¿No alquilas tu local? ¿Has pensado en hacer un cambio de uso a vivienda?

¿No alquilas tu local? ¿Has pensado en hacer un cambio de uso a vivienda?

Nuestro artículo pretende ser una pequeña guía resumida de los requisitos mínimos necesarios para el cambio de uso y/o los requisitos necesarios para que un espacio, local, o vivienda pueda considerarse con derechos a habitabilidad y por tanto disponga de cédula de habitabilidad realizando ya sea una Vivienda Nueva y/o un Cambio de Uso a Vivienda. Y es que si lo que te gustaría es tener un Loft, en este artículo puedes encontrar las claves para transformar un local en vivienda.

Desde Octubre de 2013, el Tribunal Supremo reconoce el derecho de todo propietario a realizar con su local lo que quiera, incluso a transformarlo en vivienda siempre que cumpla con las normativas vigentes.

Antes de empezar a valorar si un local se puede transformar en vivienda:

Lo primero es comprobar que la superficie edificada sobre rasante / 80 ofrezca un número superior de viviendas al existente actualmente. ( Superficie Edificada desde la calle/80)

Si el número obtenido fuera superior al de viviendas existentes querría decir que todavía se puede incrementar el nº de viviendas y por tanto que a priori el local podría transformarse en vivienda.

Si por el contrario ya hay más viviendas del número que sale del cálculo propuesto no admitirán el cambio de uso por lo que no haría falta ni tan sólo iniciar proyectos.

Suponiendo que pudiéramos realizar el cambio de uso, y aunque el Ayuntamiento de Barcelona no lo solicita, sí podría pasar que el Registro de la Propiedad pidiera que en junta de comunidad se apruebe el cambio de uso o segregación. No disponer de este documento podría hacer que finalmente se denegara la inscripción de la finca como vivienda. Por tanto, aprobación en la Reunión de Vecinos.

Si podemos hacemos el cambio de uso a vivienda según los cálculos anteriores, el segundo punto a comprobar es el perímetro de fachada.

El perímetro mínimo necesario para transformar un local en vivienda se calcula: Superficie útil/9 = ml (metros lineales) de fachada mínima que debe tener la vivienda.

Igual que ocurre con los cálculos anteriores, si no se dispone de más fachada de local que el número que te ha salido no se podrá cambiar del uso de local a vivienda.

Finalmente, cumpliendo lo anterior, el local debe tener un mínimo de 40m2 de superficie útil para poder adaptarlo a vivienda. Además, y aunque lo hemos obviado en el artículo, será imprescindible cumplir con los requisitos indicados en el Código Técnico de Edificación ( CTE ). Pero tranquilos, eso lo gestionará un Arquitecto, te ayudaremos con esto…

Entonces, ¿ya podría transformar mi local en vivienda?

Muy a nuestro pesar NO, no será tan fácil, hay múltiple normativa que afecta a la colocación de espacios, ventanales y ventilación, salidas de humos, etc. que se recoge a modo de resumen en la siguiente normativa que afecta a la distribución interior:

– Licencia OMA: Imprescindible su cumplimiento.

– Superficie mínima en Barcelona de 40m2 que puede localizarse en la edición de 2009 p.188 que será un requisito básico sin el cual el proyecto no tendrá viabilidad todo y que sabemos que el Ayuntamiento está estudiando otras vías para aceptar viviendas de un tamaño inferior si bien aún no sabemos exactamente cómo podría quedar la nueva normativa.

– Cumplir la densidad del artículo 180 OME donde se calcula: Superficie Construida/80m2 . La normativa puede encontrarse en su p.466 tal y como ya hemos explicado.

– Cumplir con los requisitos mínimos de fachada según el Artículo 3.6.2 Decreto 141/2012 donde  se muestra que P>superficie útil/9 tal y como hemos adelantado en el artículo.

– Cumplir de la OME y en particular de sus artículos 55-69 y la Normativa referentes a NNUU del plan urbanístico petropolitano y en particular a la normativa que afecta a los patios.

