No traspaso mi negocio. ¿ Puedo hacer un subarriendo de mi negocio?

es posible hacer un contrato de subarriendo. Intentaremos desvelar en el siguiente post qué posibilidades tenemos ante la imposibilidad de Traspasar nuestro negocio. Si no conseguimos traspasar nuestro local por diversas razones como que no me den el precio que pido, no recupero mi inversión, etc. una buena alternativa puede ser subarrendar o alquiler el negocio temporalmente a alguien para que lo explote.

Definición de Subarriendo

El subarriendo de local de negocio implica que el inquilino que viene ocupando el local lo alquile a su vez a una tercera persona.

Cómo puede ser un subarriendo? Qué opciones tengo para subarrendar mi negocio?

El subarriendo puede ser total o parcial para un local de negocio.  Lo más habitual es que el subarriendo en un local de negocio sea total, lo cual significa que el arrendatario sale totalmente del negocio y pasa a ocuparlo una tercera persona. Otra cosa sería en viviendas, donde es habitual alquiler una parte como podría ser una habitación.

Qué partes intervienen en un subarriendo de local de negocio?

  1. El ARRENDADOR del local de negocio ( propietario del local ) que hace un contrato de alquiler y cuyo destinatario se denomina en contrato ARRENDATARIO o coloquialmente inquilino.
  2. El ARRENDATARIO, que pasa a convertirse en SUBARRENDADOR cuando a su vez vuelve a alquilar el local con una tercera persona denominada SUBARRENDATARIO.

Por tanto, el ARRENDATARIO pasa a tener una obligación y un derecho. Serán dos los trabajos que desempeñe donde por un lado es ARRENDATARIO del contrato de alquiler del local y por otro es SUBARRENDADOR respecto al subarrendatario.

¿Se puede hacer siempre un subarriendo de local de negocio?

Cuándo SI puedo:

Si en el contrato de Arrendamiento ( alquiler ) no se establece nada sobre si se puede o no subarrendar, el arrendatario PODRÁ SUBARRENDAR el local, ya sea total o parcialmente, SIN necesidad de contar con el consentimiento del arrendador (artículo 32 LAU).

El propio Artículo 32.1 LAU lo describe de la siguiente forma: ” Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.”

Ahora bien, ese derecho no le exime de la obligación de comunicar al arrendador o propietario del local que se ha producido el subarriendo del local. Deberá además identificar los datos de la persona que pasará a ser el subarrendatario del local de negocio. El artículo 32.4 LAU fija en el plazo de UN MES desde que se haya producido el subarriendo para su notificación. De no hacerse, podría llegar a resolverse en contrato de alquiler y el de subarrendamiento por incumplimiento contractual si bien debería ser ratificado ante los Juzgados.

Cuándo NO puedo:

Cuanto el contrato de alquiler prohíba expresamente el subarriendo NO se podrá realizar el subarriendo de local de negocio bajo ninguna circunstancia e incluso bajo sanción de nulidad y resolución del contrato (libertad de pactos del art. 1255 del Código Civil)

En cualquier de los dos casos, toda notificación que haga el arrendatario al arrendador deberá hacerse de forma fehaciente para que quede constancia, ya sea mediante documento notarial, por burofax con acuse de recibo, o cualquier otra forma que pueda servir como medio de prueba.

Se puede subirla renta en un subarriendo de local de negocio?

Sí. El alquiler o renta que el arrendatario o inquilino viene pagándole al arrendador o propietario puede verse incrementada cuando se produce el subarriendo. Esta subida de la renta por el subarriendo deberá figurar en el contrato de alquiler para el supuesto de que las partes así lo hubiesen acordado según el libre acuerdo de las partes identificado en el art. 1255 Código Civil.

Entonces, qué pasa si no figura nada en contrato sobre el subarriendo o si no lo teníamos previsto ninguna de las dos partes? Si no figura nada en el contrato y para el caso de tratarse de un subarriendo TOTAL del local, la renta o alquiler subirá un 20% sobre aquella que se había pagado hasta ese mismo instante en que se produce el subarriendo.

