ITP CATALUNYA: Tributación reducida para inmobiliarias y promotoras

Con el objetivo de revender a corto plazo, la compra de viviendas de segunda mano es una práctica muy frecuente entre los profesionales de inmobiliarias y promotoras catalanas. Por esa razón, es indispensable que éstos conozcan en profundidad la situación legal actual del impuesto que deben afrontar a la hora de realizar operaciones de este tipo, estamos hablando del ITP Catalunya.

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales –en adelante ITP- es un tributo indirecto obligatorio que se paga a la Comunidad Autónoma si se llevan a cabo transmisiones de patrimonio.

Así pues, este impuesto grava dos operaciones principales: por un lado, las consideradas transmisiones patrimoniales onerosas (TPO), como puede ser la compraventa de un bien inmueble, como por ejemplo la compra de una vivienda usada o bien, un bien mueble como por ejemplo un coche de segunda mano.

Por otro lado, también grava las operaciones de actos jurídicos documentados (AJD) como por ejemplo la escritura pública de una vivienda o actas notariales. De ahí que, con frecuencia, encontremos en la legislación las siglas ITP y AJD seguidas una detrás de la otra o incluso combinadas.

En el caso de Catalunya, el ITP tributa al 10% y recae sobre el comprador o adquiriente

Cabe destacar que el ITP coexiste con el IVA, de ahí que destaquemos los términos “usadas” y “segunda mano”. Y es que, la particularidad de este tributo es que no todas las operaciones inmobiliarias están sujetas al mismo. En cada caso, debemos tener en cuenta la situación jurídica de los implicados y si estamos hablando de una primera o posterior transmisión del inmueble.

Diferencia entre tributar por IVA o ITP

Como avanzábamos hace un momento, no todas las transmisiones de patrimonio están sujetas al pago del ITP sino que éstas pueden estar sujetas al pago del IVA.

En este caso, introducimos el criterio de sujeción y/o exención donde por un lado, las operaciones que están sujetas a IVA no pueden estar sujetas a ITP y por otro, las operaciones no sujetas a IVA sí van grabadas por ITP. No obstante, lo complejo reside en aquellas operaciones sujetas a IVA pero que permiten exención y, por tanto, se gravan por ITP.

¿Lioso verdad? Pongámoslo mucho más fácil teniendo en cuenta la condición/situación jurídica de los implicados en la operación de compraventa.

Transacción entre personas físicas

Cuando la transacción se lleva a cabo por parte de dos personas físicas sin condición de empresarios o de autónomos que realizan una actividad económica, la compraventa del inmueble siempre estará sujeta al pago del ITP Catalunya, del que deben liquidar al tipo del 10%.

Transacción entre empresarios y personas físicas

En caso que una de las partes interesadas sea empresario y la otra persona física, debemos tener en cuenta si se trata de una primera o segunda transmisión de patrimonio.

Si se trata de una primera transmisión, esta estará sujeta a IVA. El comprador deberá afrontar el pago de un tipo del 10% o 21% dependiendo del tipo de inmueble.

En cambio, si se trata de una segunda transmisión –una vivienda o coche de segunda mano-estará sujeta a ITP Catalunya y el comprador deberá liquidarlo al tipo del 10%.

Transacción entre empresarios

Si ambas partes poseen la condición de empresarios o realizan una actividad económica, la primera transmisión siempre tributa por IVA. Sin embargo, cuando hablamos de una segunda transmisión la cosa se complica.

Hasta ahora, en caso de segundas transmisiones, sólo podían renunciar a la exención del IVA los profesionales que tenían derecho a la deducción total de las cuotas del IVA, es decir, que llevaban a cabo actividades sujetas y no exentas de IVA. Así pues, las actividades sujetas y exentas de IVA estaban obligadas a tributar por ITP.

Tras la modificación de la Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido, en la actualidad también pueden renunciar a la exención del IVA aquellos compradores empresarios con derecho a efectuar la deducción total o parcial de las cuotas del IVA, es decir, que realizan actividades sujetas y exentas del IVA.

