¿Qué es mejor, comprar una vivienda o alquilar una vivienda?

¿Qué es mejor, comprar una vivienda o alquilar una vivienda?

En La Central del Negocio, como especialistas en Inversión, Compra venta de empresas, traspaso de negocio e inversión inmobiliaria, cada año recibimos infinidad de consultas por parte de nuestros clientes, ya sean emprendedores consolidados, emprendedores “novatos” o avispados inversores, que no es otra que dónde poder poner a buen recaudo los ahorros… y con ello, la pregunta de qué es mejor, si comprar un piso o alquilarlo, si comprar un piso o un local, si invertir en un negocio o invertir en inmobiliaria, etc.

Pues…. NO tenemos una única respuesta: No existe una verdad absoluta sobre si es mejor comprar o alquilar una vivienda. En el presente artículo vamos intentar dar 3 claves para saber qué elegir.

Lo que a estas alturas casi todos nuestros clientes tienen claro es que los gastos de la compra venta de un piso son de entre un 10% y un 15% del valor del mismo. Lo mismo ocurre con la compra de un local donde además deberá diferenciarse entre comprar por ITP o por IVA en función de sus propias características, pero esto es un tema a parte ya tratado en otros artículos anteriores. ( Impuesto ITP ; compra venta por IVA o por ITP )

¿Cómo valoramos si nos interesa comprar un piso o alquilar o comprar un local o alquilarlo?

Como expertos inmobiliarios, y siempre apoyados por nuestro departamento jurídico y económico de Asesoría Edac miramos de valorar las inversiones inmobiliarias igual que pueden valorarse por ejemplo las acciones de una empresa y de cuándo es el momento para invertir en bolsa en algún valor. Sin embargo, muchas veces es más necesario el sentido común que cualquier análisis económico que pueda hacerse y valorar además las posibilidades actuales o futuras del inversor son fundamentales. Todos los puntos anteriores, junto con el conocimiento del mercado es lo que nos ayudará a tomar una decisión “sabia” sobre cómo invertir nuestros ahorros.

1.- Valorar los años de alquiler necesarios para la compra de la vivienda:

Tal y como ya habíamos avanzado, para valorar si es mejor comprar o alquilar un piso o un local valoramos algo tan sencillo como por ejemplo los años que estaríamos pagando alquiler para equipararlo al precio del inmueble.

Así por ejemplo:

Si tenemos un piso que vale 300.000€ y se puede alquilar por 1.000€ realizaríamos una valoración tan sencilla como:

  1. Compra:

Compra Piso 300.000€ + Gastos 30.000€ + Intereses Hipoteca a 30 años 43.000 =  373.000€ a lo que deberíamos añadir que deberemos disponer de un mínimo de 60.000€ para que la hipoteca pueda ser concedida.

Total mensual a 30 años: 1.036€ / mes

  1. Alquiler:

Coste mensual: 1.000€/mes sin desembolso inicial.

 

Como vemos en este ejemplo, proyectado a 30 años e pagaría el mismo importe de alquiler que de hipoteca. La pregunta aquí sería si con los 60.000€ de desembolso inicial que deberíamos hacer en la Hipoteca podemos hacer alguna otra cosa.

Es decir, si somos capaces de invertir los 60.000€ iniciales necesarios para la compra en por ejemplo un Negocio que nos pueda generar un rendimiento del 20% anual ya tendríamos la respuesta. Continúa de alquiler, invierte los 60.000€ en otro producto y estarás ahorrando un 20% anual, que proyectado a 30 años te daría con el interés compuesto un rendimiento mucho mayor.

