Llega el fin de los contratos de alquiler de cinco años

Se acaban los contratos de alquiler de cinco años antes de junio de este año

A pesar de estar en abril de 2018, nos remontamos hasta junio de 2013 (concretamente, al día cinco de junio de ese año) para recordar que entró en vigor la Ley 4/2013, mediante la cual se aprobaron medidas de flexibilización del mercado del alquiler de las viviendas.

Esta ley modificaba preceptos de La Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU) como los siguientes: duración obligatoria de los contratos pasa de cinco a tres años y reducción de la prórroga de tres años a un año. Por tanto, se puede decir que la renovación contrato alquiler después de cinco años va a cambiar. Así como los derechos del inquilino, también denominados derechos del inquilino de alquiler.

Hace unos años – en un contexto de crisis – se llegó a la conclusión de que el mercado inmobiliario español se caracterizaba por contar con una alta tasa de propiedad pero un nivel de alquileres débil o bajo (tan solo un 17% de la gente; en contraposición con la media europea que ronda el 30%). Al analizar estos datos – entre otros – se decidió que se debían aprobar medidas que favorecieran el alquiler de viviendas en el país, con el fin de paliar los resultados negativos de la situación en la que se encontraba el país.

El Ministerio de Fomento decidió modificar los preceptos de la LAU 29/1994 con el fin de lograr que muchas de las viviendas que estaban vacías o en desuso entraran en el mercado, con el fin de lograr unos precios menos elevados entre todos y un mercado menos congestionado. La aprobación de la mencionada ley trajo consigo una serie de mejoras que tenían por objetivo flexibilizar el mercado del alquiler y lograr una mayor dinamización del mismo (y por tanto, un aumento de la cantidad de contratos de alquiler en el país).

Actualmente, en 2018,  nos encontramos frente a una situación crítica en ciudades como Madrid o Barcelona, donde el precio por metro cuadrado ha alcanzado máximos históricos en el precio de los alquileres: 15.5 y 17,5 euros respectivamente.

En contraposición, existen casas que se alquilaron en plena crisis y por la existencia de los contratos de cinco años han vivido sumidas en unos precios relativamente bajos hasta ahora. Sin embargo, salen de la hibernación a un mercado completamente diferente y aparece la incertidumbre en los inquilinos sobre los nuevos precios a los que van a enfrentarse. Durante todos los meses que van de enero a junio de este 2018, irán caducando los siguientes contratos:

  1. Contratos firmados bajo la LAU de 1994: los firmados entre enero y junio de 2013 (previa aprobación de las modificaciones); los firmados en 2010 (tras el fin de la prórroga de los 3 años); y todos los anteriores a 2010 (cuando ya han pasado los 5 años de alquiler y los 3 de prórroga pero se encuentran en tácita reconducción).
  2. Contratos firmados bajo la LAU 1994 tras la reforma de 2013.

Sin embargo, cabe tener en cuenta que los arrendadores no tienen la obligación de rescindir el contrato. No es obligatorio exigir la resolución del contrato solo porque se hayan aprobado estas medidas. Pero si se quiere romper, hay que avisar siempre al inquilino con un mes de anterioridad al vencimiento, cumpliendo el artículo 10 de la LAU (mediante un comunicado oficial, con el fin de proteger los derechos del inquilino de alquiler. Si no se comunica la rescisión, el contrato se renovará automáticamente según las leyes de cada uno.

Por ejemplo, los contratos anteriores a 2013 seguirán rigiéndose por su propia ley (por lo que pueden seguir sujetos a tácita reconducción). Sin embargo, los contratos posteriores dependerán de lo que hagan las partes (si firman un nuevo contrato, la renta se bloquea durante tres años. Si solo se nova la renta, se aplica un año de prórroga y al año siguiente se podría volver a subir la renta).

Probablemente, si te encuentras en esta situación, estés algo desconcertado por la situación y no sepas qué es lo que puede ocurrir. No es obligatorio que los propietarios adecúen la renta al precio del mercado actual. Como se ha mencionado, si rescinden el contrato, se podrá firmar uno nuevo con otras condiciones. Cabe recalcar que es imprescindible avisar un mes antes si se va a rescindir el contrato o no. En caso contrario, los inquilinos pueden negarse a pagar la subida o a aceptar las nuevas condiciones estando amparados por la ley durante tres años más (lo que antes hemos denominado tácita reconducción).