Así mismo, la última modificación normativa establece por ejemplo la ampliación no sólo para el caso de la compra venta de edificios o locales a personas distintas de los promotores destinadas al alquiler comercial, sino que también se extiende a viviendas, donde existirá el derecho a una deducción parcial. Lo mismo ocurriría para una persona física.

En muchos casos, a los empresarios les interesa renunciar a la exención del IVA, ya que además de repercutir su importe en el comprador, pueden deducírselo y solicitar la devolución del importe mediante la presentación mensual/trimestral del IVA. En cambio, el ITP no es un impuesto recuperable bajo ningún concepto.

Las bonificaciones a inmobiliarias y promotoras al tributar por ITP Catalunya

¿Todos tributamos igual en la compraventa de inmuebles? No.

Existen varios casos, y cada comunidad autónoma tiene sus propias reglas. En el caso del ITP Catalunya, se aplica un tipo reducido en formato de bonificaciones para las transmisiones o compraventas de viviendas a personas -ya sean físicas o jurídicas- que ejerzan una actividad empresarial relacionada con el sector inmobiliario y, por tanto, que aplique el Plan General de Contabilidad (PGC) del sector inmobiliario.

En otras palabras, en Catalunya las inmobiliarias y promotoras gozan de una bonificación  del 70% de la cuota del impuesto a la hora de adquirir viviendas de segunda mano para revenderlas a corto plazo.

¿Cómo se regula la bonificación sobre el ITP Catalunya?

A través del artículo 13 de la Ley 31/2002 de medidas fiscales y administrativas, en el cual se establecen los requisitos necesarios para obtener la bonificación:

  1. La transmisión se realice a un comprador –ya sea persona física o jurídica- que ejerza una actividad empresarial de aplicación a las normas que establece el Plan General de Contabilidad (PGC) del sector inmobiliario.
  2. Que el adquirente incorpore la vivienda a su activo circulante (existencias) con la finalidad de venderla.
  3. Que su actividad principal sea la construcción de edificios, la promoción inmobiliaria o la compraventa de bienes inmuebles por cuenta propia. (NO REFORMAS).
  4. Que se realice la venta posterior de la totalidad de la vivienda y sus anexos a una empresa que cumpla los requisitos del apartado a), o a una persona física para cubrir sus necesidades de alojamiento, en el plazo de 5 años a contar desde la adquisición.

De igual modo, el artículo 13 establece que la bonificación es provisional y debe hacerse constar en escritura pública que la finalidad de la compra es para su posterior venta a un particular para uso específico de vivienda. Así mismo, en Catalunya se establece un plazo máximo de 5 años para la venta de este circulante.

¿Y si no se realiza la operación en el plazo señalado tengo sanción?

Pues la respuesta sería NO siembre y cuando se pueda regularizar posteriormente. Si pasado el plazo indicado de 5 años no se ha realizado la operación a los profesionales indicados durante el presente artículo, el sujeto pasivo (contribuyente obligado al pago) tendrá que presentar una declaración o autoliquidación complementaria y sin bonificación donde se deberán abonar además los intereses de demora, no siendo aplicable sanción para el caso de presentaciones voluntarias. Evidentemente, para el caso de no realizar dicha presentación voluntaria sí existiría sanción.

Reglas especiales para aplicar la bonificación ITP Catalunya

El artículo 13 establece también unas reglas especiales para poder aplicar la bonificación:

  1. Cuando se transmitan viviendas que formen parte de una edificación entera en régimen de propiedad vertical, la bonificación sólo es aplicable en relación con la superficie que se asigne como vivienda en la división en propiedad horizontal posterior, quedando excluida la superficie dedicada a locales comerciales.
  2. La bonificación es aplicable a la vivienda y al terreno en que se encuentra enclavado siempre que formen una misma finca registral y la venta posterior dentro del plazo de los tres años comprenda la totalidad de la misma.
  3. En el caso de adquisición de partes indivisas, el día inicial del plazo de tres años a que hace referencia el apartado 2 es la fecha de la adquisición de la primera parte indivisa
  4. Quedan expresamente excluidas de la aplicación de esta bonificación:

-Las adjudicaciones de inmuebles en subasta judicial.

-Las transmisiones de valores que incurran en los supuestos a que se refiere el 17.2 del texto refundido de la Ley del impuesto, aprobado por el Real decreto legislativo 1/1993, de 24 de septiembre.

