero las inversiones son mucho mayores y la capacidad económica del inversor en Business Flipping ha de ser sobradamente solvente para hacer frente a las inversiones iniciales y al tiempo.

El comprador de “negocios chollo” para hacer Business Flipping también suele adquirir este tipo de producto a través de los concursos de acreedores donde se compran desde unidades productivas hasta lotes de maquinaria o negocios completos a precios más que competitivos. De hecho, esta práctica se está extendiendo a las empresas tecnológicas e incluso nuestra consultora ha incorporado un departamento específico de análisis de empresas StartUp para la compra y adaptación de este tipo de empresas, dado que supone una gran oportunidad adquirir una tecnología avanzada a precio de saldo para su posterior adaptación e impulso a través de nuestros equipos de incubación y aceleración.

 

Nuestra consultora cuenta con todo un equipo de desarrollo de negocio e inversión que ayuda a nuestros clientes tanto en el área de House Flipping como en la de Business Flipping puesto que trabajamos con equipo propio desde la parte comercial de captación y venta pasando por nuestro equipo de diseño y márketing y económico, para posteriormente si se tratase de un negocio rentable y/o interesante nuestro equipo jurídico, fiscal y laboral se pueda encargar de la gestión del día a día. Participamos de todos los proyectos de inversión como si fueran propios y entramos en aquellos proyectos en los que el emprendedor o inversor más engagement ha tenido con nuestros equipos de desarrollo.

Si desea realizar una inversión a medida, única y con garantías no dude en consultar a nuestro equipo. En inversión trabajamos desde la parte más segura como el sector Inmobiliario, pasando por las inversiones tradicionales en negocios y llegando a la más innovadora con proyectos StartUp donde la tecnología, la investigación y las rondas de inversión y financiación toman el mando y las riendas de la empresa.

 

Daniel Moreno Haro

CEO La Central del Negocio

Marina Llauger Torras

CEO Trampolin Business

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