Debo aplicar retención en el alquiler de mi local?

Así es. Efectivamente debes aplicar retención alquiler local en concepto de IRPF en tus facturas de arrendamiento.

No obstante, no ocurriría lo mismo si se tratase de una vivienda como residencia habitual. De acuerdo con la Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos, esta recoge dos tipos de contrato en función del uso del inmueble: contrato para uso de vivienda y contrato para uso distinto de vivienda. En este último se encontrarían todos los contratos de arrendamiento para locales comerciales y oficinas.

En el primer caso, no es necesario aplicar una retención del IRPF. En cambio, en el caso de un contrato de arrendamiento para alquilar un local sí que existe tal obligación.

El artículo 76 del Real Decreto 439/2007 expone la obligatoriedad de los arrendatarios a aplicar la retención del IRPF del alquiler local en todas sus facturas. Para ello, es necesario que la persona que emite la factura haya sido dado de alta previamente a través del modelo 037 de Hacienda para así inscribirse como arrendador.

Sin embargo, no es el arrendador quién debe hacer frente al pago. Son los inquilinos quienes deben poner esta aplicación en práctica a la hora de pagar su cuota mensual, aportando así la retención de un 19%, establecida para este año 2016 según el artículo 100 del mismo R.D.

Así pues, a pesar que la retención es para el arrendador, los inquilinos deben pagar el porcentaje correspondiente directamente a Hacienda como sinónimo de “buen recaudo”.

¿Existen excepciones que no estén sujetos a la retención?

Sí. Podemos destacar tres excepciones claras:

1. Si se trata de un contrato de arrendamiento para una vivienda, como hemos comentando anteriormente.
2. Si el propietario –en este caso el arrendador- dispone de locales comerciales que en su suma total dan un valor catastral superior a 601.012,10€. En este caso, deben entregar al inquilino un certificado expedido por la Agencia Tributaria (AEAT) y no están obligados a aplicar la retención alquiler local.
3. Si el inquilino es una persona jurídica y, por tanto, una empresa o sociedad. En este caso, la normativa contempla que no están obligados a aplicar la retención alquiler local en concepto de IRPF. Sin embargo, deben aplicar una retención del 21% en concepto del Impuesto de Sociedades (IS).

¿Cómo se plasma la retención alquiler local en una factura?

Para hacerlo mucho más sencillo, pongamos un ejemplo práctico ficticio.

Como arrendador deseas alquilar tu local por 500€ mensuales. Para ello, deberás calcular tanto la renta bruta como la renta neta del alquiler del local, teniendo en cuenta para ello la retención del 19% en concepto de IRPF y, finalmente, la aplicación de un 21% en concepto de IVA.

Así pues, el desglose de la factura sería el siguiente:

Desglose de factura. Ejemplo de cálculo para realizar la factura del alquiler de un local comercial / Fuente: La Central del Negocio

Como podemos ver en la tabla anterior, el inquilino deberá pagar al arrendador 510€ mensuales. Asimismo, deberá ingresar 95€ a Hacienda a través del modelo 115 para abonar la obligatoria retención alquiler local.

Por lo que, finalmente, el total real que recibe el arrendador son 605€.

Si el arrendatario no cumple sus obligaciones y no ingresa la retención correspondiente, se considera una infracción grave. Por lo que se expone a una sanción que oscila entre el 75% y el 150% de la cantidad que debió ser ingresada.

De igual modo, si el arrendador no cumple sus obligaciones y no emite el certificado de retenciones al inquilino, este comete una infracción leve que puede suponer una multa variable en función de los datos no declarados. Así pues, a la hora de formalizar la declaración de la Renta o del Impuesto sobre Sociedades, las cantidades retenidas  se consideran como cantidades pagadas a cuenta por los arrendadores.