En este caso, invertir en vivienda podría aconsejarse en 2 casos:

  • Necesidad de vivienda habitual y sin expectativas de grandes cambios futuros o lo que es lo mismo, que no se vayan a necesitar más habitaciones, más espacio, etc. próximamente ya que si pretendemos especular con la vivienda a la espera de su incremento de valor hemos de tener en cuenta que volveremos a pagar un 10% con la nueva compra por lo que estaremos destinando un 20% de nuestra inversión sólo a impuestos.
  • Inversor “poco arriesgado”: aunque seguro que podríamos encontrar en el mercado mejores opciones de inversión y con más rentabilidad, podríamos aconsejar invertir en este producto inmobiliario a un inversor precavido y cauteloso de sus ahorros sin necesidades económicas futuras. Sería una buena inversión para aquellos temerosos del banco, de poder perder los ahorros y que prefieren tener algo seguro que arriesgar con “mucho”.

Por tanto, y por resumir esta primera recomendación, para comprar un vivienda necesitaremos disponer de un 30% del valor de la vivienda ahorrado. Pero si además queremos conseguir buenas condiciones hipotecarias tanto tu perfil socio económica como familiar y laboral determinarán si tienes mejores o peores condiciones hipotecarias.

2.- Necesidad de generar ahorro:

Ya hemos avanzado que para la compra de una vivienda es necesario disponer de aproximadamente un 30% del valor de la misma para poder acceder por ejemplo a una hipoteca.

Actualmente se calcula que un 49% de inquilinos tienen capacidad de compra y por tanto para pagar una hipoteca. Sin embargo, sólo un 13% de ellos tiene capacidad suficiente para poder generar los ahorros que se solicitan para acceder a una hipoteca y poder ser propietarios.

La realidad del mercado es que muchos inquilinos se ven ahogados por el propio alquiler lo que a su vez genera que no puedan ahorrar para poder comprar. Por eso mismo, disponer de una buena cultura financiera y fiscal desde pequeños es fundamental para entender cómo funciona el mercado inmobiliario y poder así facilitar que especialmente la juventud pueda elegir si comprar una vivienda o vivir de alquiler, pero que una u otra cosa no sea “impuesta” por la propia situación socio económica en la que se encuentren cuando alcancen su madurez laboral.

Por eso mismo, a la hora de invertir es necesario contar con el Asesoramiento de expertos en inversión que puedan aportar una opinión neutral sobre los beneficios o no de comprar una vivienda.

Hemos de pensar que por ejemplo en Estados Unidos sólo un 23% de la población tiene capacidad económica suficiente para hacer frente a una hipoteca frente al 49% que anteriormente decíamos que tenemos en España. Entonces, ¿Cuál es el problema para poder comprar vivienda?…. el ahorro.

A la hora de embarcarse en deudas a largo plazo u obligaciones, a parte de valorar evidentemente los riesgos que pueden asumirse, es importante tener en cuenta que es recomendable no endeudarse nunca por encima del 35%-40% de los ingresos que recibimos para pagar las deudas.

Es decir, una pareja que ingresa en casa 2.800€ ( 1.400€ cada uno ) no sería recomendable pagar una hipoteca superior a 1.120€. Es decir, la que indicábamos en el punto 1 siempre que se disponga del ahorro para hacer frente a los gastos iniciales.

¿Por qué es necesario ahorrar previamente o generar ingresos invirtiendo en negocios y otras fuentes de ingresos?

El informe de Eurostat  manifiesta que debido al incremento del precio de los alquileres de los últimos años el esfuerzo económico que supone actualmente comprar una vivienda es menor que el de alquiler. Por tanto, bajo esta premisa y en un entorno de “tipos de interés fijos” relativamente bajos como el actual, parece una muy buena idea invertir en un piso de propiedad.

Si valoramos las capacidad económicas y diferenciamos a compradores de viviendas y a inquilinos observamos que no existe una gran diferencia salarial. Concretamente, las personas que pagan alquiler presentan unos ingresos medios de unos 1.500€ frente a los 1.800€ que presentan de media los compradores. Ahora bien, mientras que los compradores acreditan de media haber ahorrado unos 15.000€ los inquilinos tienen ahorrado de media 1.800€. ¿Qué pasó por el camino? ¿Por qué de esa diferencia?