Como conclusión, desde la Central del Negocio hemos realizado unas previsiones alcistas del mercado inmobiliario para este año 2017, valorando así que tanto las inmobiliarias como las promotoras han de tener más en cuenta que nunca este tributo para no recaer en los mismos errores que estos años precedentes. Por ello, es muy importante que los profesionales del sector inmobiliario tengan presente el coste fiscal que supone cada operación, dado que no se espera el alza en precios, tal y como presenciamos entre los años 2000 y 2007 considerados los años dorados del sector inmobiliario.

Daniel Moreno

CEO La Central del Negocio 

El presente artículo está redactado en la fecha de publicación por lo que su lectura en fechas posteriores podría llevar a errores debido a posibles cambios normativos. Así mismo, por su carácter generalista es una artículo explicativo que debe ser tomado como tal por lo que su lectura o interpretación de forma parcial puede llevar a error. Se aconseja al lector que antes de tomar cualquier decisión con respecto a qué bonificaciones o beneficios acogerse pueda consultar sus dudas con su asesor fiscal o jurídico para lo cual nuestra consultora le propone en el contacto de Asesoría Edac, especialistas en inversiones y gestión fiscal.

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Comentarios

    • Gran artículo, claro y conciso, muchas gracias.
      Diría que la condición necesaria para la aplicación de la bonificación del artículo 13 es que el uso sea como vivienda (no “distinto” al de vivienda).
      saludos

      • Muy cierto. Procedemos a su rectificación. Gracias por su comentario.

    • Un articulo muy interesante y muy bien explicado. De todos modos, me gustaría saber si ha habido alguna modificación en estos útimos años o todo sigue igual.
      Muchas gracias !

      • El articulo habla de 5 años de plazo y el articulo 13 habla de 3 años. Supongo que se trata de una modificacion reciente.

        Diana Dinu

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Condiciones servicio Publicación:

Don Daniel Moreno Haro, mayor de edad, en su calidad de Consultor especializado en compra-venta de negocios, con DNI 40994813G, Administrador de LA CENTRAL DEL NEGOCIO, cuyo domicilio profesional es C/ Valencia 482, local, de Barcelona, en adelante denominado LA CENTRAL. La Central Del Negocio es propiedad de Asesoría Edac - Lcdn SL con NIF B64697527 y domicilio social en Barcelona.

Ambas partes, VENDEDOR/CEDENTE/PORPIETARIO (en adelante VENDEDOR) y LA CENTRAL, intervienen, con capacidad legal necesaria y suficiente que se reconocen, suscriben el presente Contrato de Actuación con arreglo a los siguientes 

PACTOS

Primero.-Publicación y Cesión de datos: Para el caso de contratar los servicios de publicación, La Central publicará el negocio, local propiedad descrito en el presente contrato en su página web, siguiendo los datos y parámetros proporcionados por el Vendedor y siguiendo sus instrucciones en todo momento. El precio final de publicación será incorporado por el VENDEDOR en el encargo de valoración del negocio entregado por LA CENTRAL.

En función de la opción de publicación contratada, se informa al VENDEDOR que La Central promocionará el negocio en diferentes portales especializados en compra venta de empresas y traspaso de negocios, alquiler o compra venta por cuenta del cliente y podrá ceder a terceros información de la empresa en venta o negocio en traspaso o local en venta o alquiler por lo que usted autoriza expresamente a La Central a poder divulgar datos del mismo con la finalidad siempre y única de ayudarle a conseguir los objetivos que motivan la propia publicación: venta, traspaso o alquiler.

Así mismo, el VENDEDOR autoriza mediante el presente a que sus datos puedan ser incorporados en sus bases de datos y puedan ser cedidos a terceros que formen parte del mismo grupo empresarial con fines comerciales.

Segundo.-Tiempo. El tiempo de contratación vendrá regulado por su propia elección y será prorrogable por periodos idénticos para el caso de no comunicar decisión en contrario. Por tanto, el presente se realiza con carácter indefinido y hasta la realización de la venta, traspaso o cesión del negocio, alquiler o venta o en su defecto hasta la retirada del anuncio.

