Debo aplicar retención en el alquiler de mi local?

Así es. Efectivamente debes aplicar retención alquiler local en concepto de IRPF en tus facturas de arrendamiento.

No obstante, no ocurriría lo mismo si se tratase de una vivienda como residencia habitual. De acuerdo con la Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos, esta recoge dos tipos de contrato en función del uso del inmueble: contrato para uso de vivienda y contrato para uso distinto de vivienda. En este último se encontrarían todos los contratos de arrendamiento para locales comerciales y oficinas.

En el primer caso, no es necesario aplicar una retención del IRPF. En cambio, en el caso de un contrato de arrendamiento para alquilar un local sí que existe tal obligación.

El artículo 76 del Real Decreto 439/2007 expone la obligatoriedad de los arrendatarios a aplicar la retención del IRPF del alquiler local en todas sus facturas. Para ello, es necesario que la persona que emite la factura haya sido dado de alta previamente a través del modelo 037 de Hacienda para así inscribirse como arrendador.

Sin embargo, no es el arrendador quién debe hacer frente al pago. Son los inquilinos quienes deben poner esta aplicación en práctica a la hora de pagar su cuota mensual, aportando así la retención de un 19%, establecida para este año 2016 según el artículo 100 del mismo R.D.

Así pues, a pesar que la retención es para el arrendador, los inquilinos deben pagar el porcentaje correspondiente directamente a Hacienda como sinónimo de “buen recaudo”.

¿Existen excepciones que no estén sujetos a la retención?

Sí. Podemos destacar tres excepciones claras:

  1. Si se trata de un contrato de arrendamiento para una vivienda, como hemos comentando anteriormente.
  2. Si el propietario –en este caso el arrendador- dispone de locales comerciales que en su suma total dan un valor catastral superior a 601.012,10€. En este caso, deben entregar al inquilino un certificado expedido por la Agencia Tributaria (AEAT) y no están obligados a aplicar la retención alquiler local.
  3. Si el inquilino es una persona jurídica y, por tanto, una empresa o sociedad. En este caso, la normativa contempla que no están obligados a aplicar la retención alquiler local en concepto de IRPF. Sin embargo, deben aplicar una retención del 21% en concepto del Impuesto de Sociedades (IS).

¿Cómo se plasma la retención alquiler local en una factura?

Para hacerlo mucho más sencillo, pongamos un ejemplo práctico ficticio.

Como arrendador deseas alquilar tu local por 500€ mensuales. Para ello, deberás calcular tanto la renta bruta como la renta neta del alquiler del local, teniendo en cuenta para ello la retención del 19% en concepto de IRPF y, finalmente, la aplicación de un 21% en concepto de IVA.

Así pues, el desglose de la factura sería el siguiente:

Ejemplo de cálculo para realizar la factura del alquiler de un local comercial / Fuente: La Central del Negocio

Desglose de factura. Ejemplo de cálculo para realizar la factura del alquiler de un local comercial / Fuente: La Central del Negocio

Como podemos ver en la tabla anterior, el inquilino deberá pagar al arrendador 510€ mensuales. Asimismo, deberá ingresar 95€ a Hacienda a través del modelo 115 para abonar la obligatoria retención alquiler local.

Por lo que, finalmente, el total real que recibe el arrendador son 605€.

Si el arrendatario no cumple sus obligaciones y no ingresa la retención correspondiente, se considera una infracción grave. Por lo que se expone a una sanción que oscila entre el 75% y el 150% de la cantidad que debió ser ingresada.

De igual modo, si el arrendador no cumple sus obligaciones y no emite el certificado de retenciones al inquilino, este comete una infracción leve que puede suponer una multa variable en función de los datos no declarados. Así pues, a la hora de formalizar la declaración de la Renta o del Impuesto sobre Sociedades, las cantidades retenidas  se consideran como cantidades pagadas a cuenta por los arrendadores.