Opciones que pueden platearse sin no tenemos ahorros: Alquiler con opción a compra.

Nuestros Asesores Jurídicos nos indican que cada vez con más frecuencia los clientes nos preguntan por el Alquiler con opción de compra que explicábamos en artículos anteriores (en qué consiste el alquiler con opción de compra) . Esta opción intermedia permitiría que ya sea todo el alquiler pagado o parte del mismo pueda ser usado como parte del precio pactado de venta.

¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?

Básicamente se pacta hoy un precio de venta futuro para el piso o local.

Se pacta también un precio de alquiler y del precio pagado se negocia qué parte del precio pagado se podrá ir descontando del precio de venta futuro.

Así por ejemplo, en el mismo caso del artículo, si pactásemos por ejemplo 3 años de alquiler con opción a compra por los 300.000€ nos encontraríamos a los 3 años que ya hemos pagado del importe inicial a invertir la cantidad de 36.000€ por lo que los ahorros necesarios para la compra se habrían reducido a la mitad.

En La Central del Negocio recibimos muchas consultas sobre cómo funciona el alquiler con opción a compra, tanto para pisos o locales como últimamente la posibilidad de comprar un negocio con pagos aplazados cediendo temporalmente la licencia con ciertas garantías.

3.- ¿Podrían aparecer cambios en nuestra vida?

Coloquialmente siempre se dice que alquilar un piso es “tirar” el dinero y en cambio que en un negocio no deberías nunca comprar inmuebles y deberías alquilar.

Estas afirmaciones, como decíamos anteriormente, no tienen una única respuesta ya que cada uno habla desde su experiencia personal.

La realidad es que si pensamos que en el futuro podríamos estar viviendo en otro lugar, o que nuestra empresa podría trasladar su sede, o incluso que podríamos aumentar la familiar y necesitar más espacio, etc. sin duda parecería más interesante alquilar. En estos casos una hipoteca a medio y largo plazo no parece una buena idea ya que nos condicionaría.

En cambio, sí podríamos plantearnos una inversión más pequeña que no afectase inicialmente a la capacidad de ahorro, a la movilidad, etc. y por ejemplo alquilarla de forma que nos pudiera dar un rendimiento suficiente para continuar manteniendo nuestras capacidades mensuales al mismo tiempo que generamos patrimonio.

Resumen:

¿Cuándo es mejor comprar una vivienda o comprar un local?

Siempre que tengas ahorros, estabilidad laboral y el precio de venta sea adecuado te interesará comprar si no esperas grandes cambios en tu vida.

¿Cuándo es mejor alquilar una vivienda o un local?

Cuando no dispongas de ahorros sin duda no te quedará otra que acceder al alquiler. Pero además, si esperas grandes cambios en tu vida o en tu negocio quizá no sea la mejor opción comprar. El alquiler es una buena medida que puede darte perspectiva.

 

La Central del Negocio es una consultora especializada en emprendedores e inversores que dispone de un departamento especializado en Inmobiliaria que puede ayudarle a encontrar la vivienda o local que está buscando. Además, sus consultores cuentan con el apoyo del equipo fiscal, jurídico y económico de Asesoría Edac, que proporciona una visión realista de los rendimientos y beneficios que puede obtenerse de una inversión inmobiliaria o por invertir en un negocio. Nuestra consultora siempre está atenta a las mejores oportunidades en pisos y locales y las mejores oportunidades de inversión en negocios que obtienen buenas rentabilidades.

Si desea invertir en un negocio o está pensando en vender o traspasar el suyo o si está pensando en comprar un piso o local ya sea para vivir o como inversión no dude en consultarnos. Todo nuestro equipo comercial, jurídico y fiscal se pondrá a trabajar con usted para garantizarle los mejores resultados.

 

Daniel Moreno Haro

CEO La Central del Negocio

Telf. 93.153772 – info@lacentraldelnegocio.com

Related Post

thumbnail
hover

Obligaciones formales de Autónomos y Empresas

Obligaciones formales de las empresas Desde La Central del Negocio afrontamos 2022 con ilusión y energía positiva. Sabemos que este año s...

thumbnail
hover

Subvenciones Barcelona Activa 2022- Impulsamos tu...

