¿No alquilas tu local? ¿Has pensado en hacer un cambio de uso a vivienda?

Nuestro artículo pretende ser una pequeña guía resumida de los requisitos mínimos necesarios para el cambio de uso y/o los requisitos necesarios para que un espacio, local, o vivienda pueda considerarse con derechos a habitabilidad y por tanto disponga de cédula de habitabilidad realizando ya sea una Vivienda Nueva y/o un Cambio de Uso a Vivienda. Y es que si lo que te gustaría es tener un Loft, en este artículo puedes encontrar las claves para transformar un local en vivienda.

Desde Octubre de 2013, el Tribunal Supremo reconoce el derecho de todo propietario a realizar con su local lo que quiera, incluso a transformarlo en vivienda siempre que cumpla con las normativas vigentes.

Antes de empezar a valorar si un local se puede transformar en vivienda:

Lo primero es comprobar que la superficie edificada sobre rasante / 80 ofrezca un número superior de viviendas al existente actualmente. ( Superficie Edificada desde la calle/80)

Si el número obtenido fuera superior al de viviendas existentes querría decir que todavía se puede incrementar el nº de viviendas y por tanto que a priori el local podría transformarse en vivienda.

Si por el contrario ya hay más viviendas del número que sale del cálculo propuesto no admitirán el cambio de uso por lo que no haría falta ni tan sólo iniciar proyectos.

Suponiendo que pudiéramos realizar el cambio de uso, y aunque el Ayuntamiento de Barcelona no lo solicita, sí podría pasar que el Registro de la Propiedad pidiera que en junta de comunidad se apruebe el cambio de uso o segregación. No disponer de este documento podría hacer que finalmente se denegara la inscripción de la finca como vivienda. Por tanto, aprobación en la Reunión de Vecinos.

Si podemos hacemos el cambio de uso a vivienda según los cálculos anteriores, el segundo punto a comprobar es el perímetro de fachada.

El perímetro mínimo necesario para transformar un local en vivienda se calcula: Superficie útil/9 = ml (metros lineales) de fachada mínima que debe tener la vivienda.

Igual que ocurre con los cálculos anteriores, si no se dispone de más fachada de local que el número que te ha salido no se podrá cambiar del uso de local a vivienda.

Finalmente, cumpliendo lo anterior, el local debe tener un mínimo de 40m2 de superficie útil para poder adaptarlo a vivienda. Además, y aunque lo hemos obviado en el artículo, será imprescindible cumplir con los requisitos indicados en el Código Técnico de Edificación ( CTE ). Pero tranquilos, eso lo gestionará un Arquitecto, te ayudaremos con esto…

Entonces, ¿ya podría transformar mi local en vivienda?

Muy a nuestro pesar NO, no será tan fácil, hay múltiple normativa que afecta a la colocación de espacios, ventanales y ventilación, salidas de humos, etc. que se recoge a modo de resumen en la siguiente normativa que afecta a la distribución interior:

– Licencia OMA: Imprescindible su cumplimiento.

– Superficie mínima en Barcelona de 40m2 que puede localizarse en la edición de 2009 p.188 que será un requisito básico sin el cual el proyecto no tendrá viabilidad todo y que sabemos que el Ayuntamiento está estudiando otras vías para aceptar viviendas de un tamaño inferior si bien aún no sabemos exactamente cómo podría quedar la nueva normativa.

– Cumplir la densidad del artículo 180 OME donde se calcula: Superficie Construida/80m2 . La normativa puede encontrarse en su p.466 tal y como ya hemos explicado.

– Cumplir con los requisitos mínimos de fachada según el Artículo 3.6.2 Decreto 141/2012 donde  se muestra que P>superficie útil/9 tal y como hemos adelantado en el artículo.

– Cumplir de la OME y en particular de sus artículos 55-69 y la Normativa referentes a NNUU del plan urbanístico petropolitano y en particular a la normativa que afecta a los patios.

– Cumplimiento del Decreto 141/2012 y en particular de su Anexo 1

– Además, las viviendas en Planta Baja deberán cumplir y adaptarse a las indicaciones del artículo 225 de las NNUU y por tanto a sus modificaciones con respecto al anterior teto de 13/01/1999 en su edición de 2009 p.151

Los anteriores puntos se corresponden a la normativa que debe cumplir una vivienda que proviene de una segregación o de un cambio de uso en un edificio anterior a 1.976.

¿Es complicado hacer el cambio de uso a vivienda?

No. Lo realmente complicado es cumplir los requisitos que exige el Ayuntamiento de Barcelona. Suponiendo que podamos cumplir con todas las cuestiones planteadas en el presente artículo, la gestión del cambio sería relativamente rápida por lo que mientras se están realizando las obras de reforma y adaptación de la vivienda podrían irse tramitando las licencias correspondientes a la autorización para vivienda.

El proyecto deberá ser realizado por un Arquitecto, no bastará con un Arquitecto técnico, Ingeniero o Aparejador como podría pasar con las Licencias convencionales.

