¿Qué es mejor, comprar una vivienda o alquilar una vivienda?

En La Central del Negocio, como especialistas en Inversión, Compra venta de empresas, traspaso de negocio e inversión inmobiliaria, cada año recibimos infinidad de consultas por parte de nuestros clientes, ya sean emprendedores consolidados, emprendedores “novatos” o avispados inversores, que no es otra que dónde poder poner a buen recaudo los ahorros… y con ello, la pregunta de qué es mejor, si comprar un piso o alquilarlo, si comprar un piso o un local, si invertir en un negocio o invertir en inmobiliaria, etc.

Pues…. NO tenemos una única respuesta: No existe una verdad absoluta sobre si es mejor comprar o alquilar una vivienda. En el presente artículo vamos intentar dar 3 claves para saber qué elegir.

Lo que a estas alturas casi todos nuestros clientes tienen claro es que los gastos de la compra venta de un piso son de entre un 10% y un 15% del valor del mismo. Lo mismo ocurre con la compra de un local donde además deberá diferenciarse entre comprar por ITP o por IVA en función de sus propias características, pero esto es un tema a parte ya tratado en otros artículos anteriores. ( Impuesto ITP ; compra venta por IVA o por ITP )

¿Cómo valoramos si nos interesa comprar un piso o alquilar o comprar un local o alquilarlo?

Como expertos inmobiliarios, y siempre apoyados por nuestro departamento jurídico y económico de Asesoría Edac miramos de valorar las inversiones inmobiliarias igual que pueden valorarse por ejemplo las acciones de una empresa y de cuándo es el momento para invertir en bolsa en algún valor. Sin embargo, muchas veces es más necesario el sentido común que cualquier análisis económico que pueda hacerse y valorar además las posibilidades actuales o futuras del inversor son fundamentales. Todos los puntos anteriores, junto con el conocimiento del mercado es lo que nos ayudará a tomar una decisión “sabia” sobre cómo invertir nuestros ahorros.

1.- Valorar los años de alquiler necesarios para la compra de la vivienda:

Tal y como ya habíamos avanzado, para valorar si es mejor comprar o alquilar un piso o un local valoramos algo tan sencillo como por ejemplo los años que estaríamos pagando alquiler para equipararlo al precio del inmueble.

Así por ejemplo:

Si tenemos un piso que vale 300.000€ y se puede alquilar por 1.000€ realizaríamos una valoración tan sencilla como:

1. Compra:

Compra Piso 300.000€ + Gastos 30.000€ + Intereses Hipoteca a 30 años 43.000 =  373.000€ a lo que deberíamos añadir que deberemos disponer de un mínimo de 60.000€ para que la hipoteca pueda ser concedida.

Total mensual a 30 años: 1.036€ / mes

1. Alquiler:

Coste mensual: 1.000€/mes sin desembolso inicial.

Como vemos en este ejemplo, proyectado a 30 años e pagaría el mismo importe de alquiler que de hipoteca. La pregunta aquí sería si con los 60.000€ de desembolso inicial que deberíamos hacer en la Hipoteca podemos hacer alguna otra cosa.

Es decir, si somos capaces de invertir los 60.000€ iniciales necesarios para la compra en por ejemplo un Negocio que nos pueda generar un rendimiento del 20% anual ya tendríamos la respuesta. Continúa de alquiler, invierte los 60.000€ en otro producto y estarás ahorrando un 20% anual, que proyectado a 30 años te daría con el interés compuesto un rendimiento mucho mayor.

