Cómo solicitar una rebaja de alquiler aplicando las nuevas normativas provocadas por Covid

DISMINUCION DE LA RENTA DE ALQUILER POR SUSPENSION DE LA ACTIVIDAD DECRETADA POR EL GOBIERNO DERIVADA DE COVID

En el afán de intentar minorar las consecuencias de los cierres de negocio impuestos por el Gobierno y las CCAA, estas y en especial la de Catalunya ha tomado la medida de rebajar las cuotas de alquiler, mediante la publicación del Decreto 34/2020 de medidas urgentes de apoyo a la actividad de 20 de octubre de 2020.

Esta normativa propone reducción de las cuotas de alquiler hasta en un 50% reuniendo una serie de requisitos que veremos posteriormente.

Con anterioridad al presente ya habíamos hablado de la existencia de la Cláusula REBUS SIC STANTIBUS de nuestro ordenamiento jurídico. Sin embargo, también advertíamos que aplicar esta cláusula es un trabajo arduo complicado puesto que una de las características principales era la necesidad de un peritaje, etc. lo cual hace que a efectos prácticos esta medida sea difícil de aplicar para una pyme debido a al coste inicial que puede suponer ese peritaje.

Pero vamos a lo que nos ocupa, la medida que ha sacado el Gobierno con el afán de “simplificar” y adaptar la cláusula Rebus Sic Stantibus a los comercios y empresas afectadas por Covid.

¿QUIÉNES PUEDEN ACOGERSE A ESTA REDUCCION?

Los titulares de actividades industriales y comerciales, que tengan suscrito un contrato de arrendamiento firmado desde el 1/1/1995 y se hayan visto afectados por alguna de las medidas de restricción, cierre total o parcial o reducción de aforos.

¿QUÉ TIENEN QUE HACER INICIALMENTE?

Requerir al propietario-arrendador del local, mediante burofax o cualquier otro medio fehaciente, para modificar las condiciones de pago del contrato, para restablecer el equilibrio de las prestaciones, según las exigencias de la buena fe.

¿CUÁNTO TIEMPO TIENE EL ARRENDADOR PARA CONTESTAR?

UN MES, a contar desde la fecha en que se envió el requerimiento. En ese tiempo deben llegar a un acuerdo si es posible.

¿QUÉ PASA SI NO HAY ACUERDO Y EL ARRENDADOR SE NIEGA?

El Decreto entonces establece unas normas de obligado cumplimiento según las circunstancias en que haya quedado el local afectado por las medidas decretas por el Gobierno.

¿QUÉ PASA SI SE SUSPENDE TOTALMENTE LA ACTIVIDAD?

SE REDUCEN AL 50% la renta y las cantidades debidas mientras se mantengan vigentes las medidas de suspensión.

¿QUÉ PASA SI LA SUSPENSION ES PARCIAL?

LA REDUCCION SERÁ PROPORCIONAL a la pérdida de aprovechamiento del inmueble, medida en cuanto a reducción de aforo o de honorarios o cualquier limitación que imponga la norma. Es decir se deben valorar las pérdidas derivadas de la suspensión parcial y la reducción será proporcional a lo perdido.

¿HAY CANTIDADES DIFERENTES QUE PUEDEN INTEGRAR LA REDUCCION A PARTE DE LA RENTA?

SI.- La cantidad computable para pedir la reducción estará integrada por la renta y cantidades debidas que hayan vencido, (no señala el decreto cuales serían dichas cantidades) así como cualquier otra cantidad que garantice el cumplimiento de obligaciones, excluidas las fianzas.

 ¿HAY PLAZO PARA PAGAR LAS CANTIDADES REDUCIDAS?

SI.- UN AÑO, desde que desaparecen las causas que motivan la suspensión total o parcial y evidentemente antes de que finalice el contrato si es inferior al año.

¿SE PUEDE DESISTIR DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO?

SI.- Si la suspensión dura más de TRES MESES dentro del año, contados desde la entrada en vigor de la norma que limita, el arrendatario PUEDE OPTAR ENTRE DESISTIR DEL CONTRATO SIN PENALIZACION:

-desde que ocurra esta circunstancia

-mientras se mantenga

-hasta TRES MESES después del cese completo de las medidas

Debe notificarse al arrendador con un mes de antelación

¿DESDE CUANDO PUEDE APLICARSE LA REDUCCION?