Si el propietario ha avisado a través de un método legal de la voluntad de rescindir el contrato, como inquilino, conviene que no te niegues a recibir las notificaciones, recogerlas, etc. porque la situación podría empeorar bastante. Lo aconsejable es hablar con el propietario para conseguir un punto que favorezca a ambas partes una vez que finalicen los cinco años de alquiler.

Sin embargo, en caso de no lograr una negociación satisfactoria, conviene buscar otra vivienda con un precio que te convenza. Hay que tener en cuenta que el mercado inmobiliario y de alquiler es completamente libre: no se rige por ningún nivel de precios que no tenga que ver con la propia oferta y demanda y la voluntad de cada propietario.

En ambos casos, tanto si quiere rescindir y se negocia nuevo contrato, como si no se lleva a buen puerto la negociación,  lo conveniente es negociar una permanencia más alta, es decir 5 o 10 años, porque no debemos olvidar que la norma actual fija como mínimo la duración de tres años, pero no fija un máximo.

En caso de querer más información al respecto, aspectos más específicos o ayuda más concreta para un caso complicado y similar a lo expuesto, no duden en ponerse en contacto con nosotros.

 

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Condiciones servicio Publicación:

Don Daniel Moreno Haro, mayor de edad, en su calidad de Consultor especializado en compra-venta de negocios, con DNI 40994813G, Administrador de LA CENTRAL DEL NEGOCIO, cuyo domicilio profesional es C/ Valencia 482, local, de Barcelona, en adelante denominado LA CENTRAL. La Central Del Negocio es propiedad de Asesoría Edac - Lcdn SL con NIF B64697527 y domicilio social en Barcelona.

Ambas partes, VENDEDOR/CEDENTE/PORPIETARIO (en adelante VENDEDOR) y LA CENTRAL, intervienen, con capacidad legal necesaria y suficiente que se reconocen, suscriben el presente Contrato de Actuación con arreglo a los siguientes 

PACTOS

Primero.-Publicación y Cesión de datos: Para el caso de contratar los servicios de publicación, La Central publicará el negocio, local propiedad descrito en el presente contrato en su página web, siguiendo los datos y parámetros proporcionados por el Vendedor y siguiendo sus instrucciones en todo momento. El precio final de publicación será incorporado por el VENDEDOR en el encargo de valoración del negocio entregado por LA CENTRAL.

En función de la opción de publicación contratada, se informa al VENDEDOR que La Central promocionará el negocio en diferentes portales especializados en compra venta de empresas y traspaso de negocios, alquiler o compra venta por cuenta del cliente y podrá ceder a terceros información de la empresa en venta o negocio en traspaso o local en venta o alquiler por lo que usted autoriza expresamente a La Central a poder divulgar datos del mismo con la finalidad siempre y única de ayudarle a conseguir los objetivos que motivan la propia publicación: venta, traspaso o alquiler.

Así mismo, el VENDEDOR autoriza mediante el presente a que sus datos puedan ser incorporados en sus bases de datos y puedan ser cedidos a terceros que formen parte del mismo grupo empresarial con fines comerciales.

Segundo.-Tiempo. El tiempo de contratación vendrá regulado por su propia elección y será prorrogable por periodos idénticos para el caso de no comunicar decisión en contrario. Por tanto, el presente se realiza con carácter indefinido y hasta la realización de la venta, traspaso o cesión del negocio, alquiler o venta o en su defecto hasta la retirada del anuncio.

Para el caso de querer rescindir el presente sin motivo justificado por anticipado se devengarían los honorarios o compensaciones indicadas en el Pacto Octavo del presente.

Se entenderá por causa justificada de imposibilidad de realizar la cesión, traspaso, venta o alquiler:

1.    Que el propietario del local arrendado no acepte nuevos inquilinos.

2.    Que el ayuntamiento no facilite el cambio de nombre.

3.    Que exista imposibilidad de traspasar o ceder la licencia.

4.    Que por razones urbanísticas deba posponerse el traspaso, venta o alquiler debido a problemas burocráticos, dificultades y/o obras que afecten directamente al negocio,

5.    Por circunstancias familiares extremas que impidan la firma del titular o titulares de la correspondiente licencia y pueda quedar interrumpida la operación, etc.