En este caso, invertir en vivienda podría aconsejarse en 2 casos:

• Necesidad de vivienda habitual y sin expectativas de grandes cambios futuros o lo que es lo mismo, que no se vayan a necesitar más habitaciones, más espacio, etc. próximamente ya que si pretendemos especular con la vivienda a la espera de su incremento de valor hemos de tener en cuenta que volveremos a pagar un 10% con la nueva compra por lo que estaremos destinando un 20% de nuestra inversión sólo a impuestos.
• Inversor “poco arriesgado”: aunque seguro que podríamos encontrar en el mercado mejores opciones de inversión y con más rentabilidad, podríamos aconsejar invertir en este producto inmobiliario a un inversor precavido y cauteloso de sus ahorros sin necesidades económicas futuras. Sería una buena inversión para aquellos temerosos del banco, de poder perder los ahorros y que prefieren tener algo seguro que arriesgar con “mucho”.

Por tanto, y por resumir esta primera recomendación, para comprar un vivienda necesitaremos disponer de un 30% del valor de la vivienda ahorrado. Pero si además queremos conseguir buenas condiciones hipotecarias tanto tu perfil socio económica como familiar y laboral determinarán si tienes mejores o peores condiciones hipotecarias.

2.- Necesidad de generar ahorro:

Ya hemos avanzado que para la compra de una vivienda es necesario disponer de aproximadamente un 30% del valor de la misma para poder acceder por ejemplo a una hipoteca.

Actualmente se calcula que un 49% de inquilinos tienen capacidad de compra y por tanto para pagar una hipoteca. Sin embargo, sólo un 13% de ellos tiene capacidad suficiente para poder generar los ahorros que se solicitan para acceder a una hipoteca y poder ser propietarios.

La realidad del mercado es que muchos inquilinos se ven ahogados por el propio alquiler lo que a su vez genera que no puedan ahorrar para poder comprar. Por eso mismo, disponer de una buena cultura financiera y fiscal desde pequeños es fundamental para entender cómo funciona el mercado inmobiliario y poder así facilitar que especialmente la juventud pueda elegir si comprar una vivienda o vivir de alquiler, pero que una u otra cosa no sea “impuesta” por la propia situación socio económica en la que se encuentren cuando alcancen su madurez laboral.

Por eso mismo, a la hora de invertir es necesario contar con el Asesoramiento de expertos en inversión que puedan aportar una opinión neutral sobre los beneficios o no de comprar una vivienda.

Hemos de pensar que por ejemplo en Estados Unidos sólo un 23% de la población tiene capacidad económica suficiente para hacer frente a una hipoteca frente al 49% que anteriormente decíamos que tenemos en España. Entonces, ¿Cuál es el problema para poder comprar vivienda?…. el ahorro.

A la hora de embarcarse en deudas a largo plazo u obligaciones, a parte de valorar evidentemente los riesgos que pueden asumirse, es importante tener en cuenta que es recomendable no endeudarse nunca por encima del 35%-40% de los ingresos que recibimos para pagar las deudas.

Es decir, una pareja que ingresa en casa 2.800€ ( 1.400€ cada uno ) no sería recomendable pagar una hipoteca superior a 1.120€. Es decir, la que indicábamos en el punto 1 siempre que se disponga del ahorro para hacer frente a los gastos iniciales.

¿Por qué es necesario ahorrar previamente o generar ingresos invirtiendo en negocios y otras fuentes de ingresos?

El informe de Eurostat  manifiesta que debido al incremento del precio de los alquileres de los últimos años el esfuerzo económico que supone actualmente comprar una vivienda es menor que el de alquiler. Por tanto, bajo esta premisa y en un entorno de “tipos de interés fijos” relativamente bajos como el actual, parece una muy buena idea invertir en un piso de propiedad.

Si valoramos las capacidad económicas y diferenciamos a compradores de viviendas y a inquilinos observamos que no existe una gran diferencia salarial. Concretamente, las personas que pagan alquiler presentan unos ingresos medios de unos 1.500€ frente a los 1.800€ que presentan de media los compradores. Ahora bien, mientras que los compradores acreditan de media haber ahorrado unos 15.000€ los inquilinos tienen ahorrado de media 1.800€. ¿Qué pasó por el camino? ¿Por qué de esa diferencia?

