Se acaban los contratos de alquiler de cinco años antes de junio de este año

A pesar de estar en abril de 2018, nos remontamos hasta junio de 2013 (concretamente, al día cinco de junio de ese año) para recordar que entró en vigor la Ley 4/2013, mediante la cual se aprobaron medidas de flexibilización del mercado del alquiler de las viviendas.

Esta ley modificaba preceptos de La Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU) como los siguientes: duración obligatoria de los contratos pasa de cinco a tres años y reducción de la prórroga de tres años a un año. Por tanto, se puede decir que la renovación contrato alquiler después de cinco años va a cambiar. Así como los derechos del inquilino, también denominados derechos del inquilino de alquiler.

Hace unos años – en un contexto de crisis – se llegó a la conclusión de que el mercado inmobiliario español se caracterizaba por contar con una alta tasa de propiedad pero un nivel de alquileres débil o bajo (tan solo un 17% de la gente; en contraposición con la media europea que ronda el 30%). Al analizar estos datos – entre otros – se decidió que se debían aprobar medidas que favorecieran el alquiler de viviendas en el país, con el fin de paliar los resultados negativos de la situación en la que se encontraba el país.

El Ministerio de Fomento decidió modificar los preceptos de la LAU 29/1994 con el fin de lograr que muchas de las viviendas que estaban vacías o en desuso entraran en el mercado, con el fin de lograr unos precios menos elevados entre todos y un mercado menos congestionado. La aprobación de la mencionada ley trajo consigo una serie de mejoras que tenían por objetivo flexibilizar el mercado del alquiler y lograr una mayor dinamización del mismo (y por tanto, un aumento de la cantidad de contratos de alquiler en el país).

Actualmente, en 2018,  nos encontramos frente a una situación crítica en ciudades como Madrid o Barcelona, donde el precio por metro cuadrado ha alcanzado máximos históricos en el precio de los alquileres: 15.5 y 17,5 euros respectivamente.

En contraposición, existen casas que se alquilaron en plena crisis y por la existencia de los contratos de cinco años han vivido sumidas en unos precios relativamente bajos hasta ahora. Sin embargo, salen de la hibernación a un mercado completamente diferente y aparece la incertidumbre en los inquilinos sobre los nuevos precios a los que van a enfrentarse. Durante todos los meses que van de enero a junio de este 2018, irán caducando los siguientes contratos:

1. Contratos firmados bajo la LAU de 1994: los firmados entre enero y junio de 2013 (previa aprobación de las modificaciones); los firmados en 2010 (tras el fin de la prórroga de los 3 años); y todos los anteriores a 2010 (cuando ya han pasado los 5 años de alquiler y los 3 de prórroga pero se encuentran en tácita reconducción).
2. Contratos firmados bajo la LAU 1994 tras la reforma de 2013.

Sin embargo, cabe tener en cuenta que los arrendadores no tienen la obligación de rescindir el contrato. No es obligatorio exigir la resolución del contrato solo porque se hayan aprobado estas medidas. Pero si se quiere romper, hay que avisar siempre al inquilino con un mes de anterioridad al vencimiento, cumpliendo el artículo 10 de la LAU (mediante un comunicado oficial, con el fin de proteger los derechos del inquilino de alquiler. Si no se comunica la rescisión, el contrato se renovará automáticamente según las leyes de cada uno.

Por ejemplo, los contratos anteriores a 2013 seguirán rigiéndose por su propia ley (por lo que pueden seguir sujetos a tácita reconducción). Sin embargo, los contratos posteriores dependerán de lo que hagan las partes (si firman un nuevo contrato, la renta se bloquea durante tres años. Si solo se nova la renta, se aplica un año de prórroga y al año siguiente se podría volver a subir la renta).

Probablemente, si te encuentras en esta situación, estés algo desconcertado por la situación y no sepas qué es lo que puede ocurrir. No es obligatorio que los propietarios adecúen la renta al precio del mercado actual. Como se ha mencionado, si rescinden el contrato, se podrá firmar uno nuevo con otras condiciones. Cabe recalcar que es imprescindible avisar un mes antes si se va a rescindir el contrato o no. En caso contrario, los inquilinos pueden negarse a pagar la subida o a aceptar las nuevas condiciones estando amparados por la ley durante tres años más (lo que antes hemos denominado tácita reconducción).

Si el propietario ha avisado a través de un método legal de la voluntad de rescindir el contrato, como inquilino, conviene que no te niegues a recibir las notificaciones, recogerlas, etc. porque la situación podría empeorar bastante. Lo aconsejable es hablar con el propietario para conseguir un punto que favorezca a ambas partes una vez que finalicen los cinco años de alquiler.

Sin embargo, en caso de no lograr una negociación satisfactoria, conviene buscar otra vivienda con un precio que te convenza. Hay que tener en cuenta que el mercado inmobiliario y de alquiler es completamente libre: no se rige por ningún nivel de precios que no tenga que ver con la propia oferta y demanda y la voluntad de cada propietario.

En ambos casos, tanto si quiere rescindir y se negocia nuevo contrato, como si no se lleva a buen puerto la negociación,  lo conveniente es negociar una permanencia más alta, es decir 5 o 10 años, porque no debemos olvidar que la norma actual fija como mínimo la duración de tres años, pero no fija un máximo.

En caso de querer más información al respecto, aspectos más específicos o ayuda más concreta para un caso complicado y similar a lo expuesto, no duden en ponerse en contacto con nosotros.