La Central podrá solicitar justificación de cualquiera de las motivaciones expuestas en el presente.

Tercero.- Modalidades de Contratación y servicios incluidos:


El precio de los servicios indicados podrá ir variando en función de las ofertas publicadas por lo que será objeto directo de contratación a través de sistema directo en web según el momento.

Cuarto.- Obligaciones del Vendedor. El VENDEDOR   se obliga de forma expresa a comunicar la operación de venta, cesión o traspaso y alquiler a LA CENTRAL, debiendo ponerse en contacto con ésta para informar al respecto salvo pacto expreso entre las partes.

La realización de contratos y documentos tanto de compra venta de empresa como cesión o traspaso del negocio, alquiler o venta con otras consultoras no exime al cliente de pagar los honorarios de publicación pactados incluso para el caso de realizar una compra venta de acciones, un subarriendo o una venta parcial o cesión parcial de negocio. Cualquier alteración en la propiedad del negocio o local por cualquier cuestión jurídica o mercantil supondrá la finalización del presente contrato devengando en su caso los honorarios pendientes hasta la finalización del contrato.

Para el caso de contratar el servicio PREMIUM, el VENDEDOR deberá facilitar a LA CENTRAL los datos del COMPRADOR o CESIONARIO para poder llevar a cabo la citada operación y para salvaguardar la propia relación contractual del presente. Así mismo, el VENDEDOR se obliga a informar a su COMPRADOR que sus datos serán proporcionados a LA CENTRAL en salvaguarda del presente contrato.

Quinto.- Compromiso. Corresponderá a LA CENTRAL las labores de realización de los trabajos contratados con total diligencia con la finalidad de poder llevar a buen término la operación de traspaso, venta o alquiler con total garantía para el vendedor o cedente y el comprador o cesionario.

En función de la contratación elegida LA CENTRAL se compromete a mantener informado al VENDEDOR sobre el estado de su anuncio y las estadísticas del mismo para que pueda tomar una decisión más acertada sobre la estrategia a seguir a la hora de vender su negocio.

LA CENTRAL mantendrá, para el caso de contratar el servicio, cualquier anuncio y/o promoción del negocio objeto de traspaso, venta o alquiler hasta que el VENDEDOR comunique su Cesión , traspaso, venta o alquiler definitivo.

Sexto.-Honorarios. La Central no cobrará comisión alguna por la intermediación en el presente contrato al VENDEDOR y remitirá para el caso de contratarse los servicios, los contactos y/o posibles candidatos que surjan directamente para que personalmente puedan negociar ambas partes.

En función del tipo o modalidad de contratación elegida, La Central podrá Asesorar y proporcionar candidatos además de promocionar en diferentes medios el negocio objeto del presente y a gestionar conjuntamente las posibles ofertas de compra que existan sobre el negocio.

La Central podrá devengar honorarios adicionales al COMPRADOR o CESIONARIO por las gestiones de: Realización de contratos, cambios de nombre, cambios de titular de licencia, etc. siempre que este los pida expresamente En ningún caso se cobrará importe adicional al vendedor del negocio más allá de los descritos en el presente siempre salvo pacto expreso entre las partes o que el VENDEDOR contrate otros servicios que ofrece La Central que no son objeto del presente contrato.

No se incluye la tramitación de los cambios de nombre o licencia que en todo caso irían a cargo del comprador o cesionario. Todo ello salva pacto expreso entre las partes que en cualquier caso no exime al cliente de pagar los honorarios indicados en el Pacto Segundo.

Para la prestación del servicio se requerirá el pago de los servicios de forma on-line.

Únicamente el PLAN PREMIUM conlleva unos honorarios adicionales en el momento de realizar la operación de cesión, traspaso, compra venta o alquiler por importe de 1.990€ que serán abonados en el momento de retirar el anuncio o realizarse la operación objeto de publicación.

