No traspaso mi negocio. ¿ Puedo hacer un subarriendo de mi negocio?

Sí es posible hacer un contrato de subarriendo. Intentaremos desvelar en el siguiente post qué posibilidades tenemos ante la imposibilidad de Traspasar nuestro negocio. Si no conseguimos traspasar nuestro local por diversas razones como que no me den el precio que pido, no recupero mi inversión, etc. una buena alternativa puede ser subarrendar o alquiler el negocio temporalmente a alguien para que lo explote.

Definición de Subarriendo

El subarriendo de local de negocio implica que el inquilino que viene ocupando el local lo alquile a su vez a una tercera persona.

Cómo puede ser un subarriendo? Qué opciones tengo para subarrendar mi negocio?

El subarriendo puede ser total o parcial para un local de negocio.  Lo más habitual es que el subarriendo en un local de negocio sea total, lo cual significa que el arrendatario sale totalmente del negocio y pasa a ocuparlo una tercera persona. Otra cosa sería en viviendas, donde es habitual alquiler una parte como podría ser una habitación.

Qué partes intervienen en un subarriendo de local de negocio?

1. El ARRENDADOR del local de negocio ( propietario del local ) que hace un contrato de alquiler y cuyo destinatario se denomina en contrato ARRENDATARIO o coloquialmente inquilino.
2. El ARRENDATARIO, que pasa a convertirse en SUBARRENDADOR cuando a su vez vuelve a alquilar el local con una tercera persona denominada SUBARRENDATARIO.

Por tanto, el ARRENDATARIO pasa a tener una obligación y un derecho. Serán dos los trabajos que desempeñe donde por un lado es ARRENDATARIO del contrato de alquiler del local y por otro es SUBARRENDADOR respecto al subarrendatario.

¿Se puede hacer siempre un subarriendo de local de negocio?

Cuándo SI puedo:

Si en el contrato de Arrendamiento ( alquiler ) no se establece nada sobre si se puede o no subarrendar, el arrendatario PODRÁ SUBARRENDAR el local, ya sea total o parcialmente, SIN necesidad de contar con el consentimiento del arrendador (artículo 32 LAU).

El propio Artículo 32.1 LAU lo describe de la siguiente forma: ” Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.”

Ahora bien, ese derecho no le exime de la obligación de comunicar al arrendador o propietario del local que se ha producido el subarriendo del local. Deberá además identificar los datos de la persona que pasará a ser el subarrendatario del local de negocio. El artículo 32.4 LAU fija en el plazo de UN MES desde que se haya producido el subarriendo para su notificación. De no hacerse, podría llegar a resolverse en contrato de alquiler y el de subarrendamiento por incumplimiento contractual si bien debería ser ratificado ante los Juzgados.

Cuándo NO puedo:

Cuanto el contrato de alquiler prohíba expresamente el subarriendo NO se podrá realizar el subarriendo de local de negocio bajo ninguna circunstancia e incluso bajo sanción de nulidad y resolución del contrato (libertad de pactos del art. 1255 del Código Civil)

En cualquier de los dos casos, toda notificación que haga el arrendatario al arrendador deberá hacerse de forma fehaciente para que quede constancia, ya sea mediante documento notarial, por burofax con acuse de recibo, o cualquier otra forma que pueda servir como medio de prueba.

Se puede subirla renta en un subarriendo de local de negocio?

Sí. El alquiler o renta que el arrendatario o inquilino viene pagándole al arrendador o propietario puede verse incrementada cuando se produce el subarriendo. Esta subida de la renta por el subarriendo deberá figurar en el contrato de alquiler para el supuesto de que las partes así lo hubiesen acordado según el libre acuerdo de las partes identificado en el art. 1255 Código Civil.

Entonces, qué pasa si no figura nada en contrato sobre el subarriendo o si no lo teníamos previsto ninguna de las dos partes? Si no figura nada en el contrato y para el caso de tratarse de un subarriendo TOTAL del local, la renta o alquiler subirá un 20% sobre aquella que se había pagado hasta ese mismo instante en que se produce el subarriendo.

Por otro lado, y aunque en un un negocio difícilmente se produzca, y ya que hemos introducido el concepto de subarriendo parcial, dejamos constancia que si se tratase de un subarriendo PARCIAL del local, la renta o alquiler podrá subir un 10% sobre aquella que se había ido pagando hasta el momento del subarriendo.

Quién paga al propietario?

El alquiler o renta, con independencia de que ya se haya producido el subarriendo de local de negocio la seguirá pagando el ARRENDADO ( inquilino inicial ), NO el subarrendatario. Lo que evidentemente será obligación del subarrendatario será abonar al arrendatario-subarrendador la renta o alquiler que entre ellos dos hubieran pactado.

Qué duración puede tener el contrato de Subarriendo?

Parece evidente por el último punto de nuestro post que el contrato de Subarriendo nunca podrá superar la duración inicial del contrato de arrendamiento o alquiler inicial ya que como se ha indicado es el arrendador o inquilino inicial el que mantiene los derechos y obligaciones sobre el local de negocio. Por tanto, por definición, al finalizar el contrato de arrendamiento o alquiler se extinguirá / finalizará igualmente el contrato de subarriendo.

Daniel Moreno Haro

CEO Asesorial Edac – La Central del Negocio