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Comentarios

    • noticia obligacion retenciones

    • Buenas tardes, tengo la siguiente consulta: tengo un local comercial arrendado y el arrendador no me indica que tengo que pagar las retenciones. Cuando le pregunto, me dice que no es necesario. Tampoco me da un certificado de exoneración de la retenciones. ¿Qué debe hacer? pagar el alquiler que me indica en el contrato? o de lo contrario aunque no lo especifique, le retengo la cantidad que debo

      • Buenos días,
        el propietario o arrendador está obligado a solicitar a la Administración Tributaria un certificado conforme está exento de IRPF de Arrendamiento. En caso de que el arrendador no se lo proporcione usted está obligada a aplicar esa retención del 19% sobre la renta pactada en contrato. Es decir: BASE o Renta Pactada + 21% de IVA – 19% IRPF.
        En caso de practicarse esa retención ha de saber que la Administración puede perfectamente reclamarle a usted esas retenciones más la sanción por no ingresas en plazo y los intereses por demora.
        Por tanto, salvo que el arrendador le presente un certificado expedido por la adminsitración, usted debe retener el 19% de IRPF e ingresarlo trimestralmente a Hacienda en el modelo 115.

        Esperando que la información le sea útil, reciba un cordial saludo
        Daniel Moreno

    • Buenos días
      Tengo una duda con respecto a los recibos del alquiler de un local. Siguiendo como ejemplo el recibo de su web, si yo como propietario del local en su día acordé 500 € de alquiler mensual, a la hora de pagar trimestralmente el IVA, ¿yo pagaría 105×3 o lo tengo que hacer sobre la cantidad total de mi recibo? Es decir, ¿no tengo que realizar el cálculo sobre los 510 € que resulta del total del recibo verdad?
      Gracias

    • En el ejemplo expuesto en el artículo, para un alquiler de 500€, el propietario cobra 405€ netos y el inquilino paga 605€ netos, después de pagar IVA y retención respectivamente.

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Condiciones servicio Publicación:

Don Daniel Moreno Haro, mayor de edad, en su calidad de Consultor especializado en compra-venta de negocios, con DNI 40994813G, Administrador de LA CENTRAL DEL NEGOCIO, cuyo domicilio profesional es C/ Valencia 482, local, de Barcelona, en adelante denominado LA CENTRAL. La Central Del Negocio es propiedad de Asesoría Edac - Lcdn SL con NIF B64697527 y domicilio social en Barcelona.

Ambas partes, VENDEDOR/CEDENTE/PORPIETARIO (en adelante VENDEDOR) y LA CENTRAL, intervienen, con capacidad legal necesaria y suficiente que se reconocen, suscriben el presente Contrato de Actuación con arreglo a los siguientes 

PACTOS

Primero.-Publicación y Cesión de datos: Para el caso de contratar los servicios de publicación, La Central publicará el negocio, local propiedad descrito en el presente contrato en su página web, siguiendo los datos y parámetros proporcionados por el Vendedor y siguiendo sus instrucciones en todo momento. El precio final de publicación será incorporado por el VENDEDOR en el encargo de valoración del negocio entregado por LA CENTRAL.

En función de la opción de publicación contratada, se informa al VENDEDOR que La Central promocionará el negocio en diferentes portales especializados en compra venta de empresas y traspaso de negocios, alquiler o compra venta por cuenta del cliente y podrá ceder a terceros información de la empresa en venta o negocio en traspaso o local en venta o alquiler por lo que usted autoriza expresamente a La Central a poder divulgar datos del mismo con la finalidad siempre y única de ayudarle a conseguir los objetivos que motivan la propia publicación: venta, traspaso o alquiler.

Así mismo, el VENDEDOR autoriza mediante el presente a que sus datos puedan ser incorporados en sus bases de datos y puedan ser cedidos a terceros que formen parte del mismo grupo empresarial con fines comerciales.

Segundo.-Tiempo. El tiempo de contratación vendrá regulado por su propia elección y será prorrogable por periodos idénticos para el caso de no comunicar decisión en contrario. Por tanto, el presente se realiza con carácter indefinido y hasta la realización de la venta, traspaso o cesión del negocio, alquiler o venta o en su defecto hasta la retirada del anuncio.