Para el caso de querer rescindir el presente sin motivo justificado por anticipado se devengarían los honorarios o compensaciones indicadas en el Pacto Octavo del presente.

Se entenderá por causa justificada de imposibilidad de realizar la cesión, traspaso, venta o alquiler:

1.    Que el propietario del local arrendado no acepte nuevos inquilinos.

2.    Que el ayuntamiento no facilite el cambio de nombre.

3.    Que exista imposibilidad de traspasar o ceder la licencia.

4.    Que por razones urbanísticas deba posponerse el traspaso, venta o alquiler debido a problemas burocráticos, dificultades y/o obras que afecten directamente al negocio,

5.    Por circunstancias familiares extremas que impidan la firma del titular o titulares de la correspondiente licencia y pueda quedar interrumpida la operación, etc.

La Central podrá solicitar justificación de cualquiera de las motivaciones expuestas en el presente.

Tercero.- Modalidades de Contratación y servicios incluidos:


El precio de los servicios indicados podrá ir variando en función de las ofertas publicadas por lo que será objeto directo de contratación a través de sistema directo en web según el momento.

Cuarto.- Obligaciones del Vendedor. El VENDEDOR   se obliga de forma expresa a comunicar la operación de venta, cesión o traspaso y alquiler a LA CENTRAL, debiendo ponerse en contacto con ésta para informar al respecto salvo pacto expreso entre las partes.

La realización de contratos y documentos tanto de compra venta de empresa como cesión o traspaso del negocio, alquiler o venta con otras consultoras no exime al cliente de pagar los honorarios de publicación pactados incluso para el caso de realizar una compra venta de acciones, un subarriendo o una venta parcial o cesión parcial de negocio. Cualquier alteración en la propiedad del negocio o local por cualquier cuestión jurídica o mercantil supondrá la finalización del presente contrato devengando en su caso los honorarios pendientes hasta la finalización del contrato.

Para el caso de contratar el servicio PREMIUM, el VENDEDOR deberá facilitar a LA CENTRAL los datos del COMPRADOR o CESIONARIO para poder llevar a cabo la citada operación y para salvaguardar la propia relación contractual del presente. Así mismo, el VENDEDOR se obliga a informar a su COMPRADOR que sus datos serán proporcionados a LA CENTRAL en salvaguarda del presente contrato.

Quinto.- Compromiso. Corresponderá a LA CENTRAL las labores de realización de los trabajos contratados con total diligencia con la finalidad de poder llevar a buen término la operación de traspaso, venta o alquiler con total garantía para el vendedor o cedente y el comprador o cesionario.

En función de la contratación elegida LA CENTRAL se compromete a mantener informado al VENDEDOR sobre el estado de su anuncio y las estadísticas del mismo para que pueda tomar una decisión más acertada sobre la estrategia a seguir a la hora de vender su negocio.

LA CENTRAL mantendrá, para el caso de contratar el servicio, cualquier anuncio y/o promoción del negocio objeto de traspaso, venta o alquiler hasta que el VENDEDOR comunique su Cesión , traspaso, venta o alquiler definitivo.

Sexto.-Honorarios. La Central no cobrará comisión alguna por la intermediación en el presente contrato al VENDEDOR y remitirá para el caso de contratarse los servicios, los contactos y/o posibles candidatos que surjan directamente para que personalmente puedan negociar ambas partes.

En función del tipo o modalidad de contratación elegida, La Central podrá Asesorar y proporcionar candidatos además de promocionar en diferentes medios el negocio objeto del presente y a gestionar conjuntamente las posibles ofertas de compra que existan sobre el negocio.

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No se incluye la tramitación de los cambios de nombre o licencia que en todo caso irían a cargo del comprador o cesionario. Todo ello salva pacto expreso entre las partes que en cualquier caso no exime al cliente de pagar los honorarios indicados en el Pacto Segundo.

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Únicamente el PLAN PREMIUM conlleva unos honorarios adicionales en el momento de realizar la operación de cesión, traspaso, compra venta o alquiler por importe de 1.990€ que serán abonados en el momento de retirar el anuncio o realizarse la operación objeto de publicación.

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