Contrato arrendamiento de industria. Cómo hacer un subarriendo.

En Post anterior introducíamos el concepto de arrendamiento de industria desde el punto de vista del subarriendo como alternativa al traspaso de negocio. Dada la gran cantidad de consultas recibidas al respecto, en el presente artículo, al margen de saber nuestras opciones valoraremos la importancia saber además la forma correcta de llevarlas a cabo.

Nos centraremos en el propio contrato de arrendamiento/alquiler, tanto si depende de un contrato de arrendamiento de local de negocio, como si se trata de un local propiedad del también titular del negocio que se arrienda / alquila.

El contrato de arrendamiento de industria, también llamado contrato de arrendamiento de negocio o de empresa, es un contrato por el cual el titular de un negocio cede el uso y explotación del mismo a un tercero, por tiempo determinado y precio cierto.

Se trata de un contrato atípico que no está regulado en nuestro ordenamiento jurídico. Por tanto es muy importante saber que a estos contratos, a pesar de su nomenclatura, NO se les aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos, y  se rige estrictamente por lo estipulado entre las partes en contrato, y en su defecto por la regulación general sobre contratos del Código Civil.

Dada la escasa regulación, se impone que el contrato de arrendamiento prevea todos y cada uno de los elementos esenciales de la relación entre las partes; es necesario que el contrato de arrendamiento de industria sea lo más detallado y preciso posible.

¿Qué debe contener un contrato de arrendamiento de industria? Pasamos a analizar los elementos esenciales del mismo:

1. Descripción exhaustiva del negocio: Es imprescindible, y parece obvio, pero todo lo que no se incluya en el objeto del contrato no será objeto del contrato. Se ha de describir lo que se arrienda / alquila con suma precisión, hacer un inventario lo más detallado posible y especificar qué elementos del negocio se ponen a disposición del arrendatario y qué elementos se transmiten (en propiedad) si fuera el caso.
2. Notificación al arrendatario: Sólo se impone en los casos en los que el arrendador del negocio es a su vez arrendatario del local en el cual se desarrolla el mismo. Como bien se expuso en el artículo al cual nos hemos remitido, la no notificación al arrendador del local puede comportar la rescisión del contrato de arrendamiento.
3. Duración arrendamiento / alquiler: No existe un plazo mínimo. Sin embargo cuando se trata de un negocio sito en un local arrendado nuestro contrato no podrá ser por tiempo superior al primero.
4. Renta: No sólo hemos de especificar la renta o precio ( precio de alquiler ), sino también la futura revisión de la misma y la fecha y forma de cobro de la contraprestación.
5. Fianza: No es obligatorio prestar fianza, pero consideramos que es muy necesario hacerlo. Debe establecerse una fianza suficiente para responder de los futuros incumplimientos por parte del arrendatario. Si se constituye dicha fianza, el arrendador no está obligado a depositar la misma en el organismo correspondiente de la Comunidad Autónoma, como sí lo está el arrendador de un local de negocio.
6. Destino del negocio: Se debe pactar un destino del negocio, que normalmente será el mismo que se venía ejerciendo y que no deberá ser modificado durante toda la vigencia del contrato. Precisamente, este tipo de contrato se hace precisamente ante la imposibilidad de realizar un traspaso de negocio o bien para buscar un rendimiento distinto del mismo.
7. Prohibición de cesión y subarriendo: El arrendatario vendrá obligado a explotar el negocio de forma personal, salvo en el raro caso que se pacte otra cosa. Esta cláusula adquiere especial importancia cuando el negocio que se arrienda se desarrolla en un local propiedad de un tercero, el arrendador del inmueble.
8. Conservación: El arrendatario debe conservar el negocio arrendado, sin embargo, serán a cargo del arrendador las reparaciones necesarias para conservar el negocio en estado de servir para el uso convenido.
9. Restitución del negocio: A la finalización del contrato de arrendamiento de deberá restituir el negocio arrendado con todos aquellos elementos que fueron puestos a disposición del arrendatario al inicio del contrato. En este apartado quiero hacer especial mención a la licencia de actividad del negocio, especialmente en aquellos negocios con licencias especiales, como pueden ser bares y restaurantes; pues bien, al inicio de la relación, la licencia deberá “ponerse” a nombre del arrendatario, ya que será el mismo el responsable de cumplir las normas municipales, de sanidad, etc. que afectan directamente al negocio Asimismo consideramos especialmente importante especificar en el contrato que a la finalización del mismo, de deberá proceder obligatoriamente a “poner” la licencia nuevamente a nombre del arrendador, y asegurarnos de que incluimos en el contrato los mecanismos necesarios para evitar conflictos y posteriores reclamaciones judiciales.

Con carácter general debemos entender que el  arrendador viene obligado:

• A entregar el negocio con todos los elementos esenciales para su inmediata explotación.
• A hacerse cargo de las pequeñas reparaciones necesarias para conservar el negocio en estado de servir para el fin convenido.
• A garantizar al arrendatario el goce pacífico del negocio durante todo el tiempo del contrato.

Por su parte el arrendatario está obligado:

• Principalmente, a pagar el precio convenido.
• A usar la cosa arrendada con la debida diligencia, conservándola en buen estado y a destinarla al uso pactado
• A devolver el negocio al término del contrato en las condiciones en las que se le entregó.

Finalmente cabe añadir que en los contratos de arrendamiento de industria cabría el desahucio judicial por las siguientes causas:

• Por incumplimiento contractual.
• Por la falta de pago.
• Por expiración del tiempo convenido.
• Por la pérdida de alguno de los elementos esenciales del negocio, como el contrato de arrendamiento del local o la pérdida de la licencia.

En La Central del Negocio somos especialistas en compra venta de empresas y traspaso de negocios. Es muy habitual que también se nos realicen consultas como las que intentamos plasmar en nuestros artículos con la idea de aclarar aquellos temas que vemos donde nuestros clientes tienen más dudas. Han de saber que nuestro departamento jurídico está especializado en este tipo de operaciones y que pueden consultar sin ningún compromiso cualquier duda al respecto.

Nuestra consultoría cuenta con todos los servicios de estudio y análisis que garantizarán a las partes que puedan intervenir en cualquier contrato las máximas garantías tanto económicas como jurídicas y en particular, tal y como indicábamos en el anuncio, proteger totalmente el negocio arrendado / alquilado.

Gelys Mesa

Dept. Mercantil Asesoria Edac