– Cumplimiento del Decreto 141/2012 y en particular de su Anexo 1

– Además, las viviendas en Planta Baja deberán cumplir y adaptarse a las indicaciones del artículo 225 de las NNUU y por tanto a sus modificaciones con respecto al anterior teto de 13/01/1999 en su edición de 2009 p.151

Los anteriores puntos se corresponden a la normativa que debe cumplir una vivienda que proviene de una segregación o de un cambio de uso en un edificio anterior a 1.976.

¿Es complicado hacer el cambio de uso a vivienda?

No. Lo realmente complicado es cumplir los requisitos que exige el Ayuntamiento de Barcelona. Suponiendo que podamos cumplir con todas las cuestiones planteadas en el presente artículo, la gestión del cambio sería relativamente rápida por lo que mientras se están realizando las obras de reforma y adaptación de la vivienda podrían irse tramitando las licencias correspondientes a la autorización para vivienda.

El proyecto deberá ser realizado por un Arquitecto, no bastará con un Arquitecto técnico, Ingeniero o Aparejador como podría pasar con las Licencias convencionales.

La realidad es que la vivienda es una necesidad básica mientras que un local de negocio, si bien puede dar más rentabilidad, no lo es. Estamos viendo los últimos años que la vivienda no se rige por las mismas reglas del mercado y así, mientras el precio de la vivienda alquilada sigue subiendo, el número de comercios que abren o inician actividades no sigue la misma proporción ni se asumen los mismos incrementos por parte de los emprendedores o empresarios.

La realidad del mercado inmobiliario es que los locales que pueden disponer de salida de humos y/o licencias de restauración suelen estar más valorados que los que no disponen de estas características. Esta peculiaridad se debe, principalmente, a la facilidad que tienen los segundos para ubicarse en cualquier establecimiento, lo cual minimiza los costes de apertura y por tanto hace que el emprendedor valore con un precio inferior un local sin salida de humos que permite menos licencias y/o posibilidades futuras de negocio. A más dificultad para la obtención de licencias de actividad, más valorado estará el local de negocio.

Problemas que podríamos encontrar:

Primero.- Evidentemente, si no existe el uso como vivienda NO será posible empadronarse en el local.

Segundo.- Financiación: las tasaciones de los locales suelen ser más bajas que las de una vivienda y por ende tendremos más dificultad de acceso al crédito, financiación o hipoteca.

Tercero.- Suministros: Disponer de los Certificados de Primera Ocupación o Primera Apertura es fundamental y para ello hay que informar desde el primer momento si hablamos de vivienda o de local. Si no disponemos de los suministros bajo esta premisa no podremos alquilar el local como vivienda.

¿Cómo se hace el trámite?:

Si se trata de hacer el cambio de uso de un local a vivienda (aumenta el número de viviendas de un edificio), primero se ha de solicitar la Licencia de obras mayores al Ayuntamiento.

El caso de un cambio de uso de un local a vivienda supone el aumento de viviendas y implica, por tanto, el aumento de la densidad en la finca. Se puede dirigir a la Oficina de Información Urbnística para conocer la normativa aplicable de carácter general.

Para el resto de los casos se solicitará la licencia, comunicado o enterado de obras menores, según las reformas que se deban hacer, así como la licencia o comunicado de actividades que autorice el cambio de uso.

En el caso de que la vivienda ya existiera y se quiera reconocer su úso, se puede solicitar un Certificado de legalidad que, siempre que exista una licencia de obras anterior, puede acreditar el úso como vivienda.

Una vez acabadas las obras se han de hacer las siguientes gestiones con otras administraciones:

  • Escrituras nuevas: como en otros casos las hace un notario i se deben llevar al registro de la propiedad correspondiente y pagar las tasas y los impuestos pertinentes.
  • Cédula de habitabilidad: si el nuevo uso es vivienda, ya que los locales no la necesitan. Se debe solicitar en las Oficinas de la Vivienda
  • Comunicado de variación del valor catastral: se debe presentar una declaración en la Gerencia Territorial del Catastro para que el recibo del IBI sea modificado (el valor no es el mismo para los diferentes usos).

¿Dónde podemos encontrar locales que cumplan estas características?

En Barcelona existen barrios donde será difícil, que no imposible, encontrar locales comerciales que cumplan los requisitos necesarios para poder adaptarse. Entre las zonas ·más sencillas· donde encontrar este tipo de locales para transformar en vivienda y conseguir el soñado Loft podemos encontrar los barrios: Nou Barris, Poble Nou, Sant Andreu, Sants – Montjuic.

