Cómo funciona una cesión de Negocio?. Artículo 32 LAU. Traspaso

La Cesión del negocio y el Artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Consideraciones previas:
En primer lugar tenemos que tener en cuenta que traspaso y cesión son exactamente lo mismo en la práctica (jurídicamente sí que hay diferencias). En la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se llamaba traspaso a lo que la actual LAU le llama cesión. En segundo lugar tenemos que saber que jurídicamente es incorrecto referirse a la cesión del negocio, ya que lo que cedemos es el derecho de arrendamiento, es decir, el contrato de alquiler.

La cesión se regula en el art. 32 de LAU que a continuación explicaremos. Sin embargo, debemos saber que lo que estipula el artículo y lo que sucede en la práctica son cosas muy diferentes. Aunque a priori nos parezca que esto es una contradicción, la explicación es sencilla: El derecho de Cesión es un derecho personal y como todos los derechos personales es renunciable. Es por ello que es muy frecuente que los contratos de arrendamientos de estos locales prevean cláusulas en las que el arrendatario renuncia a lo que se dispone en el art. 32 de la LAU.

Podemos decir que la cesión según la plantea la ley es un procedimiento muy sencillo. El artículo 32 dice que el arrendatario puede ceder el local sin consentimiento del propietario, aunque se le ha de informar de forma fehaciente dicha cesión con el plazo mínimo de un mes de antelación, teniendo derecho el arrendador a elevar la renta un 20%. Además. también podrá elevar la renta cuando el cambio de arrendatario se produzca (en caso de ser una persona jurídica) por la fusión, transformación o escisión de la sociedad. En este último caso no se consideraría dicho cambio como una cesión. El artículo en concreto dice lo siguiente:

“1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.

2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.

3. No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior.

4. Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.”

Una vez explicada la teoría pasemos a la práctica.
Ya hemos dicho que jurídicamente no cedemos un negocio sino un derecho de arrendamiento, un contrato de alquiler del que somos titulares. Esta distinción es sumamente importante porque en los contratos de arrendamiento de locales de negocios se suele precisar la actividad que se autoriza, como por ejemplo, actividades de hostelería.

En la práctica lo que sucede es que no sólo compramos un derecho de arrendamiento, también compramos una licencia municipal, unas instalaciones, etc., es decir, todo lo necesario para que siga funcionando una actividad que ya se venía desarrollando en ese local que arrendaremos.

El consentimiento del arrendador: Aunque la ley disponga que el mismo no es necesario, lo que sucede en la práctica es que el arrendatario renuncia a este derecho cuando firma el contrato de arrendamiento, incluyendo una cláusula que no permite la cesión sin el consentimiento del propietario del inmueble (cesión no consentida).

Elevación de la renta: Debemos tener en cuenta que si bien se nos ha cedido el derecho a ser arrendatarios hemos de firmar un nuevo contrato de alquiler, y en este punto la ley da el derecho al propietario de aumentar la renta en hasta un 20%. Este aumento no es necesario que se contemple en el contrato de arrendamiento, de hecho casi nunca se incluye, pero la ley le otorga ese derecho al arrendador y es algo que debemos saber a la hora de “comprar” un negocio.

Comunicación al arrendatario: Según la LAU tenemos la obligación de comunicarle al propietario o arrendador la cesión en el plazo de un mes, de forma fehaciente, mediante un burofax o cualquier otro medio que nos permita acreditar que hemos cumplido dicha obligación. Evidentemente este paso no será necesario si el contrato de alquiler ha prohibido desde un primer momento la cesión no consentida.

Como hemos visto en la práctica tenemos que tener en consideración el contrato de arrendamiento como punto de partida. Es importante que un profesional jurídico lo estudie detenidamente para poder tener clara la forma de proceder y poder centrarnos en otros aspectos de la operación.

Gelys Mesa
Abogada La Central del Negocio
Departamento Jurídico Asesoria Edac

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Comentarios

    • Quería saber si hay que pagar el iva cuando se compra una cesión de negocio,traspasó

    • Cuando caducan los derechos de la cesión de negocio, se si ha cerrado?

