ITP CATALUNYA: Tributación reducida para inmobiliarias y promotoras

Con el objetivo de revender a corto plazo, la compra de viviendas de segunda mano es una práctica muy frecuente entre los profesionales de inmobiliarias y promotoras catalanas. Por esa razón, es indispensable que éstos conozcan en profundidad la situación legal actual del impuesto que deben afrontar a la hora de realizar operaciones de este tipo, estamos hablando del ITP Catalunya.

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales –en adelante ITP- es un tributo indirecto obligatorio que se paga a la Comunidad Autónoma si se llevan a cabo transmisiones de patrimonio.

Así pues, este impuesto grava dos operaciones principales: por un lado, las consideradas transmisiones patrimoniales onerosas (TPO), como puede ser la compraventa de un bien inmueble, como por ejemplo la compra de una vivienda usada o bien, un bien mueble como por ejemplo un coche de segunda mano.

Por otro lado, también grava las operaciones de actos jurídicos documentados (AJD) como por ejemplo la escritura pública de una vivienda o actas notariales. De ahí que, con frecuencia, encontremos en la legislación las siglas ITP y AJD seguidas una detrás de la otra o incluso combinadas.

En el caso de Catalunya, el ITP tributa al 10% y recae sobre el comprador o adquiriente

Cabe destacar que el ITP coexiste con el IVA, de ahí que destaquemos los términos “usadas” y “segunda mano”. Y es que, la particularidad de este tributo es que no todas las operaciones inmobiliarias están sujetas al mismo. En cada caso, debemos tener en cuenta la situación jurídica de los implicados y si estamos hablando de una primera o posterior transmisión del inmueble.

Diferencia entre tributar por IVA o ITP

Como avanzábamos hace un momento, no todas las transmisiones de patrimonio están sujetas al pago del ITP sino que éstas pueden estar sujetas al pago del IVA.

En este caso, introducimos el criterio de sujeción y/o exención donde por un lado, las operaciones que están sujetas a IVA no pueden estar sujetas a ITP y por otro, las operaciones no sujetas a IVA sí van grabadas por ITP. No obstante, lo complejo reside en aquellas operaciones sujetas a IVA pero que permiten exención y, por tanto, se gravan por ITP.

¿Lioso verdad? Pongámoslo mucho más fácil teniendo en cuenta la condición/situación jurídica de los implicados en la operación de compraventa.

Transacción entre personas físicas

Cuando la transacción se lleva a cabo por parte de dos personas físicas sin condición de empresarios o de autónomos que realizan una actividad económica, la compraventa del inmueble siempre estará sujeta al pago del ITP Catalunya, del que deben liquidar al tipo del 10%.

Transacción entre empresarios y personas físicas

En caso que una de las partes interesadas sea empresario y la otra persona física, debemos tener en cuenta si se trata de una primera o segunda transmisión de patrimonio.

Si se trata de una primera transmisión, esta estará sujeta a IVA. El comprador deberá afrontar el pago de un tipo del 10% o 21% dependiendo del tipo de inmueble.

En cambio, si se trata de una segunda transmisión –una vivienda o coche de segunda mano-estará sujeta a ITP Catalunya y el comprador deberá liquidarlo al tipo del 10%.

Transacción entre empresarios

Si ambas partes poseen la condición de empresarios o realizan una actividad económica, la primera transmisión siempre tributa por IVA. Sin embargo, cuando hablamos de una segunda transmisión la cosa se complica.

Hasta ahora, en caso de segundas transmisiones, sólo podían renunciar a la exención del IVA los profesionales que tenían derecho a la deducción total de las cuotas del IVA, es decir, que llevaban a cabo actividades sujetas y no exentas de IVA. Así pues, las actividades sujetas y exentas de IVA estaban obligadas a tributar por ITP.

Tras la modificación de la Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido, en la actualidad también pueden renunciar a la exención del IVA aquellos compradores empresarios con derecho a efectuar la deducción total o parcial de las cuotas del IVA, es decir, que realizan actividades sujetas y exentas del IVA.

Así mismo, la última modificación normativa establece por ejemplo la ampliación no sólo para el caso de la compra venta de edificios o locales a personas distintas de los promotores destinadas al alquiler comercial, sino que también se extiende a viviendas, donde existirá el derecho a una deducción parcial. Lo mismo ocurriría para una persona física.

En muchos casos, a los empresarios les interesa renunciar a la exención del IVA, ya que además de repercutir su importe en el comprador, pueden deducírselo y solicitar la devolución del importe mediante la presentación mensual/trimestral del IVA. En cambio, el ITP no es un impuesto recuperable bajo ningún concepto.

Las bonificaciones a inmobiliarias y promotoras al tributar por ITP Catalunya

¿Todos tributamos igual en la compraventa de inmuebles? No.

