Cómo funciona una cesión de Negocio?. Artículo 32 LAU. Traspaso

La Cesión del negocio y el Artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Consideraciones previas:
En primer lugar tenemos que tener en cuenta que traspaso y cesión son exactamente lo mismo en la práctica (jurídicamente sí que hay diferencias). En la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se llamaba traspaso a lo que la actual LAU le llama cesión. En segundo lugar tenemos que saber que jurídicamente es incorrecto referirse a la cesión del negocio, ya que lo que cedemos es el derecho de arrendamiento, es decir, el contrato de alquiler.

La cesión se regula en el art. 32 de LAU que a continuación explicaremos. Sin embargo, debemos saber que lo que estipula el artículo y lo que sucede en la práctica son cosas muy diferentes. Aunque a priori nos parezca que esto es una contradicción, la explicación es sencilla: El derecho de Cesión es un derecho personal y como todos los derechos personales es renunciable. Es por ello que es muy frecuente que los contratos de arrendamientos de estos locales prevean cláusulas en las que el arrendatario renuncia a lo que se dispone en el art. 32 de la LAU.

Podemos decir que la cesión según la plantea la ley es un procedimiento muy sencillo. El artículo 32 dice que el arrendatario puede ceder el local sin consentimiento del propietario, aunque se le ha de informar de forma fehaciente dicha cesión con el plazo mínimo de un mes de antelación, teniendo derecho el arrendador a elevar la renta un 20%. Además. también podrá elevar la renta cuando el cambio de arrendatario se produzca (en caso de ser una persona jurídica) por la fusión, transformación o escisión de la sociedad. En este último caso no se consideraría dicho cambio como una cesión. El artículo en concreto dice lo siguiente:

“1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.

2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.

3. No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior.

4. Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.”

Una vez explicada la teoría pasemos a la práctica.
Ya hemos dicho que jurídicamente no cedemos un negocio sino un derecho de arrendamiento, un contrato de alquiler del que somos titulares. Esta distinción es sumamente importante porque en los contratos de arrendamiento de locales de negocios se suele precisar la actividad que se autoriza, como por ejemplo, actividades de hostelería.

En la práctica lo que sucede es que no sólo compramos un derecho de arrendamiento, también compramos una licencia municipal, unas instalaciones, etc., es decir, todo lo necesario para que siga funcionando una actividad que ya se venía desarrollando en ese local que arrendaremos.

El consentimiento del arrendador: Aunque la ley disponga que el mismo no es necesario, lo que sucede en la práctica es que el arrendatario renuncia a este derecho cuando firma el contrato de arrendamiento, incluyendo una cláusula que no permite la cesión sin el consentimiento del propietario del inmueble (cesión no consentida).

Elevación de la renta: Debemos tener en cuenta que si bien se nos ha cedido el derecho a ser arrendatarios hemos de firmar un nuevo contrato de alquiler, y en este punto la ley da el derecho al propietario de aumentar la renta en hasta un 20%. Este aumento no es necesario que se contemple en el contrato de arrendamiento, de hecho casi nunca se incluye, pero la ley le otorga ese derecho al arrendador y es algo que debemos saber a la hora de “comprar” un negocio.

Comunicación al arrendatario: Según la LAU tenemos la obligación de comunicarle al propietario o arrendador la cesión en el plazo de un mes, de forma fehaciente, mediante un burofax o cualquier otro medio que nos permita acreditar que hemos cumplido dicha obligación. Evidentemente este paso no será necesario si el contrato de alquiler ha prohibido desde un primer momento la cesión no consentida.

Como hemos visto en la práctica tenemos que tener en consideración el contrato de arrendamiento como punto de partida. Es importante que un profesional jurídico lo estudie detenidamente para poder tener clara la forma de proceder y poder centrarnos en otros aspectos de la operación.

Gelys Mesa
Abogada La Central del Negocio
Departamento Jurídico Asesoria Edac

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Comentarios

    • Quería saber si hay que pagar el iva cuando se compra una cesión de negocio,traspasó

    • Cuando caducan los derechos de la cesión de negocio, se si ha cerrado?

      • Buenos días,
        la cesión de un negocio se basa en 2 características:
        a) Que exista licencia administrativa para el desarrollo de la actividad
        b) Que exista o pueda existir un contrato de arrendamiento sobre el local

        Por tanto, bajo estas circunstancias, los derechos de cesión no varían en tanto en cuanto exista un contrato de arrendamiento en vigor con independencia de que el negocio esté o no cerrado. Lo único que variaría en este caso es la aplicación o no de IVA en la operación dado que si no existe una continuidad clara del negocio, y estando cerrado está claro que no existe, hacienda podría obligarnos a la aplicación de IVA.
        Por otro lado, si somos titulares de una licencia, aún habiéndose rescindido el contrato de arrendamiento podría existir una cesión. Este es un caso que se produce mucho en zonas en las que el Ayuntamiento pone problemas para la obtención de licencias nuevas. Aquí el propietario de la licencia y el propietario del local suelen pactar algún tipo de compensación para no dar de baja la licencia y mantener los permisos administrativos del local dado que en el caso de darlos de baja quizá no se podrían volver a obtener con la consiguiente pérdida de valor del local y por tanto de la renta para el propietario.

        Esperando que la respuesta haya cumplido sus expectativas, reciba un cordial saludo,
        Daniel Moreno

    • Muy interesante el post, nos termina de instruir más sobre el tema.

      Una pregunta:
      – En el caso de no estar reflejado en el contrato de arrendamieno la cesión del negocio, es posible comunicarlo al propietario y, éste nos de el consentiento verbal para traspasar??.. Es necesario modificar el contrato de arrendamiento?, o con una simple autorización nos podría valer??
      Teniendo en cuenta que el cotrato es por 15 años, de los cueles llevamos 6 funcionando, cumplido el mínimo exigido.
      Gracias de ante mano.
      Reciba un cordial saludo.

    • Hola buenas tardes. Gracias por su artículo. En caso de cesión. El propietario del local tiene derecho a indemnización por parte del actual inquilino. Aparte de la subida del alquiler??? Gracias

      • Buenos días,
        según la actual legislación de la LAU ( Ley de Arrendamientos Urbanos ) no tendría derecho a nada más a parte de la subida de alquiler.
        Ahora bien, no olvidemos que en los arrendamientos de local así como en general en las transacciones comerciales existe libertad de pacto por lo que si el propietario ha sido “listo” habrá introducido en el contrato la típica cláusula de NO traspasar el negocio sin su autorización lo que a efectos prácticos supone que dependamos 100% de su voluntad para cobrar o no esa indemnización.
        Bajo nuestra experiencia, hemos tenido de todo, desde propietarios que ni tan sólo quieren subir el alquiler hasta propietarios que llegan a pedir hasta el 30% del traspaso que se cobra haciendo de la cláusula anteriormente comentada un total abuso que por desgracia no podemos evitar.
        Aquí, la habilidad en la negociación con el propietario será fundamental para evitar un gran desembolso económico en el traspaso.
        Esperamos haber ayudado, reciba un saludo

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