      • Buenos días,
        la cesión de un negocio se basa en 2 características:
        a) Que exista licencia administrativa para el desarrollo de la actividad
        b) Que exista o pueda existir un contrato de arrendamiento sobre el local

        Por tanto, bajo estas circunstancias, los derechos de cesión no varían en tanto en cuanto exista un contrato de arrendamiento en vigor con independencia de que el negocio esté o no cerrado. Lo único que variaría en este caso es la aplicación o no de IVA en la operación dado que si no existe una continuidad clara del negocio, y estando cerrado está claro que no existe, hacienda podría obligarnos a la aplicación de IVA.
        Por otro lado, si somos titulares de una licencia, aún habiéndose rescindido el contrato de arrendamiento podría existir una cesión. Este es un caso que se produce mucho en zonas en las que el Ayuntamiento pone problemas para la obtención de licencias nuevas. Aquí el propietario de la licencia y el propietario del local suelen pactar algún tipo de compensación para no dar de baja la licencia y mantener los permisos administrativos del local dado que en el caso de darlos de baja quizá no se podrían volver a obtener con la consiguiente pérdida de valor del local y por tanto de la renta para el propietario.

        Esperando que la respuesta haya cumplido sus expectativas, reciba un cordial saludo,
        Daniel Moreno

    • Muy interesante el post, nos termina de instruir más sobre el tema.

      Una pregunta:
      – En el caso de no estar reflejado en el contrato de arrendamieno la cesión del negocio, es posible comunicarlo al propietario y, éste nos de el consentiento verbal para traspasar??.. Es necesario modificar el contrato de arrendamiento?, o con una simple autorización nos podría valer??
      Teniendo en cuenta que el cotrato es por 15 años, de los cueles llevamos 6 funcionando, cumplido el mínimo exigido.
      Gracias de ante mano.
      Reciba un cordial saludo.

    • Hola buenas tardes. Gracias por su artículo. En caso de cesión. El propietario del local tiene derecho a indemnización por parte del actual inquilino. Aparte de la subida del alquiler??? Gracias

      • Buenos días,
        según la actual legislación de la LAU ( Ley de Arrendamientos Urbanos ) no tendría derecho a nada más a parte de la subida de alquiler.
        Ahora bien, no olvidemos que en los arrendamientos de local así como en general en las transacciones comerciales existe libertad de pacto por lo que si el propietario ha sido “listo” habrá introducido en el contrato la típica cláusula de NO traspasar el negocio sin su autorización lo que a efectos prácticos supone que dependamos 100% de su voluntad para cobrar o no esa indemnización.
        Bajo nuestra experiencia, hemos tenido de todo, desde propietarios que ni tan sólo quieren subir el alquiler hasta propietarios que llegan a pedir hasta el 30% del traspaso que se cobra haciendo de la cláusula anteriormente comentada un total abuso que por desgracia no podemos evitar.
        Aquí, la habilidad en la negociación con el propietario será fundamental para evitar un gran desembolso económico en el traspaso.
        Esperamos haber ayudado, reciba un saludo

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Condiciones servicio Publicación:

Don Daniel Moreno Haro, mayor de edad, en su calidad de Consultor especializado en compra-venta de negocios, con DNI 40994813G, Administrador de LA CENTRAL DEL NEGOCIO, cuyo domicilio profesional es C/ Valencia 482, local, de Barcelona, en adelante denominado LA CENTRAL. La Central Del Negocio es propiedad de Asesoría Edac - Lcdn SL con NIF B64697527 y domicilio social en Barcelona.

Ambas partes, VENDEDOR/CEDENTE/PORPIETARIO (en adelante VENDEDOR) y LA CENTRAL, intervienen, con capacidad legal necesaria y suficiente que se reconocen, suscriben el presente Contrato de Actuación con arreglo a los siguientes 

PACTOS

Primero.-Publicación y Cesión de datos: Para el caso de contratar los servicios de publicación, La Central publicará el negocio, local propiedad descrito en el presente contrato en su página web, siguiendo los datos y parámetros proporcionados por el Vendedor y siguiendo sus instrucciones en todo momento. El precio final de publicación será incorporado por el VENDEDOR en el encargo de valoración del negocio entregado por LA CENTRAL.

En función de la opción de publicación contratada, se informa al VENDEDOR que La Central promocionará el negocio en diferentes portales especializados en compra venta de empresas y traspaso de negocios, alquiler o compra venta por cuenta del cliente y podrá ceder a terceros información de la empresa en venta o negocio en traspaso o local en venta o alquiler por lo que usted autoriza expresamente a La Central a poder divulgar datos del mismo con la finalidad siempre y única de ayudarle a conseguir los objetivos que motivan la propia publicación: venta, traspaso o alquiler.

Así mismo, el VENDEDOR autoriza mediante el presente a que sus datos puedan ser incorporados en sus bases de datos y puedan ser cedidos a terceros que formen parte del mismo grupo empresarial con fines comerciales.