Por otro lado, y aunque en un un negocio difícilmente se produzca, y ya que hemos introducido el concepto de subarriendo parcial, dejamos constancia que si se tratase de un subarriendo PARCIAL del local, la renta o alquiler podrá subir un 10% sobre aquella que se había ido pagando hasta el momento del subarriendo.

Quién paga al propietario?

El alquiler o renta, con independencia de que ya se haya producido el subarriendo de local de negocio la seguirá pagando el ARRENDADO ( inquilino inicial ), NO el subarrendatario. Lo que evidentemente será obligación del subarrendatario será abonar al arrendatario-subarrendador la renta o alquiler que entre ellos dos hubieran pactado.

Qué duración puede tener el contrato de Subarriendo?

Parece evidente por el último punto de nuestro post que el contrato de Subarriendo nunca podrá superar la duración inicial del contrato de arrendamiento o alquiler inicial ya que como se ha indicado es el arrendador o inquilino inicial el que mantiene los derechos y obligaciones sobre el local de negocio. Por tanto, por definición, al finalizar el contrato de arrendamiento o alquiler se extinguirá / finalizará igualmente el contrato de subarriendo.

Daniel Moreno Haro

CEO Asesorial Edac – La Central del Negocio

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Condiciones servicio Publicación:

Don Daniel Moreno Haro, mayor de edad, en su calidad de Consultor especializado en compra-venta de negocios, con DNI 40994813G, Administrador de LA CENTRAL DEL NEGOCIO, cuyo domicilio profesional es C/ Valencia 482, local, de Barcelona, en adelante denominado LA CENTRAL. La Central Del Negocio es propiedad de Asesoría Edac - Lcdn SL con NIF B64697527 y domicilio social en Barcelona.

Ambas partes, VENDEDOR/CEDENTE/PORPIETARIO (en adelante VENDEDOR) y LA CENTRAL, intervienen, con capacidad legal necesaria y suficiente que se reconocen, suscriben el presente Contrato de Actuación con arreglo a los siguientes 

PACTOS

Primero.-Publicación y Cesión de datos: Para el caso de contratar los servicios de publicación, La Central publicará el negocio, local propiedad descrito en el presente contrato en su página web, siguiendo los datos y parámetros proporcionados por el Vendedor y siguiendo sus instrucciones en todo momento. El precio final de publicación será incorporado por el VENDEDOR en el encargo de valoración del negocio entregado por LA CENTRAL.

En función de la opción de publicación contratada, se informa al VENDEDOR que La Central promocionará el negocio en diferentes portales especializados en compra venta de empresas y traspaso de negocios, alquiler o compra venta por cuenta del cliente y podrá ceder a terceros información de la empresa en venta o negocio en traspaso o local en venta o alquiler por lo que usted autoriza expresamente a La Central a poder divulgar datos del mismo con la finalidad siempre y única de ayudarle a conseguir los objetivos que motivan la propia publicación: venta, traspaso o alquiler.

Así mismo, el VENDEDOR autoriza mediante el presente a que sus datos puedan ser incorporados en sus bases de datos y puedan ser cedidos a terceros que formen parte del mismo grupo empresarial con fines comerciales.

Segundo.-Tiempo. El tiempo de contratación vendrá regulado por su propia elección y será prorrogable por periodos idénticos para el caso de no comunicar decisión en contrario. Por tanto, el presente se realiza con carácter indefinido y hasta la realización de la venta, traspaso o cesión del negocio, alquiler o venta o en su defecto hasta la retirada del anuncio.

Para el caso de querer rescindir el presente sin motivo justificado por anticipado se devengarían los honorarios o compensaciones indicadas en el Pacto Octavo del presente.

Se entenderá por causa justificada de imposibilidad de realizar la cesión, traspaso, venta o alquiler:

1.    Que el propietario del local arrendado no acepte nuevos inquilinos.

2.    Que el ayuntamiento no facilite el cambio de nombre.

3.    Que exista imposibilidad de traspasar o ceder la licencia.

4.    Que por razones urbanísticas deba posponerse el traspaso, venta o alquiler debido a problemas burocráticos, dificultades y/o obras que afecten directamente al negocio,

5.    Por circunstancias familiares extremas que impidan la firma del titular o titulares de la correspondiente licencia y pueda quedar interrumpida la operación, etc.