Para el caso de querer rescindir el presente sin motivo justificado por anticipado se devengarían los honorarios o compensaciones indicadas en el Pacto Octavo del presente.

Se entenderá por causa justificada de imposibilidad de realizar la cesión, traspaso, venta o alquiler:

1.    Que el propietario del local arrendado no acepte nuevos inquilinos.

2.    Que el ayuntamiento no facilite el cambio de nombre.

3.    Que exista imposibilidad de traspasar o ceder la licencia.

4.    Que por razones urbanísticas deba posponerse el traspaso, venta o alquiler debido a problemas burocráticos, dificultades y/o obras que afecten directamente al negocio,

5.    Por circunstancias familiares extremas que impidan la firma del titular o titulares de la correspondiente licencia y pueda quedar interrumpida la operación, etc.

La Central podrá solicitar justificación de cualquiera de las motivaciones expuestas en el presente.

Tercero.- Modalidades de Contratación y servicios incluidos:


El precio de los servicios indicados podrá ir variando en función de las ofertas publicadas por lo que será objeto directo de contratación a través de sistema directo en web según el momento.

Cuarto.- Obligaciones del Vendedor. El VENDEDOR   se obliga de forma expresa a comunicar la operación de venta, cesión o traspaso y alquiler a LA CENTRAL, debiendo ponerse en contacto con ésta para informar al respecto salvo pacto expreso entre las partes.

La realización de contratos y documentos tanto de compra venta de empresa como cesión o traspaso del negocio, alquiler o venta con otras consultoras no exime al cliente de pagar los honorarios de publicación pactados incluso para el caso de realizar una compra venta de acciones, un subarriendo o una venta parcial o cesión parcial de negocio. Cualquier alteración en la propiedad del negocio o local por cualquier cuestión jurídica o mercantil supondrá la finalización del presente contrato devengando en su caso los honorarios pendientes hasta la finalización del contrato.

Para el caso de contratar el servicio PREMIUM, el VENDEDOR deberá facilitar a LA CENTRAL los datos del COMPRADOR o CESIONARIO para poder llevar a cabo la citada operación y para salvaguardar la propia relación contractual del presente. Así mismo, el VENDEDOR se obliga a informar a su COMPRADOR que sus datos serán proporcionados a LA CENTRAL en salvaguarda del presente contrato.

Quinto.- Compromiso. Corresponderá a LA CENTRAL las labores de realización de los trabajos contratados con total diligencia con la finalidad de poder llevar a buen término la operación de traspaso, venta o alquiler con total garantía para el vendedor o cedente y el comprador o cesionario.

En función de la contratación elegida LA CENTRAL se compromete a mantener informado al VENDEDOR sobre el estado de su anuncio y las estadísticas del mismo para que pueda tomar una decisión más acertada sobre la estrategia a seguir a la hora de vender su negocio.

LA CENTRAL mantendrá, para el caso de contratar el servicio, cualquier anuncio y/o promoción del negocio objeto de traspaso, venta o alquiler hasta que el VENDEDOR comunique su Cesión , traspaso, venta o alquiler definitivo.

Sexto.-Honorarios. La Central no cobrará comisión alguna por la intermediación en el presente contrato al VENDEDOR y remitirá para el caso de contratarse los servicios, los contactos y/o posibles candidatos que surjan directamente para que personalmente puedan negociar ambas partes.

En función del tipo o modalidad de contratación elegida, La Central podrá Asesorar y proporcionar candidatos además de promocionar en diferentes medios el negocio objeto del presente y a gestionar conjuntamente las posibles ofertas de compra que existan sobre el negocio.

La Central podrá devengar honorarios adicionales al COMPRADOR o CESIONARIO por las gestiones de: Realización de contratos, cambios de nombre, cambios de titular de licencia, etc. siempre que este los pida expresamente En ningún caso se cobrará importe adicional al vendedor del negocio más allá de los descritos en el presente siempre salvo pacto expreso entre las partes o que el VENDEDOR contrate otros servicios que ofrece La Central que no son objeto del presente contrato.