Segundo.-Tiempo. El tiempo de contratación vendrá regulado por su propia elección y será prorrogable por periodos idénticos para el caso de no comunicar decisión en contrario. Por tanto, el presente se realiza con carácter indefinido y hasta la realización de la venta, traspaso o cesión del negocio, alquiler o venta o en su defecto hasta la retirada del anuncio.

Para el caso de querer rescindir el presente sin motivo justificado por anticipado se devengarían los honorarios o compensaciones indicadas en el Pacto Octavo del presente.

Se entenderá por causa justificada de imposibilidad de realizar la cesión, traspaso, venta o alquiler:

1.    Que el propietario del local arrendado no acepte nuevos inquilinos.

2.    Que el ayuntamiento no facilite el cambio de nombre.

3.    Que exista imposibilidad de traspasar o ceder la licencia.

4.    Que por razones urbanísticas deba posponerse el traspaso, venta o alquiler debido a problemas burocráticos, dificultades y/o obras que afecten directamente al negocio,

5.    Por circunstancias familiares extremas que impidan la firma del titular o titulares de la correspondiente licencia y pueda quedar interrumpida la operación, etc.

La Central podrá solicitar justificación de cualquiera de las motivaciones expuestas en el presente.

Tercero.- Modalidades de Contratación y servicios incluidos:


El precio de los servicios indicados podrá ir variando en función de las ofertas publicadas por lo que será objeto directo de contratación a través de sistema directo en web según el momento.

Cuarto.- Obligaciones del Vendedor. El VENDEDOR   se obliga de forma expresa a comunicar la operación de venta, cesión o traspaso y alquiler a LA CENTRAL, debiendo ponerse en contacto con ésta para informar al respecto salvo pacto expreso entre las partes.

La realización de contratos y documentos tanto de compra venta de empresa como cesión o traspaso del negocio, alquiler o venta con otras consultoras no exime al cliente de pagar los honorarios de publicación pactados incluso para el caso de realizar una compra venta de acciones, un subarriendo o una venta parcial o cesión parcial de negocio. Cualquier alteración en la propiedad del negocio o local por cualquier cuestión jurídica o mercantil supondrá la finalización del presente contrato devengando en su caso los honorarios pendientes hasta la finalización del contrato.

Para el caso de contratar el servicio PREMIUM, el VENDEDOR deberá facilitar a LA CENTRAL los datos del COMPRADOR o CESIONARIO para poder llevar a cabo la citada operación y para salvaguardar la propia relación contractual del presente. Así mismo, el VENDEDOR se obliga a informar a su COMPRADOR que sus datos serán proporcionados a LA CENTRAL en salvaguarda del presente contrato.

Quinto.- Compromiso. Corresponderá a LA CENTRAL las labores de realización de los trabajos contratados con total diligencia con la finalidad de poder llevar a buen término la operación de traspaso, venta o alquiler con total garantía para el vendedor o cedente y el comprador o cesionario.

En función de la contratación elegida LA CENTRAL se compromete a mantener informado al VENDEDOR sobre el estado de su anuncio y las estadísticas del mismo para que pueda tomar una decisión más acertada sobre la estrategia a seguir a la hora de vender su negocio.

LA CENTRAL mantendrá, para el caso de contratar el servicio, cualquier anuncio y/o promoción del negocio objeto de traspaso, venta o alquiler hasta que el VENDEDOR comunique su Cesión , traspaso, venta o alquiler definitivo.

Sexto.-Honorarios. La Central no cobrará comisión alguna por la intermediación en el presente contrato al VENDEDOR y remitirá para el caso de contratarse los servicios, los contactos y/o posibles candidatos que surjan directamente para que personalmente puedan negociar ambas partes.

En función del tipo o modalidad de contratación elegida, La Central podrá Asesorar y proporcionar candidatos además de promocionar en diferentes medios el negocio objeto del presente y a gestionar conjuntamente las posibles ofertas de compra que existan sobre el negocio.

La Central podrá devengar honorarios adicionales al COMPRADOR o CESIONARIO por las gestiones de: Realización de contratos, cambios de nombre, cambios de titular de licencia, etc. siempre que este los pida expresamente En ningún caso se cobrará importe adicional al vendedor del negocio más allá de los descritos en el presente siempre salvo pacto expreso entre las partes o que el VENDEDOR contrate otros servicios que ofrece La Central que no son objeto del presente contrato.

No se incluye la tramitación de los cambios de nombre o licencia que en todo caso irían a cargo del comprador o cesionario. Todo ello salva pacto expreso entre las partes que en cualquier caso no exime al cliente de pagar los honorarios indicados en el Pacto Segundo.

Para la prestación del servicio se requerirá el pago de los servicios de forma on-line.