La Central podrá solicitar justificación de cualquiera de las motivaciones expuestas en el presente.

Tercero.- Modalidades de Contratación y servicios incluidos:


El precio de los servicios indicados podrá ir variando en función de las ofertas publicadas por lo que será objeto directo de contratación a través de sistema directo en web según el momento.

Cuarto.- Obligaciones del Vendedor. El VENDEDOR   se obliga de forma expresa a comunicar la operación de venta, cesión o traspaso y alquiler a LA CENTRAL, debiendo ponerse en contacto con ésta para informar al respecto salvo pacto expreso entre las partes.

La realización de contratos y documentos tanto de compra venta de empresa como cesión o traspaso del negocio, alquiler o venta con otras consultoras no exime al cliente de pagar los honorarios de publicación pactados incluso para el caso de realizar una compra venta de acciones, un subarriendo o una venta parcial o cesión parcial de negocio. Cualquier alteración en la propiedad del negocio o local por cualquier cuestión jurídica o mercantil supondrá la finalización del presente contrato devengando en su caso los honorarios pendientes hasta la finalización del contrato.

Para el caso de contratar el servicio PREMIUM, el VENDEDOR deberá facilitar a LA CENTRAL los datos del COMPRADOR o CESIONARIO para poder llevar a cabo la citada operación y para salvaguardar la propia relación contractual del presente. Así mismo, el VENDEDOR se obliga a informar a su COMPRADOR que sus datos serán proporcionados a LA CENTRAL en salvaguarda del presente contrato.

Quinto.- Compromiso. Corresponderá a LA CENTRAL las labores de realización de los trabajos contratados con total diligencia con la finalidad de poder llevar a buen término la operación de traspaso, venta o alquiler con total garantía para el vendedor o cedente y el comprador o cesionario.

En función de la contratación elegida LA CENTRAL se compromete a mantener informado al VENDEDOR sobre el estado de su anuncio y las estadísticas del mismo para que pueda tomar una decisión más acertada sobre la estrategia a seguir a la hora de vender su negocio.

LA CENTRAL mantendrá, para el caso de contratar el servicio, cualquier anuncio y/o promoción del negocio objeto de traspaso, venta o alquiler hasta que el VENDEDOR comunique su Cesión , traspaso, venta o alquiler definitivo.

Sexto.-Honorarios. La Central no cobrará comisión alguna por la intermediación en el presente contrato al VENDEDOR y remitirá para el caso de contratarse los servicios, los contactos y/o posibles candidatos que surjan directamente para que personalmente puedan negociar ambas partes.

En función del tipo o modalidad de contratación elegida, La Central podrá Asesorar y proporcionar candidatos además de promocionar en diferentes medios el negocio objeto del presente y a gestionar conjuntamente las posibles ofertas de compra que existan sobre el negocio.

La Central podrá devengar honorarios adicionales al COMPRADOR o CESIONARIO por las gestiones de: Realización de contratos, cambios de nombre, cambios de titular de licencia, etc. siempre que este los pida expresamente En ningún caso se cobrará importe adicional al vendedor del negocio más allá de los descritos en el presente siempre salvo pacto expreso entre las partes o que el VENDEDOR contrate otros servicios que ofrece La Central que no son objeto del presente contrato.

No se incluye la tramitación de los cambios de nombre o licencia que en todo caso irían a cargo del comprador o cesionario. Todo ello salva pacto expreso entre las partes que en cualquier caso no exime al cliente de pagar los honorarios indicados en el Pacto Segundo.

Para la prestación del servicio se requerirá el pago de los servicios de forma on-line.

Únicamente el PLAN PREMIUM conlleva unos honorarios adicionales en el momento de realizar la operación de cesión, traspaso, compra venta o alquiler por importe de 1.990€ que serán abonados en el momento de retirar el anuncio o realizarse la operación objeto de publicación.

Honorarios Adicionales:

Le recomendamos que si desea contratar alguno de nuestros Servicios adicionales como Fotografía, Video o Marketing contacte con nuestros asesores para que puedan realizarle un presupuesto a medida. Inicialmente quedan excluidos de la modalidad de contratación directa on-line.

