¿ Hacemos arras o paga y señal ? Diferencia entre ambas

Debido a la gran cantidad de dudas que se generan a la hora de quedarse un negocio por parte de nuestros cesionarios ( compradores ) hemos preparado el siguiente artículo explicativo:

Empecemos explicando que Arras y paga y señal es “exactamente lo mismo”.

Generalmente el concepto de arras se asocia a arras penitenciales única y exclusivamente. Sin embargo, vale la pena aclarar que aunque un pacto se titule “Pacto/Acuerdo/Contrato de Arras” ello no implica su pérdida o restitución doblada en caso de arrepentimiento, ya que existen tres clases de arras, las confirmatorias, las penales y las penitenciales, y cada una de ella tiene efectos distintos.
Las arras son un concepto complejo y poco regulado en el ordenamiento jurídico español, quizá por eso induce a equívocos. Ni siquiera podemos afirmar que exista un concepto de arras como tal porque según la intención de las partes cumplen una función u otra. Las únicas que se encuentran reguladas son las llamadas “penitenciales” (artículo 1454 del Código Civil), el resto han sido perfiladas por la jurisprudencia.
Antes de entrar a explicar las tres clases de arras es necesario aclarar que el contrato de arras como tal no existe, sino que las mismas son un pacto accesorio a un contrato, que suele ser de compraventa.
Hemos de saber también que desde el momento en que las partes se ponen de acuerdo sobre aspectos esenciales del negocio, como el precio y el objeto, ya existe un contrato perfectamente válido. Aunque no tengamos un documento firmado podemos estar ante un verdadero contrato, ya que en general los contratos existen desde que las partes consienten en obligarse y además la libertad de forma permite que dicho contrato sea verbal.
Como hemos adelantado, existen tres clases de arras, según la Jurisprudencia. Todas tienen en común que suelen ser una cantidad de dinero (aunque no necesariamente lo ha de ser) y que se entrega por una parte a la otra en el marco de un contrato con un fin concreto diferente del precio del negocio acordado, siendo un pacto accesorio a un negocio o contrato principal. Otro rasgo característico es que si bien pueden pactarse en cualquier negocio jurídico, están más extendidas en el marco de operaciones inmobiliarias de compraventa.

Clases de arras

a) Arras confirmatorias: Son las que se utilizan para reforzar la existencia de un contrato (normalmente verbal). Como señal o prueba del mismo o como principio de ejecución, en que la cantidad entregada es anticipo o parte del precio pactado. Si en el pacto de arras no se dice lo contrario se presume que las arras tienen carácter confirmatorio. En caso de incumplimiento del contrato las arras tendrán los efectos que hayan pactado las partes.

O dicho de otro modo, es una confirmación de que ya existe un contrato que hasta el momento era verbal, entregándose como muestra de que dicho contrato ya existe, una cantidad de dinero que es un porcentaje del precio total que se ha pactado.

¿Qué pasa si finalmente el negocio no llega a buen puerto, si no se perfecciona esa compraventa de la vivienda que habíamos reservado? Es evidente que no hay una respuesta absoluta porque depende de muchos factores y sobretodo de lo que se haya puesto en el “contrato”, pero de una forma muy simple y generalizada podemos decir que quien da las arras las pierde y quien las recibe las devuelve, sin más. En tal caso se habrá producido un puro incumplimiento contractual (diferente de un arrepentimiento), por lo tanto si fuera el caso, podemos exigir judicialmente el cumplimiento del contrato o su resolución con indemnización por daños y perjuicios.

b) Arras penales: Suponen una garantía de cumplimiento del contrato, ya que el incumplimiento supone la pérdida de las mismas, actuando la cantidad como daños y perjuicios para el que las recibe, una especie de multa por no cumplir lo pactado. Sin embargo ello no significa que dicho incumplimiento sea lícito, pudiendo en su caso exigir judicialmente el cumplimiento forzoso de la obligación. Si finalmente se cumple lo pactado las arras entregadas formarán parte del precio final.

El incumplimiento por parte de quien las entrega supone su pérdida para indemnizar a la parte perjudicada. Pero si quien incumple es quien las recibe deberá devolverlas por duplicado, si así se pacta expresamente claro. No debemos confundir éste tipo de arras con las penitenciales que explicaremos a continuación, ya que el incumplimiento que ellas prevén no será legítimo en ningún caso.

c) Arras penitenciales: Las arras penitenciales son las contempladas en el art. 1454 CC (las únicas reguladas expresamente) y son una cantidad de dinero entregada en el marco de un contrato verbal o promesa del mismo que faculta a las partes a desistir legítimamente de la relación contractual (arrepentimiento). Dicho arrepentimiento por las partes es perfectamente lícito, no pudiendo la parte perjudicada reclamar judicialmente el cumplimiento forzoso o la resolución con daños y perjuicios añadidos.