No se incluye la tramitación de los cambios de nombre o licencia que en todo caso irían a cargo del comprador o cesionario. Todo ello salva pacto expreso entre las partes que en cualquier caso no exime al cliente de pagar los honorarios indicados en el Pacto Segundo.

Para la prestación del servicio se requerirá el pago de los servicios de forma on-line.

Únicamente el PLAN PREMIUM conlleva unos honorarios adicionales en el momento de realizar la operación de cesión, traspaso, compra venta o alquiler por importe de 1.990€ que serán abonados en el momento de retirar el anuncio o realizarse la operación objeto de publicación.

Honorarios Adicionales:

Le recomendamos que si desea contratar alguno de nuestros Servicios adicionales como Fotografía, Video o Marketing contacte con nuestros asesores para que puedan realizarle un presupuesto a medida. Inicialmente quedan excluidos de la modalidad de contratación directa on-line.

Los Servicios contratados son paquetes estándar y cualquier alteración de los mismos deberá ser objeto de pacto entre las partes de forma previa.

Para el caso de que la cesión, traspaso o compra venta en cualquiera de sus modalidades jurídicas se produjera tras la publicación realizada por LA CENTRAL en las modalidades de contratación Plan Gold y Plan Premium con un precio superior a 80.000€, LA CENTRAL tendrá derecho al cobro de unos honorarios adicionales del 0,7% sobre el valor final de la operación debido al sobrecoste que supone la promoción de este tipo de negocio.

El VENDEDOR cuya publicación se realiza con este importe inicial se obliga expresamente a remitir al retirar el anuncio y/o finalizar la relación comercial con La Central, a remitir el contrato de cesión, traspaso, compra venta o alquiler en cualquier de sus modalidades jurídicas, incluso para el cambio o compra venta de acciones o títulos para salvaguardar la buena fe y que La Central pueda verificar la correspondencia o no de honorarios adicionales.

Séptimo.-Responsabilidades. De no estar expresamente contratado el servicio, La Central no entrará a valorar la veracidad de los datos proporcionados por lo que se exime de toda responsabilidad sobre la documentación aportada a un posible comprador o cesionario, por la veracidad de los datos proporcionados, etc. Se advierte así mismo que para el caso de contratarse el servicio de asesoramiento, al comprador se le advertirá así mismo de este mismo hecho.

El presente contrato se entiende IN PERSONAE por lo que El VENDEDOR asume de forma personal las obligaciones del presente contrato incluso si la forma jurídica objeto de contrato fuera societario.

El Vendedor afirma que los datos incluidos en el presente son ciertos bajo su responsabilidad.

Finalmente, se aconseja al cliente que no rescinda contratos, ni mercantiles ni laborales, hasta la firma del contrato definitivo de Venta, traspaso o cesión, no asumiendo LA CENTRAL responsabilidad alguna por dichos extremos, en ningún caso.

Octavo.- Indemnización por incumplimiento. En caso de incumplimiento de las obligaciones descritas en el presente contrato en base a la modalidad de contratación elegida, EL VENDEDOR se obliga a abonar en concepto de indemnización por daños y perjuicios así como costes asumidos por La Central en concepto de promoción del negocio, uso de web y recursos de la empresa el doble del importe que quedase pendiente de devengo hasta finalización de contrato con un mínimo de 600€.

Así mismo, y de forma adicional, para el caso de la contratación PREMIUM, EL VENDEDOR (cedente) deberá indemnizar a LA CENTRAL con el doble del importe de los honorarios a los que tuviera derecho a percibir LA CENTRAL en base al presente contrato más los intereses que generen como consecuencia de tal incumplimiento como cláusula indemnizatoria por incumplimiento.

Noveno.-Fuero y Legislación aplicable. Con renuncia a cualquier otro foro las partes se someten a la competencia de los Tribunales de Barcelona en todo lo relativo a las discrepancias que pudieran surgir sobre el presente Contrato.

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En lo especialmente establecido en este Contrato será de aplicación la regulación del arrendamiento de servicios en el Código Civil