Conclusiones:

Con todo, llegamos a la conclusión que analizar la posibilidad de transformar un local comercial en vivienda puede suponer una gran oportunidad para aquellos propietarios que no consiguen alquilar sus locales. La transformación supone también un valor añadido a la hora de invertir o comprar un local por lo que si se dispone de un local en venta que cumpla los requisitos para su transformación en vivienda también tendrá más posibilidades de conseguir un inversor.

 

Nuestra consultora cuenta con departamento legal, jurídico y técnico que pueden ayudarle a realizar los trámites de transformación o cambio de uso de un local comercial a vivienda. Además, disponemos de equipo de diseño e interiorismo que ayudarán y facilitarán que se cumpla la normativa especialmente destinada a los espacios interiores de la futura vivienda. Nuestro equipo de gestión y asesoramiento integral inmobiliario facilitan los trámites para el cambio de uso de un local a vivienda con total garantía y buscando siempre su máximo beneficio y rentabilidad. Consulte sin compromiso todo lo que nuestro departamento Técnico puede ofrecerle. Conjuntamente con la consultora Trampolín Business ofrecemos un servicio integral de diseño de interiores y creación de espacios únicos.

Daniel Moreno

CEO La Central del Negocio

CEO Trampolin Business

Para más información al respecto recomendamos dirigirse directamente al Ayuntamiento de cada población. En Barcelona encontrarás más información AQUI

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Condiciones servicio Publicación:

Don Daniel Moreno Haro, mayor de edad, en su calidad de Consultor especializado en compra-venta de negocios, con DNI 40994813G, Administrador de LA CENTRAL DEL NEGOCIO, cuyo domicilio profesional es C/ Valencia 482, local, de Barcelona, en adelante denominado LA CENTRAL. La Central Del Negocio es propiedad de Asesoría Edac - Lcdn SL con NIF B64697527 y domicilio social en Barcelona.

Ambas partes, VENDEDOR/CEDENTE/PORPIETARIO (en adelante VENDEDOR) y LA CENTRAL, intervienen, con capacidad legal necesaria y suficiente que se reconocen, suscriben el presente Contrato de Actuación con arreglo a los siguientes 

PACTOS

Primero.-Publicación y Cesión de datos: Para el caso de contratar los servicios de publicación, La Central publicará el negocio, local propiedad descrito en el presente contrato en su página web, siguiendo los datos y parámetros proporcionados por el Vendedor y siguiendo sus instrucciones en todo momento. El precio final de publicación será incorporado por el VENDEDOR en el encargo de valoración del negocio entregado por LA CENTRAL.

En función de la opción de publicación contratada, se informa al VENDEDOR que La Central promocionará el negocio en diferentes portales especializados en compra venta de empresas y traspaso de negocios, alquiler o compra venta por cuenta del cliente y podrá ceder a terceros información de la empresa en venta o negocio en traspaso o local en venta o alquiler por lo que usted autoriza expresamente a La Central a poder divulgar datos del mismo con la finalidad siempre y única de ayudarle a conseguir los objetivos que motivan la propia publicación: venta, traspaso o alquiler.

Así mismo, el VENDEDOR autoriza mediante el presente a que sus datos puedan ser incorporados en sus bases de datos y puedan ser cedidos a terceros que formen parte del mismo grupo empresarial con fines comerciales.

Segundo.-Tiempo. El tiempo de contratación vendrá regulado por su propia elección y será prorrogable por periodos idénticos para el caso de no comunicar decisión en contrario. Por tanto, el presente se realiza con carácter indefinido y hasta la realización de la venta, traspaso o cesión del negocio, alquiler o venta o en su defecto hasta la retirada del anuncio.

Para el caso de querer rescindir el presente sin motivo justificado por anticipado se devengarían los honorarios o compensaciones indicadas en el Pacto Octavo del presente.

Se entenderá por causa justificada de imposibilidad de realizar la cesión, traspaso, venta o alquiler:

1.    Que el propietario del local arrendado no acepte nuevos inquilinos.

2.    Que el ayuntamiento no facilite el cambio de nombre.

3.    Que exista imposibilidad de traspasar o ceder la licencia.

4.    Que por razones urbanísticas deba posponerse el traspaso, venta o alquiler debido a problemas burocráticos, dificultades y/o obras que afecten directamente al negocio,

5.    Por circunstancias familiares extremas que impidan la firma del titular o titulares de la correspondiente licencia y pueda quedar interrumpida la operación, etc.