Los Servicios contratados son paquetes estándar y cualquier alteración de los mismos deberá ser objeto de pacto entre las partes de forma previa.

Para el caso de que la cesión, traspaso o compra venta en cualquiera de sus modalidades jurídicas se produjera tras la publicación realizada por LA CENTRAL en las modalidades de contratación Plan Gold y Plan Premium con un precio superior a 80.000€, LA CENTRAL tendrá derecho al cobro de unos honorarios adicionales del 0,7% sobre el valor final de la operación debido al sobrecoste que supone la promoción de este tipo de negocio.

El VENDEDOR cuya publicación se realiza con este importe inicial se obliga expresamente a remitir al retirar el anuncio y/o finalizar la relación comercial con La Central, a remitir el contrato de cesión, traspaso, compra venta o alquiler en cualquier de sus modalidades jurídicas, incluso para el cambio o compra venta de acciones o títulos para salvaguardar la buena fe y que La Central pueda verificar la correspondencia o no de honorarios adicionales.

Séptimo.-Responsabilidades. De no estar expresamente contratado el servicio, La Central no entrará a valorar la veracidad de los datos proporcionados por lo que se exime de toda responsabilidad sobre la documentación aportada a un posible comprador o cesionario, por la veracidad de los datos proporcionados, etc. Se advierte así mismo que para el caso de contratarse el servicio de asesoramiento, al comprador se le advertirá así mismo de este mismo hecho.

El presente contrato se entiende IN PERSONAE por lo que El VENDEDOR asume de forma personal las obligaciones del presente contrato incluso si la forma jurídica objeto de contrato fuera societario.

El Vendedor afirma que los datos incluidos en el presente son ciertos bajo su responsabilidad.

Finalmente, se aconseja al cliente que no rescinda contratos, ni mercantiles ni laborales, hasta la firma del contrato definitivo de Venta, traspaso o cesión, no asumiendo LA CENTRAL responsabilidad alguna por dichos extremos, en ningún caso.

Octavo.- Indemnización por incumplimiento. En caso de incumplimiento de las obligaciones descritas en el presente contrato en base a la modalidad de contratación elegida, EL VENDEDOR se obliga a abonar en concepto de indemnización por daños y perjuicios así como costes asumidos por La Central en concepto de promoción del negocio, uso de web y recursos de la empresa el doble del importe que quedase pendiente de devengo hasta finalización de contrato con un mínimo de 600€.

Así mismo, y de forma adicional, para el caso de la contratación PREMIUM, EL VENDEDOR (cedente) deberá indemnizar a LA CENTRAL con el doble del importe de los honorarios a los que tuviera derecho a percibir LA CENTRAL en base al presente contrato más los intereses que generen como consecuencia de tal incumplimiento como cláusula indemnizatoria por incumplimiento.

Noveno.-Fuero y Legislación aplicable. Con renuncia a cualquier otro foro las partes se someten a la competencia de los Tribunales de Barcelona en todo lo relativo a las discrepancias que pudieran surgir sobre el presente Contrato.

Décimo.- Protección de Datos. De acuerdo con lo establecido en el nuevo Reglamento (UE) 2016/679 de 27 de abril, de protección de datos de carácter personal y la libre circulación de los mismos,  le informamos que en DAC SERVICIOS ADMINISTRACION SL  los datos personales que Ud. nos facilite serán incorporados a nuestros ficheros automatizados con el fin de prestarles el servicio solicitado. Los datos facilitados se conservarán mientras se mantenga la relación comercial o durante los años necesarios para cumplir con las obligaciones legales. Los datos no se cederán a terceros salvo que exista obligación legal para ello. Si lo desea, puede ejercitar los derechos de acceso, rectificación y cancelación y oposición, previstos en la ley, dirigiendo un escrito a DAC SERVICIOS ADMINISTRACION SL con NIFB64697527con domicilio social en Calle Valencia 482 Local, BARCELONA.


En lo especialmente establecido en este Contrato será de aplicación la regulación del arrendamiento de servicios en el Código Civil