Traspasar un negocio cuyo local es de alquiler: qué dice la LAU (art. 32) y cómo pactarlo con el propietario
Traspasar un negocio cuyo local es de alquiler es una de las operaciones más frecuentes —y con más letra pequeña— de la compraventa de negocios. Cuando el negocio funciona en un local arrendado, el traspaso implica ceder el contrato de alquiler, y ahí entra en juego el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La buena noticia: la ley reconoce el derecho a traspasar. La que conviene conocer: el propietario tiene derechos y el contrato puede cambiar las reglas. En La Central del Negocio te explicamos el mecanismo y cómo pactarlo bien, porque hacerlo mal puede costar el traspaso.
En una frase: en un local de alquiler para uso distinto de vivienda, el inquilino puede ceder el contrato sin consentimiento del propietario (art. 32 LAU), pero debe notificárselo de forma fehaciente y el propietario puede subir la renta. Eso sí, el contrato firmado puede haber cambiado estas reglas: hay que leerlo primero.
¿Qué dice el artículo 32 de la LAU?
Para los arrendamientos de local de negocio (uso distinto de vivienda), el artículo 32 establece, como régimen por defecto:
- El arrendatario puede ceder el contrato (o subarrendar) sin necesidad de consentimiento del arrendador.
- El arrendador tiene derecho a una elevación de la renta: en torno al 10 % en caso de subarriendo parcial y al 20 % en caso de cesión del contrato o subarriendo total.
- La cesión o el subarriendo deben notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes.
- Las operaciones societarias (fusión, transformación o escisión del arrendatario) no se consideran cesión, pero el arrendador también puede subir la renta.
Para el comprador, esto significa que puede subrogarse en el contrato y seguir en el local; para el vendedor, que puede traspasar sin pedir permiso, cumpliendo la notificación.
Cuidado: el contrato manda sobre la ley
El artículo 32 es dispositivo: las partes pueden haberlo modificado en el contrato. Es muy habitual que el contrato de alquiler prohíba la cesión, la condicione al consentimiento del propietario o fije otras subidas de renta. Por eso lo primero no es la ley, es leer el contrato. Si el contrato prohíbe el traspaso y lo haces igual, el propietario puede resolver el arrendamiento y quedarte sin local, que es justo lo que da valor al negocio.
Orden de lectura correcto: 1) el contrato de alquiler (¿permite ceder?, ¿exige consentimiento?, ¿qué subida?); 2) el artículo 32 LAU para lo que el contrato no regule; 3) pactar con el propietario lo que convenga a las dos partes.
¿Qué debe mirar el comprador antes de traspasar?
| Punto | Por qué importa |
|---|---|
| Qué dice el contrato sobre la cesión | Puede prohibirla o exigir consentimiento: cambia todo. |
| Plazo que queda de contrato | Un local con poco contrato por delante vale menos y da inseguridad. |
| Subida de renta aplicable | El 20 % (u otra pactada) afecta a tus números del primer día. |
| Notificación fehaciente | Omitirla puede dar al propietario motivo para resolver. |
| Renta al día y fianza | Las deudas de renta pueden arrastrarse o complicar la operación. |
¿Cómo se pacta bien con el propietario?
Aunque la ley permita ceder sin consentimiento, en la práctica conviene sentarse con el propietario. Un buen acuerdo —nueva renta, duración, mejoras, reparto de obras— da seguridad a comprador y propietario y evita litigios. Muchas veces el propietario prefiere un inquilino nuevo solvente y con proyecto a un local vacío, así que hay margen para negociar. Documentar el pacto por escrito es lo que blinda el traspaso.
Lo que vemos en las operaciones que gestionamos
El fallo más repetido es dar por hecho que «la ley me deja traspasar» sin leer el contrato, que a menudo dice lo contrario. También es habitual olvidar la notificación fehaciente o no prever la subida de renta, que descuadra los números del comprador. Cuando la operación se prepara bien —contrato revisado, notificación en plazo y acuerdo con el propietario— el traspaso se cierra sin sobresaltos.
Qué debes hacer ahora
- Lee el contrato de alquiler antes que nada: mira si permite la cesión y en qué condiciones.
- Comprueba el plazo que queda y la subida de renta aplicable.
- Haz la notificación fehaciente al propietario en plazo.
- Pacta por escrito con el propietario las nuevas condiciones.
- Confirma que la renta está al día y revisa la fianza.
¿Vas a traspasar o comprar un negocio con el local de alquiler? En La Central del Negocio, con el apoyo jurídico de Asesoría Edac, revisamos el contrato de alquiler, preparamos la cesión conforme al artículo 32 de la LAU y negociamos con el propietario para que el traspaso sea seguro. Mira los negocios en traspaso disponibles en lacentraldelnegocio.com, llámanos al 930 153 772 o escríbenos por WhatsApp al 626 540 364.
Preguntas frecuentes
¿Puedo traspasar mi negocio si el local es de alquiler?
Sí. El artículo 32 de la LAU permite ceder el contrato de un local de negocio sin consentimiento del propietario, salvo que el contrato lo prohíba o lo condicione. Hay que leer el contrato primero.
¿Tengo que avisar al propietario?
Sí. La cesión o el subarriendo deben notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes. No hacerlo puede dar motivo para resolver el contrato.
¿El propietario puede subir la renta por el traspaso?
Sí. La LAU le reconoce una elevación de renta (en torno al 20 % en la cesión del contrato y al 10 % en el subarriendo parcial), salvo que el contrato pacte otra cosa.
¿Y si el contrato prohíbe la cesión?
Entonces manda el contrato: necesitarás el consentimiento del propietario. Traspasar igualmente puede permitirle resolver el arrendamiento y dejarte sin local.
¿El comprador se subroga en el contrato de alquiler?
Sí: con la cesión, el comprador pasa a ser el nuevo arrendatario y continúa en el local con las condiciones del contrato y las que se hayan pactado.
¿Qué pasa con las deudas de renta anteriores?
Conviene comprobar que la renta está al día antes de traspasar, porque las deudas pueden complicar la operación o la relación con el propietario. Revísalo en la due diligence.
¿Es mejor pactar con el propietario aunque la ley me deje ceder?
Sí. Un acuerdo por escrito sobre renta, duración y condiciones da seguridad a todos y evita litigios. Un propietario suele preferir un inquilino nuevo solvente a un local vacío.