Honorarios Adicionales:

Le recomendamos que si desea contratar alguno de nuestros Servicios adicionales como Fotografía, Video o Marketing contacte con nuestros asesores para que puedan realizarle un presupuesto a medida. Inicialmente quedan excluidos de la modalidad de contratación directa on-line.

Los Servicios contratados son paquetes estándar y cualquier alteración de los mismos deberá ser objeto de pacto entre las partes de forma previa.

Para el caso de que la cesión, traspaso o compra venta en cualquiera de sus modalidades jurídicas se produjera tras la publicación realizada por LA CENTRAL en las modalidades de contratación Plan Gold y Plan Premium con un precio superior a 80.000€, LA CENTRAL tendrá derecho al cobro de unos honorarios adicionales del 0,7% sobre el valor final de la operación debido al sobrecoste que supone la promoción de este tipo de negocio.

El VENDEDOR cuya publicación se realiza con este importe inicial se obliga expresamente a remitir al retirar el anuncio y/o finalizar la relación comercial con La Central, a remitir el contrato de cesión, traspaso, compra venta o alquiler en cualquier de sus modalidades jurídicas, incluso para el cambio o compra venta de acciones o títulos para salvaguardar la buena fe y que La Central pueda verificar la correspondencia o no de honorarios adicionales.

Séptimo.-Responsabilidades. De no estar expresamente contratado el servicio, La Central no entrará a valorar la veracidad de los datos proporcionados por lo que se exime de toda responsabilidad sobre la documentación aportada a un posible comprador o cesionario, por la veracidad de los datos proporcionados, etc. Se advierte así mismo que para el caso de contratarse el servicio de asesoramiento, al comprador se le advertirá así mismo de este mismo hecho.

El presente contrato se entiende IN PERSONAE por lo que El VENDEDOR asume de forma personal las obligaciones del presente contrato incluso si la forma jurídica objeto de contrato fuera societario.

El Vendedor afirma que los datos incluidos en el presente son ciertos bajo su responsabilidad.

Finalmente, se aconseja al cliente que no rescinda contratos, ni mercantiles ni laborales, hasta la firma del contrato definitivo de Venta, traspaso o cesión, no asumiendo LA CENTRAL responsabilidad alguna por dichos extremos, en ningún caso.

Octavo.- Indemnización por incumplimiento. En caso de incumplimiento de las obligaciones descritas en el presente contrato en base a la modalidad de contratación elegida, EL VENDEDOR se obliga a abonar en concepto de indemnización por daños y perjuicios así como costes asumidos por La Central en concepto de promoción del negocio, uso de web y recursos de la empresa el doble del importe que quedase pendiente de devengo hasta finalización de contrato con un mínimo de 600€.

Así mismo, y de forma adicional, para el caso de la contratación PREMIUM, EL VENDEDOR (cedente) deberá indemnizar a LA CENTRAL con el doble del importe de los honorarios a los que tuviera derecho a percibir LA CENTRAL en base al presente contrato más los intereses que generen como consecuencia de tal incumplimiento como cláusula indemnizatoria por incumplimiento.

Noveno.-Fuero y Legislación aplicable. Con renuncia a cualquier otro foro las partes se someten a la competencia de los Tribunales de Barcelona en todo lo relativo a las discrepancias que pudieran surgir sobre el presente Contrato.

Décimo.- Protección de Datos. De acuerdo con lo establecido en el nuevo Reglamento (UE) 2016/679 de 27 de abril, de protección de datos de carácter personal y la libre circulación de los mismos,  le informamos que en DAC SERVICIOS ADMINISTRACION SL  los datos personales que Ud. nos facilite serán incorporados a nuestros ficheros automatizados con el fin de prestarles el servicio solicitado. Los datos facilitados se conservarán mientras se mantenga la relación comercial o durante los años necesarios para cumplir con las obligaciones legales. Los datos no se cederán a terceros salvo que exista obligación legal para ello. Si lo desea, puede ejercitar los derechos de acceso, rectificación y cancelación y oposición, previstos en la ley, dirigiendo un escrito a DAC SERVICIOS ADMINISTRACION SL con NIFB64697527con domicilio social en Calle Valencia 482 Local, BARCELONA.


En lo especialmente establecido en este Contrato será de aplicación la regulación del arrendamiento de servicios en el Código Civil


 

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