Vuelta al pago aplazado. ¿ Volverán las letras de cambio?

Son muchos los clientes que confusos ante la actual situación inmobiliaria se dirigen a nosotros como consultores para valorar la posibilidad de traspasar o ceder un negocio en funcionamiento. En muchos casos, cuando hablamos de empresas, también hablamos de ceder el negocio con alguna propiedad inmobiliaria.

Pago aplazado en negocio

El pago aplazado en un negocio no aconsejamos que se haga. Las razones parecen evidentes, pero en muchos casos es necesario recordarlas:
El negocio se cede en funcionamiento, con mejores o peores resultados, pero en cualquier caso con una facturación determinada que suele marcar finalmente el precio del traspaso.

¿ Qué ocurre si la persona que entra nueva en el negocio no es válida o pierde a la clientela?

La respuesta es clara, aún recuperando el negocio, podemos recibirlo en una situación ruinosa. El riesgo es demasiado grande.
Además, en éste caso hay que tener en cuenta que si el local donde se sitúa el negocio es de alquiler el propietario del local también tendrá algo a decir y lo que estaremos haciendo es perjudicando la relación de las partes.
En éste caso, en lugar de un traspaso, podríamos hablar de una cesión temporal de derechos de explotación sobre el negocio. Es decir, mantener el alquiler a nuestro nombre y realizar un subarriendo, y alquilar la actividad. Si realizamos el traspaso directamente con pago aplazado tendremos más problemas en caso de impago y tenemos más posibilidades de perder nuestra inversión. Si por el contrario arrendamos la actividad siempre tendremos la posibilidad de recuperar el local con un mero deshaucio e intentar realizar el traspaso de nuevo.

Pago aplazado inversión inmobiliaria

Aquí si vemos la posibilidad de realizar un pago aplazado. En éstas operaciones lo que hacemos es establecer la reserva de dominio de tal forma que ante cualquier impago se recupere la titularidad de la finca.

¿ Cómo funciona?

A efectos prácticos no deja de ser un alquiler con opción a compra, un leasing inmobiliario, etc. Se le puede llamar de mil formas diferentes si bien podría ser también una compra venta con pago aplazado.
La venta inmobiliaria a plazos al final no es otra cosa que financiar a modo privado la compra venta. En éstos casos solemos establecer un precio de partida y lo incrementamos en función de los intereses calculados. A modo de ejemplo, podríamos decir que si el precio del inmueble son 100.000€ y el interés del banco lo establecemos en un 5%, nuestra operación financiada a 10 años sería aproximadamente la siguiente: 10.000€/año + 5% ….hasta llegar al año 10.

¿ Es rentable?

Es evidente que todos pensamos lo de más vale pájaro en mano que ciento volando, pero la realidad es que pájaros vemos pocos así que quizá no sea tan mala opción financiar a nuestros compradores. Tengamos en cuenta que éstas financiaciones son a corto plazo. No aconsejamos pagos aplazados superiores a 5-7 años. En caso contrario nos convertimos en una financiera y asumimos más responsabilidades de las que nos tocan.

¿ Tengo garantías?

Las garantías son máximas dado que recuperamos la propiedad ante cualquier impago por lo que el riesgo realmente lo asume quien compra.
Nosotros, que actuamos como banco, no asumimos riesgo, simplemente, sacrificamos la disponibilidad de nuestro capital.

Futuro

El futuro más inmediato de las operaciones inmobiliarias para locales y naves pasa por pactar pagos aplazados. La gran oferta que existe de locales y la falta de financiación hace que la única forma que tengamos de llamar la atención sobre el posible comprador sea la posibilidad de crear una diferencia sustancial sobre nuestra competencia.
Otra cosa es el negocio. Como hemos indicado, consideramos básico diferenciar el negocio de la parte inmobiliaria que pueda ir asociado al mismo.

Éste año 2015 prácticamente todas las operaciones inmobiliarias que se hemos realizado siempre vinculadas a inmuebles has sido realizadas tal y como comentamos.
En cuanto a negocios, únicamente aquellos negocios más tradicionales y con suficientes garantías hemos considerado la posibilidad del pago aplazado. En concreto negocios como Farmacias, estancos, loterías, etc son susceptibles de realizar traspaso con pago aplazado.

Por lo que respecta a industria o servicios,

los pagos de éstas actividades ya son aplazados normalmente. De hecho, la realidad es que las operaciones suelen funcionar de la siguiente forma:

a) Pago inicial de entre el 25%-30%
b) Pago a los 3 meses de otro 30%-40%
c) Restante al año

¿ Por qué se realiza así en éstos casos ?

La respuesta es sencilla. El comprador ha de garantizarse que el actual gerente o dueño dará continuidad a la empresa y por tanto que luchará o ayudará al emprendedor a continuar con la empresa. Realizando ésta operativa y estableciendo los pagos en función de facturación, garantías y plazos aseguramos la implicación total de la actual directiva.

¿ Qué pasaría si en el momento de la venta de la empresa desaparece el socio por ejemplo en una correduría de seguros ?

Pues seguramente con el socio desaparecerían clientes, habría incertidumbre en el actual personal de la empresa, etc. Para evitarlo, ha de existir continuidad y acompañamiento en el traspaso o venta de la actividad.

En cualquier caso, aconsejamos siempre que cualquier negocio tanto para su compra como para su venta, sea analizado por un asesor especializado. Evitar sorpresas y garantizar la viabilidad de los negocios es imprescindible ya que intervienen muchos factores como márgenes, costes salariales, costes de estructura, financiaciones, etc.
No dude en consultar con su Asesor antes de tomas cualquier decisión.

Daniel Moreno
CEO La Central del Negocio