Únicamente el PLAN PREMIUM conlleva unos honorarios adicionales en el momento de realizar la operación de cesión, traspaso, compra venta o alquiler por importe de 1.990€ que serán abonados en el momento de retirar el anuncio o realizarse la operación objeto de publicación.

Honorarios Adicionales:

Le recomendamos que si desea contratar alguno de nuestros Servicios adicionales como Fotografía, Video o Marketing contacte con nuestros asesores para que puedan realizarle un presupuesto a medida. Inicialmente quedan excluidos de la modalidad de contratación directa on-line.

Los Servicios contratados son paquetes estándar y cualquier alteración de los mismos deberá ser objeto de pacto entre las partes de forma previa.

Para el caso de que la cesión, traspaso o compra venta en cualquiera de sus modalidades jurídicas se produjera tras la publicación realizada por LA CENTRAL en las modalidades de contratación Plan Gold y Plan Premium con un precio superior a 80.000€, LA CENTRAL tendrá derecho al cobro de unos honorarios adicionales del 0,7% sobre el valor final de la operación debido al sobrecoste que supone la promoción de este tipo de negocio.

El VENDEDOR cuya publicación se realiza con este importe inicial se obliga expresamente a remitir al retirar el anuncio y/o finalizar la relación comercial con La Central, a remitir el contrato de cesión, traspaso, compra venta o alquiler en cualquier de sus modalidades jurídicas, incluso para el cambio o compra venta de acciones o títulos para salvaguardar la buena fe y que La Central pueda verificar la correspondencia o no de honorarios adicionales.

Séptimo.-Responsabilidades. De no estar expresamente contratado el servicio, La Central no entrará a valorar la veracidad de los datos proporcionados por lo que se exime de toda responsabilidad sobre la documentación aportada a un posible comprador o cesionario, por la veracidad de los datos proporcionados, etc. Se advierte así mismo que para el caso de contratarse el servicio de asesoramiento, al comprador se le advertirá así mismo de este mismo hecho.

El presente contrato se entiende IN PERSONAE por lo que El VENDEDOR asume de forma personal las obligaciones del presente contrato incluso si la forma jurídica objeto de contrato fuera societario.

El Vendedor afirma que los datos incluidos en el presente son ciertos bajo su responsabilidad.

Finalmente, se aconseja al cliente que no rescinda contratos, ni mercantiles ni laborales, hasta la firma del contrato definitivo de Venta, traspaso o cesión, no asumiendo LA CENTRAL responsabilidad alguna por dichos extremos, en ningún caso.

Octavo.- Indemnización por incumplimiento. En caso de incumplimiento de las obligaciones descritas en el presente contrato en base a la modalidad de contratación elegida, EL VENDEDOR se obliga a abonar en concepto de indemnización por daños y perjuicios así como costes asumidos por La Central en concepto de promoción del negocio, uso de web y recursos de la empresa el doble del importe que quedase pendiente de devengo hasta finalización de contrato con un mínimo de 600€.

Así mismo, y de forma adicional, para el caso de la contratación PREMIUM, EL VENDEDOR (cedente) deberá indemnizar a LA CENTRAL con el doble del importe de los honorarios a los que tuviera derecho a percibir LA CENTRAL en base al presente contrato más los intereses que generen como consecuencia de tal incumplimiento como cláusula indemnizatoria por incumplimiento.

Noveno.-Fuero y Legislación aplicable. Con renuncia a cualquier otro foro las partes se someten a la competencia de los Tribunales de Barcelona en todo lo relativo a las discrepancias que pudieran surgir sobre el presente Contrato.

Décimo.- Protección de Datos. De acuerdo con lo establecido en el nuevo Reglamento (UE) 2016/679 de 27 de abril, de protección de datos de carácter personal y la libre circulación de los mismos,  le informamos que en DAC SERVICIOS ADMINISTRACION SL  los datos personales que Ud. nos facilite serán incorporados a nuestros ficheros automatizados con el fin de prestarles el servicio solicitado. Los datos facilitados se conservarán mientras se mantenga la relación comercial o durante los años necesarios para cumplir con las obligaciones legales. Los datos no se cederán a terceros salvo que exista obligación legal para ello. Si lo desea, puede ejercitar los derechos de acceso, rectificación y cancelación y oposición, previstos en la ley, dirigiendo un escrito a DAC SERVICIOS ADMINISTRACION SL con NIFB64697527con domicilio social en Calle Valencia 482 Local, BARCELONA.


En lo especialmente establecido en este Contrato será de aplicación la regulación del arrendamiento de servicios en el Código Civil