DESDE EL ENVIO DEL BUROFAX. Desde ese momento, el arrendador ya no tiene que emitir la factura al arrendatario por (ni renta ni gastos) hasta que pase el plazo del mes que se otorga para negociar la modificación.

 

La Central del Negocio trabaja conjuntamente con su consultora lega Asesoría Edac, consultora especializada en pymes que cuenta con un departamento jurídico con amplia experiencia en la protección y defensa tanto de comercios como industria. Como especialistas en emprendedores y negocios, nuestro equipo de abogados está especializado en reclamaciones y negociación con propietarios de locales y la aplicación de la cláusula Rebus Sic Stantibus.

Puede consultar también más información en la publicación oficial de la Generalitat. 

Igualmente, con anterioridad a este artículo, ya habíamos explicado en qué consistía la cláusula Rebus y cómo aplicarla. Puede consultar más información en: Paralizar los pagos mensuales de mi empresa de forma inmediata.

Además, nuestra gestoría cuenta con un servicio online y offline, lo que facilita que podamos adaptarnos a todos nuestros clientes y sus necesidades. Además, desde el panel de control accesible para todos nuestros clientes, tienen acceso permanente a sus archivos, expedientes, nóminas, contabilidad, etc.

Si desea negociar con el propietario de su local la aplicación de una reducción de alquiler en base a la nueva normativa aplicada por el Gobierno, no dude en consultarnos. Estaremos encantados de atenderles sin compromiso.

Josefina Moreno

Abogada Asesoría Edac – Lcdn

Telf. 930153772

info@lacentraldelnegocio.com

info@serviciosdac.com

 

Daniel Moreno

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Comentarios

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Condiciones servicio Publicación:

Don Daniel Moreno Haro, mayor de edad, en su calidad de Consultor especializado en compra-venta de negocios, con DNI 40994813G, Administrador de LA CENTRAL DEL NEGOCIO, cuyo domicilio profesional es C/ Valencia 482, local, de Barcelona, en adelante denominado LA CENTRAL. La Central Del Negocio es propiedad de Asesoría Edac - Lcdn SL con NIF B64697527 y domicilio social en Barcelona.

Ambas partes, VENDEDOR/CEDENTE/PORPIETARIO (en adelante VENDEDOR) y LA CENTRAL, intervienen, con capacidad legal necesaria y suficiente que se reconocen, suscriben el presente Contrato de Actuación con arreglo a los siguientes 

PACTOS

Primero.-Publicación y Cesión de datos: Para el caso de contratar los servicios de publicación, La Central publicará el negocio, local propiedad descrito en el presente contrato en su página web, siguiendo los datos y parámetros proporcionados por el Vendedor y siguiendo sus instrucciones en todo momento. El precio final de publicación será incorporado por el VENDEDOR en el encargo de valoración del negocio entregado por LA CENTRAL.

En función de la opción de publicación contratada, se informa al VENDEDOR que La Central promocionará el negocio en diferentes portales especializados en compra venta de empresas y traspaso de negocios, alquiler o compra venta por cuenta del cliente y podrá ceder a terceros información de la empresa en venta o negocio en traspaso o local en venta o alquiler por lo que usted autoriza expresamente a La Central a poder divulgar datos del mismo con la finalidad siempre y única de ayudarle a conseguir los objetivos que motivan la propia publicación: venta, traspaso o alquiler.

Así mismo, el VENDEDOR autoriza mediante el presente a que sus datos puedan ser incorporados en sus bases de datos y puedan ser cedidos a terceros que formen parte del mismo grupo empresarial con fines comerciales.

Segundo.-Tiempo. El tiempo de contratación vendrá regulado por su propia elección y será prorrogable por periodos idénticos para el caso de no comunicar decisión en contrario. Por tanto, el presente se realiza con carácter indefinido y hasta la realización de la venta, traspaso o cesión del negocio, alquiler o venta o en su defecto hasta la retirada del anuncio.

Para el caso de querer rescindir el presente sin motivo justificado por anticipado se devengarían los honorarios o compensaciones indicadas en el Pacto Octavo del presente.