En caso de arrepentimiento la ley dispone que quien las entrega (normalmente el comprador) las perderá sin que se pueda exigir adicionalmente indemnización por daños y perjuicios y en caso de que se arrepienta quien las recibe deberá devolverlas duplicadas.
Estas arras no se establecen como entregas a cuenta, ni como anticipo del pago, sino como una garantía indemnizatoria. Sólo en caso que no se produzca el arrepentimiento se podrán reputar a cuenta del precio final del negocio.

Conclusión:
Para evitar equívocos o conflictos que nos puedan guiar inevitablemente a un proceso judicial tendremos que expresar de forma clara en el contrato qué se pretende con respecto a las arras, qué pasa con ellas si finalmente el contrato no llega a buen fin, etc., es decir, tendremos que expresar clara y exhaustivamente los efectos que se le quiera dar al pacto de arras, ya que si la intención de las partes no es clara los tribunales entenderán que se trata de Arras Confirmatorias, como hemos dicho: nunca se entiende por defecto que las arras son Penitenciales. Por el simple hecho que un acuerdo lo titulemos “Pacto/Acuerdo/Contrato de Arras o Señal/Paga y Señal” ello no significa que las partes se puedan arrepentir ni que quien las recibe las tenga que devolver dobladas.

Gelys Mesa
Abogada La Central del Negocio
Abogada Asesoría Edac

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Comentarios

  • Diferencia entre Arras y Paga y señal « Asesoría Edac. Gestoría Global de empresa

    • Buen dia, le hago una consulta por favor, es necesario detallar el inventario de todo el equipamiento del negocio? Gracias.
      Esteban

      • buenos días,
        más que necesario puede ser importarte para el caso de equipos en garantías, etc.
        Cuando se realiza una cesión de negocio / traspaso en realidad se transmite la totalidad del negocio tanto en su contenido como en sus intangibles como clientela, etc. Por tanto, con un buen reportaje fotográfico puede ser suficiente siempre y cuando se hayan podido verificar las maquinarias, etc. y por tanto que todo está correctamente.
        El detalle del inventario se suele hacer cuando hay género que se vende a parte o maquinaria que está en depósito y que en realidad corresponde a los proveedores como podrían ser arcones, neveras, etc.
        En cualquier traspaso lo más importante es verificar que la licencia o licencias sean correctas con la actividad desarrollada, que no existan vicios ocultos o problemas futuros que puedan afectar al negocio y que además la maquinaria y equipos se haya podido revisar en aras de saber si su funcionamiento es correcto o no dado que en función de esto último también adaptaremos nuestro precio u opción de compra del negocio.
        Saludos,

    • Cuanto tiempo tiene validez el pago de una señal?

      • Buenos días,
        la validez del contrato siempre se ha de poner de manifiesto en el propio contrato de paga y señal o arras. Lo habitual es que debido a la complejidad de las negociaciones con bancos, propietarios, etc. se facilite un mes de plazo pero en cualquier caso deberá estar indicado en el propio contrato puesto que de lo contrario existiría indefensión por ambas partes a la hora de exigir su cumplimiento lo que daría lugar a poderse considerar un contrato nulo.
        Saludos,

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Condiciones servicio Publicación:

Don Daniel Moreno Haro, mayor de edad, en su calidad de Consultor especializado en compra-venta de negocios, con DNI 40994813G, Administrador de LA CENTRAL DEL NEGOCIO, cuyo domicilio profesional es C/ Valencia 482, local, de Barcelona, en adelante denominado LA CENTRAL. La Central Del Negocio es propiedad de Asesoría Edac - Lcdn SL con NIF B64697527 y domicilio social en Barcelona.

Ambas partes, VENDEDOR/CEDENTE/PORPIETARIO (en adelante VENDEDOR) y LA CENTRAL, intervienen, con capacidad legal necesaria y suficiente que se reconocen, suscriben el presente Contrato de Actuación con arreglo a los siguientes 

PACTOS

Primero.-Publicación y Cesión de datos: Para el caso de contratar los servicios de publicación, La Central publicará el negocio, local propiedad descrito en el presente contrato en su página web, siguiendo los datos y parámetros proporcionados por el Vendedor y siguiendo sus instrucciones en todo momento. El precio final de publicación será incorporado por el VENDEDOR en el encargo de valoración del negocio entregado por LA CENTRAL.

En función de la opción de publicación contratada, se informa al VENDEDOR que La Central promocionará el negocio en diferentes portales especializados en compra venta de empresas y traspaso de negocios, alquiler o compra venta por cuenta del cliente y podrá ceder a terceros información de la empresa en venta o negocio en traspaso o local en venta o alquiler por lo que usted autoriza expresamente a La Central a poder divulgar datos del mismo con la finalidad siempre y única de ayudarle a conseguir los objetivos que motivan la propia publicación: venta, traspaso o alquiler.