Subvenciones Barcelona Activa 2022 Desde el pasado 15 de Marzo ya es posible presentar las solicitudes al programa de Barcelona Activa “Im...

thumbnail
hover

Negocios de moda. Ideas para iniciar...

Ideas de Negocio para 2022 Aunque existen infinidad de ideas de negocio y cada uno tenemos nuestras propias preferencias, hemos querido real...

Deje su comentario

Condiciones servicio Publicación:

Don Daniel Moreno Haro, mayor de edad, en su calidad de Consultor especializado en compra-venta de negocios, con DNI 40994813G, Administrador de LA CENTRAL DEL NEGOCIO, cuyo domicilio profesional es C/ Valencia 482, local, de Barcelona, en adelante denominado LA CENTRAL. La Central Del Negocio es propiedad de Asesoría Edac - Lcdn SL con NIF B64697527 y domicilio social en Barcelona.

Ambas partes, VENDEDOR/CEDENTE/PORPIETARIO (en adelante VENDEDOR) y LA CENTRAL, intervienen, con capacidad legal necesaria y suficiente que se reconocen, suscriben el presente Contrato de Actuación con arreglo a los siguientes 

PACTOS

Primero.-Publicación y Cesión de datos: Para el caso de contratar los servicios de publicación, La Central publicará el negocio, local propiedad descrito en el presente contrato en su página web, siguiendo los datos y parámetros proporcionados por el Vendedor y siguiendo sus instrucciones en todo momento. El precio final de publicación será incorporado por el VENDEDOR en el encargo de valoración del negocio entregado por LA CENTRAL.

En función de la opción de publicación contratada, se informa al VENDEDOR que La Central promocionará el negocio en diferentes portales especializados en compra venta de empresas y traspaso de negocios, alquiler o compra venta por cuenta del cliente y podrá ceder a terceros información de la empresa en venta o negocio en traspaso o local en venta o alquiler por lo que usted autoriza expresamente a La Central a poder divulgar datos del mismo con la finalidad siempre y única de ayudarle a conseguir los objetivos que motivan la propia publicación: venta, traspaso o alquiler.

Así mismo, el VENDEDOR autoriza mediante el presente a que sus datos puedan ser incorporados en sus bases de datos y puedan ser cedidos a terceros que formen parte del mismo grupo empresarial con fines comerciales.

Segundo.-Tiempo. El tiempo de contratación vendrá regulado por su propia elección y será prorrogable por periodos idénticos para el caso de no comunicar decisión en contrario. Por tanto, el presente se realiza con carácter indefinido y hasta la realización de la venta, traspaso o cesión del negocio, alquiler o venta o en su defecto hasta la retirada del anuncio.

Para el caso de querer rescindir el presente sin motivo justificado por anticipado se devengarían los honorarios o compensaciones indicadas en el Pacto Octavo del presente.

Se entenderá por causa justificada de imposibilidad de realizar la cesión, traspaso, venta o alquiler:

1.    Que el propietario del local arrendado no acepte nuevos inquilinos.

2.    Que el ayuntamiento no facilite el cambio de nombre.

3.    Que exista imposibilidad de traspasar o ceder la licencia.

4.    Que por razones urbanísticas deba posponerse el traspaso, venta o alquiler debido a problemas burocráticos, dificultades y/o obras que afecten directamente al negocio,

5.    Por circunstancias familiares extremas que impidan la firma del titular o titulares de la correspondiente licencia y pueda quedar interrumpida la operación, etc.

La Central podrá solicitar justificación de cualquiera de las motivaciones expuestas en el presente.

Tercero.- Modalidades de Contratación y servicios incluidos:


El precio de los servicios indicados podrá ir variando en función de las ofertas publicadas por lo que será objeto directo de contratación a través de sistema directo en web según el momento.