Se entenderá por causa justificada de imposibilidad de realizar la cesión, traspaso, venta o alquiler:

1.    Que el propietario del local arrendado no acepte nuevos inquilinos.

2.    Que el ayuntamiento no facilite el cambio de nombre.

3.    Que exista imposibilidad de traspasar o ceder la licencia.

4.    Que por razones urbanísticas deba posponerse el traspaso, venta o alquiler debido a problemas burocráticos, dificultades y/o obras que afecten directamente al negocio,

5.    Por circunstancias familiares extremas que impidan la firma del titular o titulares de la correspondiente licencia y pueda quedar interrumpida la operación, etc.

La Central podrá solicitar justificación de cualquiera de las motivaciones expuestas en el presente.

Tercero.- Modalidades de Contratación y servicios incluidos:


El precio de los servicios indicados podrá ir variando en función de las ofertas publicadas por lo que será objeto directo de contratación a través de sistema directo en web según el momento.

Cuarto.- Obligaciones del Vendedor. El VENDEDOR   se obliga de forma expresa a comunicar la operación de venta, cesión o traspaso y alquiler a LA CENTRAL, debiendo ponerse en contacto con ésta para informar al respecto salvo pacto expreso entre las partes.

La realización de contratos y documentos tanto de compra venta de empresa como cesión o traspaso del negocio, alquiler o venta con otras consultoras no exime al cliente de pagar los honorarios de publicación pactados incluso para el caso de realizar una compra venta de acciones, un subarriendo o una venta parcial o cesión parcial de negocio. Cualquier alteración en la propiedad del negocio o local por cualquier cuestión jurídica o mercantil supondrá la finalización del presente contrato devengando en su caso los honorarios pendientes hasta la finalización del contrato.

Para el caso de contratar el servicio PREMIUM, el VENDEDOR deberá facilitar a LA CENTRAL los datos del COMPRADOR o CESIONARIO para poder llevar a cabo la citada operación y para salvaguardar la propia relación contractual del presente. Así mismo, el VENDEDOR se obliga a informar a su COMPRADOR que sus datos serán proporcionados a LA CENTRAL en salvaguarda del presente contrato.

Quinto.- Compromiso. Corresponderá a LA CENTRAL las labores de realización de los trabajos contratados con total diligencia con la finalidad de poder llevar a buen término la operación de traspaso, venta o alquiler con total garantía para el vendedor o cedente y el comprador o cesionario.

En función de la contratación elegida LA CENTRAL se compromete a mantener informado al VENDEDOR sobre el estado de su anuncio y las estadísticas del mismo para que pueda tomar una decisión más acertada sobre la estrategia a seguir a la hora de vender su negocio.

LA CENTRAL mantendrá, para el caso de contratar el servicio, cualquier anuncio y/o promoción del negocio objeto de traspaso, venta o alquiler hasta que el VENDEDOR comunique su Cesión , traspaso, venta o alquiler definitivo.

Sexto.-Honorarios. La Central no cobrará comisión alguna por la intermediación en el presente contrato al VENDEDOR y remitirá para el caso de contratarse los servicios, los contactos y/o posibles candidatos que surjan directamente para que personalmente puedan negociar ambas partes.

En función del tipo o modalidad de contratación elegida, La Central podrá Asesorar y proporcionar candidatos además de promocionar en diferentes medios el negocio objeto del presente y a gestionar conjuntamente las posibles ofertas de compra que existan sobre el negocio.

La Central podrá devengar honorarios adicionales al COMPRADOR o CESIONARIO por las gestiones de: Realización de contratos, cambios de nombre, cambios de titular de licencia, etc. siempre que este los pida expresamente En ningún caso se cobrará importe adicional al vendedor del negocio más allá de los descritos en el presente siempre salvo pacto expreso entre las partes o que el VENDEDOR contrate otros servicios que ofrece La Central que no son objeto del presente contrato.

No se incluye la tramitación de los cambios de nombre o licencia que en todo caso irían a cargo del comprador o cesionario. Todo ello salva pacto expreso entre las partes que en cualquier caso no exime al cliente de pagar los honorarios indicados en el Pacto Segundo.

Para la prestación del servicio se requerirá el pago de los servicios de forma on-line.

Únicamente el PLAN PREMIUM conlleva unos honorarios adicionales en el momento de realizar la operación de cesión, traspaso, compra venta o alquiler por importe de 1.990€ que serán abonados en el momento de retirar el anuncio o realizarse la operación objeto de publicación.