La Central podrá solicitar justificación de cualquiera de las motivaciones expuestas en el presente.

Tercero.- Modalidades de Contratación y servicios incluidos:


El precio de los servicios indicados podrá ir variando en función de las ofertas publicadas por lo que será objeto directo de contratación a través de sistema directo en web según el momento.

Cuarto.- Obligaciones del Vendedor. El VENDEDOR   se obliga de forma expresa a comunicar la operación de venta, cesión o traspaso y alquiler a LA CENTRAL, debiendo ponerse en contacto con ésta para informar al respecto salvo pacto expreso entre las partes.

La realización de contratos y documentos tanto de compra venta de empresa como cesión o traspaso del negocio, alquiler o venta con otras consultoras no exime al cliente de pagar los honorarios de publicación pactados incluso para el caso de realizar una compra venta de acciones, un subarriendo o una venta parcial o cesión parcial de negocio. Cualquier alteración en la propiedad del negocio o local por cualquier cuestión jurídica o mercantil supondrá la finalización del presente contrato devengando en su caso los honorarios pendientes hasta la finalización del contrato.

Para el caso de contratar el servicio PREMIUM, el VENDEDOR deberá facilitar a LA CENTRAL los datos del COMPRADOR o CESIONARIO para poder llevar a cabo la citada operación y para salvaguardar la propia relación contractual del presente. Así mismo, el VENDEDOR se obliga a informar a su COMPRADOR que sus datos serán proporcionados a LA CENTRAL en salvaguarda del presente contrato.

Quinto.- Compromiso. Corresponderá a LA CENTRAL las labores de realización de los trabajos contratados con total diligencia con la finalidad de poder llevar a buen término la operación de traspaso, venta o alquiler con total garantía para el vendedor o cedente y el comprador o cesionario.

En función de la contratación elegida LA CENTRAL se compromete a mantener informado al VENDEDOR sobre el estado de su anuncio y las estadísticas del mismo para que pueda tomar una decisión más acertada sobre la estrategia a seguir a la hora de vender su negocio.

LA CENTRAL mantendrá, para el caso de contratar el servicio, cualquier anuncio y/o promoción del negocio objeto de traspaso, venta o alquiler hasta que el VENDEDOR comunique su Cesión , traspaso, venta o alquiler definitivo.

Sexto.-Honorarios. La Central no cobrará comisión alguna por la intermediación en el presente contrato al VENDEDOR y remitirá para el caso de contratarse los servicios, los contactos y/o posibles candidatos que surjan directamente para que personalmente puedan negociar ambas partes.

En función del tipo o modalidad de contratación elegida, La Central podrá Asesorar y proporcionar candidatos además de promocionar en diferentes medios el negocio objeto del presente y a gestionar conjuntamente las posibles ofertas de compra que existan sobre el negocio.

La Central podrá devengar honorarios adicionales al COMPRADOR o CESIONARIO por las gestiones de: Realización de contratos, cambios de nombre, cambios de titular de licencia, etc. siempre que este los pida expresamente En ningún caso se cobrará importe adicional al vendedor del negocio más allá de los descritos en el presente siempre salvo pacto expreso entre las partes o que el VENDEDOR contrate otros servicios que ofrece La Central que no son objeto del presente contrato.

No se incluye la tramitación de los cambios de nombre o licencia que en todo caso irían a cargo del comprador o cesionario. Todo ello salva pacto expreso entre las partes que en cualquier caso no exime al cliente de pagar los honorarios indicados en el Pacto Segundo.

Para la prestación del servicio se requerirá el pago de los servicios de forma on-line.

Únicamente el PLAN PREMIUM conlleva unos honorarios adicionales en el momento de realizar la operación de cesión, traspaso, compra venta o alquiler por importe de 1.990€ que serán abonados en el momento de retirar el anuncio o realizarse la operación objeto de publicación.