Cuarto.- Obligaciones del Vendedor. El VENDEDOR   se obliga de forma expresa a comunicar la operación de venta, cesión o traspaso y alquiler a LA CENTRAL, debiendo ponerse en contacto con ésta para informar al respecto salvo pacto expreso entre las partes.

La realización de contratos y documentos tanto de compra venta de empresa como cesión o traspaso del negocio, alquiler o venta con otras consultoras no exime al cliente de pagar los honorarios de publicación pactados incluso para el caso de realizar una compra venta de acciones, un subarriendo o una venta parcial o cesión parcial de negocio. Cualquier alteración en la propiedad del negocio o local por cualquier cuestión jurídica o mercantil supondrá la finalización del presente contrato devengando en su caso los honorarios pendientes hasta la finalización del contrato.

Para el caso de contratar el servicio PREMIUM, el VENDEDOR deberá facilitar a LA CENTRAL los datos del COMPRADOR o CESIONARIO para poder llevar a cabo la citada operación y para salvaguardar la propia relación contractual del presente. Así mismo, el VENDEDOR se obliga a informar a su COMPRADOR que sus datos serán proporcionados a LA CENTRAL en salvaguarda del presente contrato.

Quinto.- Compromiso. Corresponderá a LA CENTRAL las labores de realización de los trabajos contratados con total diligencia con la finalidad de poder llevar a buen término la operación de traspaso, venta o alquiler con total garantía para el vendedor o cedente y el comprador o cesionario.

En función de la contratación elegida LA CENTRAL se compromete a mantener informado al VENDEDOR sobre el estado de su anuncio y las estadísticas del mismo para que pueda tomar una decisión más acertada sobre la estrategia a seguir a la hora de vender su negocio.

LA CENTRAL mantendrá, para el caso de contratar el servicio, cualquier anuncio y/o promoción del negocio objeto de traspaso, venta o alquiler hasta que el VENDEDOR comunique su Cesión , traspaso, venta o alquiler definitivo.

Sexto.-Honorarios. La Central no cobrará comisión alguna por la intermediación en el presente contrato al VENDEDOR y remitirá para el caso de contratarse los servicios, los contactos y/o posibles candidatos que surjan directamente para que personalmente puedan negociar ambas partes.

En función del tipo o modalidad de contratación elegida, La Central podrá Asesorar y proporcionar candidatos además de promocionar en diferentes medios el negocio objeto del presente y a gestionar conjuntamente las posibles ofertas de compra que existan sobre el negocio.

La Central podrá devengar honorarios adicionales al COMPRADOR o CESIONARIO por las gestiones de: Realización de contratos, cambios de nombre, cambios de titular de licencia, etc. siempre que este los pida expresamente En ningún caso se cobrará importe adicional al vendedor del negocio más allá de los descritos en el presente siempre salvo pacto expreso entre las partes o que el VENDEDOR contrate otros servicios que ofrece La Central que no son objeto del presente contrato.

No se incluye la tramitación de los cambios de nombre o licencia que en todo caso irían a cargo del comprador o cesionario. Todo ello salva pacto expreso entre las partes que en cualquier caso no exime al cliente de pagar los honorarios indicados en el Pacto Segundo.

Para la prestación del servicio se requerirá el pago de los servicios de forma on-line.

Únicamente el PLAN PREMIUM conlleva unos honorarios adicionales en el momento de realizar la operación de cesión, traspaso, compra venta o alquiler por importe de 1.990€ que serán abonados en el momento de retirar el anuncio o realizarse la operación objeto de publicación.

Honorarios Adicionales:

Le recomendamos que si desea contratar alguno de nuestros Servicios adicionales como Fotografía, Video o Marketing contacte con nuestros asesores para que puedan realizarle un presupuesto a medida. Inicialmente quedan excluidos de la modalidad de contratación directa on-line.

Los Servicios contratados son paquetes estándar y cualquier alteración de los mismos deberá ser objeto de pacto entre las partes de forma previa.