Así mismo, el VENDEDOR autoriza mediante el presente a que sus datos puedan ser incorporados en sus bases de datos y puedan ser cedidos a terceros que formen parte del mismo grupo empresarial con fines comerciales.

Segundo.-Tiempo. El tiempo de contratación vendrá regulado por su propia elección y será prorrogable por periodos idénticos para el caso de no comunicar decisión en contrario. Por tanto, el presente se realiza con carácter indefinido y hasta la realización de la venta, traspaso o cesión del negocio, alquiler o venta o en su defecto hasta la retirada del anuncio.

Para el caso de querer rescindir el presente sin motivo justificado por anticipado se devengarían los honorarios o compensaciones indicadas en el Pacto Octavo del presente.

Se entenderá por causa justificada de imposibilidad de realizar la cesión, traspaso, venta o alquiler:

1.    Que el propietario del local arrendado no acepte nuevos inquilinos.

2.    Que el ayuntamiento no facilite el cambio de nombre.

3.    Que exista imposibilidad de traspasar o ceder la licencia.

4.    Que por razones urbanísticas deba posponerse el traspaso, venta o alquiler debido a problemas burocráticos, dificultades y/o obras que afecten directamente al negocio,

5.    Por circunstancias familiares extremas que impidan la firma del titular o titulares de la correspondiente licencia y pueda quedar interrumpida la operación, etc.

La Central podrá solicitar justificación de cualquiera de las motivaciones expuestas en el presente.

Tercero.- Modalidades de Contratación y servicios incluidos:


El precio de los servicios indicados podrá ir variando en función de las ofertas publicadas por lo que será objeto directo de contratación a través de sistema directo en web según el momento.

Cuarto.- Obligaciones del Vendedor. El VENDEDOR   se obliga de forma expresa a comunicar la operación de venta, cesión o traspaso y alquiler a LA CENTRAL, debiendo ponerse en contacto con ésta para informar al respecto salvo pacto expreso entre las partes.

La realización de contratos y documentos tanto de compra venta de empresa como cesión o traspaso del negocio, alquiler o venta con otras consultoras no exime al cliente de pagar los honorarios de publicación pactados incluso para el caso de realizar una compra venta de acciones, un subarriendo o una venta parcial o cesión parcial de negocio. Cualquier alteración en la propiedad del negocio o local por cualquier cuestión jurídica o mercantil supondrá la finalización del presente contrato devengando en su caso los honorarios pendientes hasta la finalización del contrato.

Para el caso de contratar el servicio PREMIUM, el VENDEDOR deberá facilitar a LA CENTRAL los datos del COMPRADOR o CESIONARIO para poder llevar a cabo la citada operación y para salvaguardar la propia relación contractual del presente. Así mismo, el VENDEDOR se obliga a informar a su COMPRADOR que sus datos serán proporcionados a LA CENTRAL en salvaguarda del presente contrato.

Quinto.- Compromiso. Corresponderá a LA CENTRAL las labores de realización de los trabajos contratados con total diligencia con la finalidad de poder llevar a buen término la operación de traspaso, venta o alquiler con total garantía para el vendedor o cedente y el comprador o cesionario.

En función de la contratación elegida LA CENTRAL se compromete a mantener informado al VENDEDOR sobre el estado de su anuncio y las estadísticas del mismo para que pueda tomar una decisión más acertada sobre la estrategia a seguir a la hora de vender su negocio.

LA CENTRAL mantendrá, para el caso de contratar el servicio, cualquier anuncio y/o promoción del negocio objeto de traspaso, venta o alquiler hasta que el VENDEDOR comunique su Cesión , traspaso, venta o alquiler definitivo.

Sexto.-Honorarios. La Central no cobrará comisión alguna por la intermediación en el presente contrato al VENDEDOR y remitirá para el caso de contratarse los servicios, los contactos y/o posibles candidatos que surjan directamente para que personalmente puedan negociar ambas partes.

En función del tipo o modalidad de contratación elegida, La Central podrá Asesorar y proporcionar candidatos además de promocionar en diferentes medios el negocio objeto del presente y a gestionar conjuntamente las posibles ofertas de compra que existan sobre el negocio.

La Central podrá devengar honorarios adicionales al COMPRADOR o CESIONARIO por las gestiones de: Realización de contratos, cambios de nombre, cambios de titular de licencia, etc. siempre que este los pida expresamente En ningún caso se cobrará importe adicional al vendedor del negocio más allá de los descritos en el presente siempre salvo pacto expreso entre las partes o que el VENDEDOR contrate otros servicios que ofrece La Central que no son objeto del presente contrato.