Opciones que pueden platearse sin no tenemos ahorros: Alquiler con opción a compra.

Nuestros Asesores Jurídicos nos indican que cada vez con más frecuencia los clientes nos preguntan por el Alquiler con opción de compra que explicábamos en artículos anteriores (en qué consiste el alquiler con opción de compra) . Esta opción intermedia permitiría que ya sea todo el alquiler pagado o parte del mismo pueda ser usado como parte del precio pactado de venta.

¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?

Básicamente se pacta hoy un precio de venta futuro para el piso o local.

Se pacta también un precio de alquiler y del precio pagado se negocia qué parte del precio pagado se podrá ir descontando del precio de venta futuro.

Así por ejemplo, en el mismo caso del artículo, si pactásemos por ejemplo 3 años de alquiler con opción a compra por los 300.000€ nos encontraríamos a los 3 años que ya hemos pagado del importe inicial a invertir la cantidad de 36.000€ por lo que los ahorros necesarios para la compra se habrían reducido a la mitad.

En La Central del Negocio recibimos muchas consultas sobre cómo funciona el alquiler con opción a compra, tanto para pisos o locales como últimamente la posibilidad de comprar un negocio con pagos aplazados cediendo temporalmente la licencia con ciertas garantías.

3.- ¿Podrían aparecer cambios en nuestra vida?

Coloquialmente siempre se dice que alquilar un piso es “tirar” el dinero y en cambio que en un negocio no deberías nunca comprar inmuebles y deberías alquilar.

Estas afirmaciones, como decíamos anteriormente, no tienen una única respuesta ya que cada uno habla desde su experiencia personal.

La realidad es que si pensamos que en el futuro podríamos estar viviendo en otro lugar, o que nuestra empresa podría trasladar su sede, o incluso que podríamos aumentar la familiar y necesitar más espacio, etc. sin duda parecería más interesante alquilar. En estos casos una hipoteca a medio y largo plazo no parece una buena idea ya que nos condicionaría.

En cambio, sí podríamos plantearnos una inversión más pequeña que no afectase inicialmente a la capacidad de ahorro, a la movilidad, etc. y por ejemplo alquilarla de forma que nos pudiera dar un rendimiento suficiente para continuar manteniendo nuestras capacidades mensuales al mismo tiempo que generamos patrimonio.

Resumen:

¿Cuándo es mejor comprar una vivienda o comprar un local?

Siempre que tengas ahorros, estabilidad laboral y el precio de venta sea adecuado te interesará comprar si no esperas grandes cambios en tu vida.

¿Cuándo es mejor alquilar una vivienda o un local?

Cuando no dispongas de ahorros sin duda no te quedará otra que acceder al alquiler. Pero además, si esperas grandes cambios en tu vida o en tu negocio quizá no sea la mejor opción comprar. El alquiler es una buena medida que puede darte perspectiva.

La Central del Negocio es una consultora especializada en emprendedores e inversores que dispone de un departamento especializado en Inmobiliaria que puede ayudarle a encontrar la vivienda o local que está buscando. Además, sus consultores cuentan con el apoyo del equipo fiscal, jurídico y económico de Asesoría Edac, que proporciona una visión realista de los rendimientos y beneficios que puede obtenerse de una inversión inmobiliaria o por invertir en un negocio. Nuestra consultora siempre está atenta a las mejores oportunidades en pisos y locales y las mejores oportunidades de inversión en negocios que obtienen buenas rentabilidades.

Si desea invertir en un negocio o está pensando en vender o traspasar el suyo o si está pensando en comprar un piso o local ya sea para vivir o como inversión no dude en consultarnos. Todo nuestro equipo comercial, jurídico y fiscal se pondrá a trabajar con usted para garantizarle los mejores resultados.

Daniel Moreno Haro

CEO La Central del Negocio

Telf. 93.153772 – info@lacentraldelnegocio.com