La realidad es que la vivienda es una necesidad básica mientras que un local de negocio, si bien puede dar más rentabilidad, no lo es. Estamos viendo los últimos años que la vivienda no se rige por las mismas reglas del mercado y así, mientras el precio de la vivienda alquilada sigue subiendo, el número de comercios que abren o inician actividades no sigue la misma proporción ni se asumen los mismos incrementos por parte de los emprendedores o empresarios.

La realidad del mercado inmobiliario es que los locales que pueden disponer de salida de humos y/o licencias de restauración suelen estar más valorados que los que no disponen de estas características. Esta peculiaridad se debe, principalmente, a la facilidad que tienen los segundos para ubicarse en cualquier establecimiento, lo cual minimiza los costes de apertura y por tanto hace que el emprendedor valore con un precio inferior un local sin salida de humos que permite menos licencias y/o posibilidades futuras de negocio. A más dificultad para la obtención de licencias de actividad, más valorado estará el local de negocio.

Problemas que podríamos encontrar:

Primero.- Evidentemente, si no existe el uso como vivienda NO será posible empadronarse en el local.

Segundo.- Financiación: las tasaciones de los locales suelen ser más bajas que las de una vivienda y por ende tendremos más dificultad de acceso al crédito, financiación o hipoteca.

Tercero.- Suministros: Disponer de los Certificados de Primera Ocupación o Primera Apertura es fundamental y para ello hay que informar desde el primer momento si hablamos de vivienda o de local. Si no disponemos de los suministros bajo esta premisa no podremos alquilar el local como vivienda.

¿Cómo se hace el trámite?:

Si se trata de hacer el cambio de uso de un local a vivienda (aumenta el número de viviendas de un edificio), primero se ha de solicitar la Licencia de obras mayores al Ayuntamiento.

El caso de un cambio de uso de un local a vivienda supone el aumento de viviendas y implica, por tanto, el aumento de la densidad en la finca. Se puede dirigir a la Oficina de Información Urbnística para conocer la normativa aplicable de carácter general.

Para el resto de los casos se solicitará la licencia, comunicado o enterado de obras menores, según las reformas que se deban hacer, así como la licencia o comunicado de actividades que autorice el cambio de uso.

En el caso de que la vivienda ya existiera y se quiera reconocer su úso, se puede solicitar un Certificado de legalidad que, siempre que exista una licencia de obras anterior, puede acreditar el úso como vivienda.

Una vez acabadas las obras se han de hacer las siguientes gestiones con otras administraciones:

• Escrituras nuevas: como en otros casos las hace un notario i se deben llevar al registro de la propiedad correspondiente y pagar las tasas y los impuestos pertinentes.
• Cédula de habitabilidad: si el nuevo uso es vivienda, ya que los locales no la necesitan. Se debe solicitar en las Oficinas de la Vivienda
• Comunicado de variación del valor catastral: se debe presentar una declaración en la Gerencia Territorial del Catastro para que el recibo del IBI sea modificado (el valor no es el mismo para los diferentes usos).

¿Dónde podemos encontrar locales que cumplan estas características?

En Barcelona existen barrios donde será difícil, que no imposible, encontrar locales comerciales que cumplan los requisitos necesarios para poder adaptarse. Entre las zonas ·más sencillas· donde encontrar este tipo de locales para transformar en vivienda y conseguir el soñado Loft podemos encontrar los barrios: Nou Barris, Poble Nou, Sant Andreu, Sants – Montjuic.

Conclusiones:

Con todo, llegamos a la conclusión que analizar la posibilidad de transformar un local comercial en vivienda puede suponer una gran oportunidad para aquellos propietarios que no consiguen alquilar sus locales. La transformación supone también un valor añadido a la hora de invertir o comprar un local por lo que si se dispone de un local en venta que cumpla los requisitos para su transformación en vivienda también tendrá más posibilidades de conseguir un inversor.

Nuestra consultora cuenta con departamento legal, jurídico y técnico que pueden ayudarle a realizar los trámites de transformación o cambio de uso de un local comercial a vivienda. Además, disponemos de equipo de diseño e interiorismo que ayudarán y facilitarán que se cumpla la normativa especialmente destinada a los espacios interiores de la futura vivienda. Nuestro equipo de gestión y asesoramiento integral inmobiliario facilitan los trámites para el cambio de uso de un local a vivienda con total garantía y buscando siempre su máximo beneficio y rentabilidad. Consulte sin compromiso todo lo que nuestro departamento Técnico puede ofrecerle. Conjuntamente con la consultora Trampolín Business ofrecemos un servicio integral de diseño de interiores y creación de espacios únicos.

Daniel Moreno

CEO La Central del Negocio

CEO Trampolin Business

Para más información al respecto recomendamos dirigirse directamente al Ayuntamiento de cada población. En Barcelona encontrarás más información AQUI