No se incluye la tramitación de los cambios de nombre o licencia que en todo caso irían a cargo del comprador o cesionario. Todo ello salva pacto expreso entre las partes que en cualquier caso no exime al cliente de pagar los honorarios indicados en el Pacto Segundo.

Para la prestación del servicio se requerirá el pago de los servicios de forma on-line.

Únicamente el PLAN PREMIUM conlleva unos honorarios adicionales en el momento de realizar la operación de cesión, traspaso, compra venta o alquiler por importe de 1.990€ que serán abonados en el momento de retirar el anuncio o realizarse la operación objeto de publicación.

Honorarios Adicionales:

Le recomendamos que si desea contratar alguno de nuestros Servicios adicionales como Fotografía, Video o Marketing contacte con nuestros asesores para que puedan realizarle un presupuesto a medida. Inicialmente quedan excluidos de la modalidad de contratación directa on-line.

Los Servicios contratados son paquetes estándar y cualquier alteración de los mismos deberá ser objeto de pacto entre las partes de forma previa.

Para el caso de que la cesión, traspaso o compra venta en cualquiera de sus modalidades jurídicas se produjera tras la publicación realizada por LA CENTRAL en las modalidades de contratación Plan Gold y Plan Premium con un precio superior a 80.000€, LA CENTRAL tendrá derecho al cobro de unos honorarios adicionales del 0,7% sobre el valor final de la operación debido al sobrecoste que supone la promoción de este tipo de negocio.

El VENDEDOR cuya publicación se realiza con este importe inicial se obliga expresamente a remitir al retirar el anuncio y/o finalizar la relación comercial con La Central, a remitir el contrato de cesión, traspaso, compra venta o alquiler en cualquier de sus modalidades jurídicas, incluso para el cambio o compra venta de acciones o títulos para salvaguardar la buena fe y que La Central pueda verificar la correspondencia o no de honorarios adicionales.

Séptimo.-Responsabilidades. De no estar expresamente contratado el servicio, La Central no entrará a valorar la veracidad de los datos proporcionados por lo que se exime de toda responsabilidad sobre la documentación aportada a un posible comprador o cesionario, por la veracidad de los datos proporcionados, etc. Se advierte así mismo que para el caso de contratarse el servicio de asesoramiento, al comprador se le advertirá así mismo de este mismo hecho.

El presente contrato se entiende IN PERSONAE por lo que El VENDEDOR asume de forma personal las obligaciones del presente contrato incluso si la forma jurídica objeto de contrato fuera societario.

El Vendedor afirma que los datos incluidos en el presente son ciertos bajo su responsabilidad.

Finalmente, se aconseja al cliente que no rescinda contratos, ni mercantiles ni laborales, hasta la firma del contrato definitivo de Venta, traspaso o cesión, no asumiendo LA CENTRAL responsabilidad alguna por dichos extremos, en ningún caso.

Octavo.- Indemnización por incumplimiento. En caso de incumplimiento de las obligaciones descritas en el presente contrato en base a la modalidad de contratación elegida, EL VENDEDOR se obliga a abonar en concepto de indemnización por daños y perjuicios así como costes asumidos por La Central en concepto de promoción del negocio, uso de web y recursos de la empresa el doble del importe que quedase pendiente de devengo hasta finalización de contrato con un mínimo de 600€.

Así mismo, y de forma adicional, para el caso de la contratación PREMIUM, EL VENDEDOR (cedente) deberá indemnizar a LA CENTRAL con el doble del importe de los honorarios a los que tuviera derecho a percibir LA CENTRAL en base al presente contrato más los intereses que generen como consecuencia de tal incumplimiento como cláusula indemnizatoria por incumplimiento.

Noveno.-Fuero y Legislación aplicable. Con renuncia a cualquier otro foro las partes se someten a la competencia de los Tribunales de Barcelona en todo lo relativo a las discrepancias que pudieran surgir sobre el presente Contrato.

Décimo.- Protección de Datos. De acuerdo con lo establecido en el nuevo Reglamento (UE) 2016/679 de 27 de abril, de protección de datos de carácter personal y la libre circulación de los mismos,  le informamos que en DAC SERVICIOS ADMINISTRACION SL  los datos personales que Ud. nos facilite serán incorporados a nuestros ficheros automatizados con el fin de prestarles el servicio solicitado. Los datos facilitados se conservarán mientras se mantenga la relación comercial o durante los años necesarios para cumplir con las obligaciones legales. Los datos no se cederán a terceros salvo que exista obligación legal para ello. Si lo desea, puede ejercitar los derechos de acceso, rectificación y cancelación y oposición, previstos en la ley, dirigiendo un escrito a DAC SERVICIOS ADMINISTRACION SL con NIFB64697527con domicilio social en Calle Valencia 482 Local, BARCELONA.


En lo especialmente establecido en este Contrato será de aplicación la regulación del arrendamiento de servicios en el Código Civil