Para el caso de que la cesión, traspaso o compra venta en cualquiera de sus modalidades jurídicas se produjera tras la publicación realizada por LA CENTRAL en las modalidades de contratación Plan Gold y Plan Premium con un precio superior a 80.000€, LA CENTRAL tendrá derecho al cobro de unos honorarios adicionales del 0,7% sobre el valor final de la operación debido al sobrecoste que supone la promoción de este tipo de negocio.

El VENDEDOR cuya publicación se realiza con este importe inicial se obliga expresamente a remitir al retirar el anuncio y/o finalizar la relación comercial con La Central, a remitir el contrato de cesión, traspaso, compra venta o alquiler en cualquier de sus modalidades jurídicas, incluso para el cambio o compra venta de acciones o títulos para salvaguardar la buena fe y que La Central pueda verificar la correspondencia o no de honorarios adicionales.

Séptimo.-Responsabilidades. De no estar expresamente contratado el servicio, La Central no entrará a valorar la veracidad de los datos proporcionados por lo que se exime de toda responsabilidad sobre la documentación aportada a un posible comprador o cesionario, por la veracidad de los datos proporcionados, etc. Se advierte así mismo que para el caso de contratarse el servicio de asesoramiento, al comprador se le advertirá así mismo de este mismo hecho.

El presente contrato se entiende IN PERSONAE por lo que El VENDEDOR asume de forma personal las obligaciones del presente contrato incluso si la forma jurídica objeto de contrato fuera societario.

El Vendedor afirma que los datos incluidos en el presente son ciertos bajo su responsabilidad.

Finalmente, se aconseja al cliente que no rescinda contratos, ni mercantiles ni laborales, hasta la firma del contrato definitivo de Venta, traspaso o cesión, no asumiendo LA CENTRAL responsabilidad alguna por dichos extremos, en ningún caso.

Octavo.- Indemnización por incumplimiento. En caso de incumplimiento de las obligaciones descritas en el presente contrato en base a la modalidad de contratación elegida, EL VENDEDOR se obliga a abonar en concepto de indemnización por daños y perjuicios así como costes asumidos por La Central en concepto de promoción del negocio, uso de web y recursos de la empresa el doble del importe que quedase pendiente de devengo hasta finalización de contrato con un mínimo de 600€.

Así mismo, y de forma adicional, para el caso de la contratación PREMIUM, EL VENDEDOR (cedente) deberá indemnizar a LA CENTRAL con el doble del importe de los honorarios a los que tuviera derecho a percibir LA CENTRAL en base al presente contrato más los intereses que generen como consecuencia de tal incumplimiento como cláusula indemnizatoria por incumplimiento.

Noveno.-Fuero y Legislación aplicable. Con renuncia a cualquier otro foro las partes se someten a la competencia de los Tribunales de Barcelona en todo lo relativo a las discrepancias que pudieran surgir sobre el presente Contrato.

Décimo.- Protección de Datos. De acuerdo con lo establecido en el nuevo Reglamento (UE) 2016/679 de 27 de abril, de protección de datos de carácter personal y la libre circulación de los mismos,  le informamos que en DAC SERVICIOS ADMINISTRACION SL  los datos personales que Ud. nos facilite serán incorporados a nuestros ficheros automatizados con el fin de prestarles el servicio solicitado. Los datos facilitados se conservarán mientras se mantenga la relación comercial o durante los años necesarios para cumplir con las obligaciones legales. Los datos no se cederán a terceros salvo que exista obligación legal para ello. Si lo desea, puede ejercitar los derechos de acceso, rectificación y cancelación y oposición, previstos en la ley, dirigiendo un escrito a DAC SERVICIOS ADMINISTRACION SL con NIFB64697527con domicilio social en Calle Valencia 482 Local, BARCELONA.


En lo especialmente establecido en este Contrato será de aplicación la regulación del arrendamiento de servicios en el Código Civil