Honorarios Adicionales:

Le recomendamos que si desea contratar alguno de nuestros Servicios adicionales como Fotografía, Video o Marketing contacte con nuestros asesores para que puedan realizarle un presupuesto a medida. Inicialmente quedan excluidos de la modalidad de contratación directa on-line.

Los Servicios contratados son paquetes estándar y cualquier alteración de los mismos deberá ser objeto de pacto entre las partes de forma previa.

Para el caso de que la cesión, traspaso o compra venta en cualquiera de sus modalidades jurídicas se produjera tras la publicación realizada por LA CENTRAL en las modalidades de contratación Plan Gold y Plan Premium con un precio superior a 80.000€, LA CENTRAL tendrá derecho al cobro de unos honorarios adicionales del 0,7% sobre el valor final de la operación debido al sobrecoste que supone la promoción de este tipo de negocio.

El VENDEDOR cuya publicación se realiza con este importe inicial se obliga expresamente a remitir al retirar el anuncio y/o finalizar la relación comercial con La Central, a remitir el contrato de cesión, traspaso, compra venta o alquiler en cualquier de sus modalidades jurídicas, incluso para el cambio o compra venta de acciones o títulos para salvaguardar la buena fe y que La Central pueda verificar la correspondencia o no de honorarios adicionales.

Séptimo.-Responsabilidades. De no estar expresamente contratado el servicio, La Central no entrará a valorar la veracidad de los datos proporcionados por lo que se exime de toda responsabilidad sobre la documentación aportada a un posible comprador o cesionario, por la veracidad de los datos proporcionados, etc. Se advierte así mismo que para el caso de contratarse el servicio de asesoramiento, al comprador se le advertirá así mismo de este mismo hecho.

El presente contrato se entiende IN PERSONAE por lo que El VENDEDOR asume de forma personal las obligaciones del presente contrato incluso si la forma jurídica objeto de contrato fuera societario.

El Vendedor afirma que los datos incluidos en el presente son ciertos bajo su responsabilidad.

Finalmente, se aconseja al cliente que no rescinda contratos, ni mercantiles ni laborales, hasta la firma del contrato definitivo de Venta, traspaso o cesión, no asumiendo LA CENTRAL responsabilidad alguna por dichos extremos, en ningún caso.

Octavo.- Indemnización por incumplimiento. En caso de incumplimiento de las obligaciones descritas en el presente contrato en base a la modalidad de contratación elegida, EL VENDEDOR se obliga a abonar en concepto de indemnización por daños y perjuicios así como costes asumidos por La Central en concepto de promoción del negocio, uso de web y recursos de la empresa el doble del importe que quedase pendiente de devengo hasta finalización de contrato con un mínimo de 600€.

Así mismo, y de forma adicional, para el caso de la contratación PREMIUM, EL VENDEDOR (cedente) deberá indemnizar a LA CENTRAL con el doble del importe de los honorarios a los que tuviera derecho a percibir LA CENTRAL en base al presente contrato más los intereses que generen como consecuencia de tal incumplimiento como cláusula indemnizatoria por incumplimiento.

Noveno.-Fuero y Legislación aplicable. Con renuncia a cualquier otro foro las partes se someten a la competencia de los Tribunales de Barcelona en todo lo relativo a las discrepancias que pudieran surgir sobre el presente Contrato.

Décimo.- Protección de Datos. De acuerdo con lo establecido en el nuevo Reglamento (UE) 2016/679 de 27 de abril, de protección de datos de carácter personal y la libre circulación de los mismos,  le informamos que en DAC SERVICIOS ADMINISTRACION SL  los datos personales que Ud. nos facilite serán incorporados a nuestros ficheros automatizados con el fin de prestarles el servicio solicitado. Los datos facilitados se conservarán mientras se mantenga la relación comercial o durante los años necesarios para cumplir con las obligaciones legales. Los datos no se cederán a terceros salvo que exista obligación legal para ello. Si lo desea, puede ejercitar los derechos de acceso, rectificación y cancelación y oposición, previstos en la ley, dirigiendo un escrito a DAC SERVICIOS ADMINISTRACION SL con NIFB64697527con domicilio social en Calle Valencia 482 Local, BARCELONA.

En lo especialmente establecido en este Contrato será de aplicación la regulación del arrendamiento de servicios en el Código Civil