Existen varios casos, y cada comunidad autónoma tiene sus propias reglas. En el caso del ITP Catalunya, se aplica un tipo reducido en formato de bonificaciones para las transmisiones o compraventas de viviendas a personas -ya sean físicas o jurídicas- que ejerzan una actividad empresarial relacionada con el sector inmobiliario y, por tanto, que aplique el Plan General de Contabilidad (PGC) del sector inmobiliario.

En otras palabras, en Catalunya las inmobiliarias y promotoras gozan de una bonificación  del 70% de la cuota del impuesto a la hora de adquirir viviendas de segunda mano para revenderlas a corto plazo.

¿Cómo se regula la bonificación sobre el ITP Catalunya?

A través del artículo 13 de la Ley 31/2002 de medidas fiscales y administrativas, en el cual se establecen los requisitos necesarios para obtener la bonificación:

1. La transmisión se realice a un comprador –ya sea persona física o jurídica- que ejerza una actividad empresarial de aplicación a las normas que establece el Plan General de Contabilidad (PGC) del sector inmobiliario.
2. Que el adquirente incorpore la vivienda a su activo circulante (existencias) con la finalidad de venderla.
3. Que su actividad principal sea la construcción de edificios, la promoción inmobiliaria o la compraventa de bienes inmuebles por cuenta propia. (NO REFORMAS).
4. Que se realice la venta posterior de la totalidad de la vivienda y sus anexos a una empresa que cumpla los requisitos del apartado a), o a una persona física para cubrir sus necesidades de alojamiento, en el plazo de 5 años a contar desde la adquisición.

De igual modo, el artículo 13 establece que la bonificación es provisional y debe hacerse constar en escritura pública que la finalidad de la compra es para su posterior venta a un particular para uso específico de vivienda. Así mismo, en Catalunya se establece un plazo máximo de 5 años para la venta de este circulante.

¿Y si no se realiza la operación en el plazo señalado tengo sanción?

Pues la respuesta sería NO siembre y cuando se pueda regularizar posteriormente. Si pasado el plazo indicado de 5 años no se ha realizado la operación a los profesionales indicados durante el presente artículo, el sujeto pasivo (contribuyente obligado al pago) tendrá que presentar una declaración o autoliquidación complementaria y sin bonificación donde se deberán abonar además los intereses de demora, no siendo aplicable sanción para el caso de presentaciones voluntarias. Evidentemente, para el caso de no realizar dicha presentación voluntaria sí existiría sanción.

Reglas especiales para aplicar la bonificación ITP Catalunya

El artículo 13 establece también unas reglas especiales para poder aplicar la bonificación:

1. Cuando se transmitan viviendas que formen parte de una edificación entera en régimen de propiedad vertical, la bonificación sólo es aplicable en relación con la superficie que se asigne como vivienda en la división en propiedad horizontal posterior, quedando excluida la superficie dedicada a locales comerciales.
2. La bonificación es aplicable a la vivienda y al terreno en que se encuentra enclavado siempre que formen una misma finca registral y la venta posterior dentro del plazo de los tres años comprenda la totalidad de la misma.
3. En el caso de adquisición de partes indivisas, el día inicial del plazo de tres años a que hace referencia el apartado 2 es la fecha de la adquisición de la primera parte indivisa
4. Quedan expresamente excluidas de la aplicación de esta bonificación:

-Las adjudicaciones de inmuebles en subasta judicial.

-Las transmisiones de valores que incurran en los supuestos a que se refiere el 17.2 del texto refundido de la Ley del impuesto, aprobado por el Real decreto legislativo 1/1993, de 24 de septiembre.

Como conclusión, desde la Central del Negocio hemos realizado unas previsiones alcistas del mercado inmobiliario para este año 2017, valorando así que tanto las inmobiliarias como las promotoras han de tener más en cuenta que nunca este tributo para no recaer en los mismos errores que estos años precedentes. Por ello, es muy importante que los profesionales del sector inmobiliario tengan presente el coste fiscal que supone cada operación, dado que no se espera el alza en precios, tal y como presenciamos entre los años 2000 y 2007 considerados los años dorados del sector inmobiliario.

Daniel Moreno

CEO La Central del Negocio 

El presente artículo está redactado en la fecha de publicación por lo que su lectura en fechas posteriores podría llevar a errores debido a posibles cambios normativos. Así mismo, por su carácter generalista es una artículo explicativo que debe ser tomado como tal por lo que su lectura o interpretación de forma parcial puede llevar a error. Se aconseja al lector que antes de tomar cualquier decisión con respecto a qué bonificaciones o beneficios acogerse pueda consultar sus dudas con su asesor fiscal o jurídico para lo cual nuestra consultora le propone en el contacto de Asesoría Edac, especialistas en inversiones y gestión fiscal.