Honorarios Adicionales:

Le recomendamos que si desea contratar alguno de nuestros Servicios adicionales como Fotografía, Video o Marketing contacte con nuestros asesores para que puedan realizarle un presupuesto a medida. Inicialmente quedan excluidos de la modalidad de contratación directa on-line.

Los Servicios contratados son paquetes estándar y cualquier alteración de los mismos deberá ser objeto de pacto entre las partes de forma previa.

Para el caso de que la cesión, traspaso o compra venta en cualquiera de sus modalidades jurídicas se produjera tras la publicación realizada por LA CENTRAL en las modalidades de contratación Plan Gold y Plan Premium con un precio superior a 80.000€, LA CENTRAL tendrá derecho al cobro de unos honorarios adicionales del 0,7% sobre el valor final de la operación debido al sobrecoste que supone la promoción de este tipo de negocio.

El VENDEDOR cuya publicación se realiza con este importe inicial se obliga expresamente a remitir al retirar el anuncio y/o finalizar la relación comercial con La Central, a remitir el contrato de cesión, traspaso, compra venta o alquiler en cualquier de sus modalidades jurídicas, incluso para el cambio o compra venta de acciones o títulos para salvaguardar la buena fe y que La Central pueda verificar la correspondencia o no de honorarios adicionales.

Séptimo.-Responsabilidades. De no estar expresamente contratado el servicio, La Central no entrará a valorar la veracidad de los datos proporcionados por lo que se exime de toda responsabilidad sobre la documentación aportada a un posible comprador o cesionario, por la veracidad de los datos proporcionados, etc. Se advierte así mismo que para el caso de contratarse el servicio de asesoramiento, al comprador se le advertirá así mismo de este mismo hecho.

El presente contrato se entiende IN PERSONAE por lo que El VENDEDOR asume de forma personal las obligaciones del presente contrato incluso si la forma jurídica objeto de contrato fuera societario.

El Vendedor afirma que los datos incluidos en el presente son ciertos bajo su responsabilidad.

Finalmente, se aconseja al cliente que no rescinda contratos, ni mercantiles ni laborales, hasta la firma del contrato definitivo de Venta, traspaso o cesión, no asumiendo LA CENTRAL responsabilidad alguna por dichos extremos, en ningún caso.

Octavo.- Indemnización por incumplimiento. En caso de incumplimiento de las obligaciones descritas en el presente contrato en base a la modalidad de contratación elegida, EL VENDEDOR se obliga a abonar en concepto de indemnización por daños y perjuicios así como costes asumidos por La Central en concepto de promoción del negocio, uso de web y recursos de la empresa el doble del importe que quedase pendiente de devengo hasta finalización de contrato con un mínimo de 600€.

Así mismo, y de forma adicional, para el caso de la contratación PREMIUM, EL VENDEDOR (cedente) deberá indemnizar a LA CENTRAL con el doble del importe de los honorarios a los que tuviera derecho a percibir LA CENTRAL en base al presente contrato más los intereses que generen como consecuencia de tal incumplimiento como cláusula indemnizatoria por incumplimiento.

Noveno.-Fuero y Legislación aplicable. Con renuncia a cualquier otro foro las partes se someten a la competencia de los Tribunales de Barcelona en todo lo relativo a las discrepancias que pudieran surgir sobre el presente Contrato.

Décimo.- Protección de Datos. De acuerdo con lo establecido en el nuevo Reglamento (UE) 2016/679 de 27 de abril, de protección de datos de carácter personal y la libre circulación de los mismos,  le informamos que en DAC SERVICIOS ADMINISTRACION SL  los datos personales que Ud. nos facilite serán incorporados a nuestros ficheros automatizados con el fin de prestarles el servicio solicitado. Los datos facilitados se conservarán mientras se mantenga la relación comercial o durante los años necesarios para cumplir con las obligaciones legales. Los datos no se cederán a terceros salvo que exista obligación legal para ello. Si lo desea, puede ejercitar los derechos de acceso, rectificación y cancelación y oposición, previstos en la ley, dirigiendo un escrito a DAC SERVICIOS ADMINISTRACION SL con NIFB64697527con domicilio social en Calle Valencia 482 Local, BARCELONA.


En lo especialmente establecido en este Contrato será de aplicación la regulación del arrendamiento de servicios en el Código Civil