Cláusulas nulas en el alquiler de una vivienda

Cláusulas nulas o sin validez legal más frecuentes a la hora de alquilar una vivienda

Lo primero que hay que decir que para que una cláusula sea nula será únicamente un juez quien tendrá la capacidad para declararla como tal.

Desde Asesoría Edac  nos indican que será de vital importancia la fase de negociación previa del contrato. Siempre deberemos evitar la inclusión de cláusulas que puedan llegar a ser consideradas como nulas para evitar interpretaciones futuras ya que si el contrato incluye cláusulas nulas, no supone la no validez del contrato entero, sino sólo de las regulaciones que pudieran llegar a ser consideradas nulas por los tribunales.

Ejemplos de las cláusulas nulas más habituales con las que nos encontramos:

a) Ampliación del obligado cumplimiento del primer año

Tras la reforma de la LAU de 2013, el artículo 11 LAU establece que el arrendatario tiene derecho a dar por terminado el contrato en cualquier momento una vez pasados los seis primeros meses y la penalización estará limitada a lo que la ley establece. Por tanto, cualquier otra cosa que se incluya, incluso suponiendo el acuerdo entre partes podrá ser considerada nula.

b) Negativa a la prórroga legal según LAU

La prórroga para el arrendador es obligatoria y de forma voluntaria para el arrendatario hasta un máximo de 3 años. Por lo que la cláusula de prórroga que señala que transcurrido el año de duración del arrendamiento las partes pueden decidir prorrogarlo es contraria a la que se contempla en el art.9.1 LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos)

c) Derecho de acceso a la vivienda por el arrendador

Según queda establecido en el artículo 18.2 de la Constitución Española, es ilegal cualquier cláusula relativa a la facultad de acceso por parte del arrendador a la vivienda arrendada para comprobar su estado pues el domicilio alquilado por el arrendatario goza de especial protección.

d) Falsos arrendamientos de temporada

Para que un alquiler sea considerado de temporada es necesario que exista una justificación de la temporalidad tipo trabajo, traslado temporal, estudios… y la existencia de un domicilio permanente del arrendador diferente de la vivienda que se alquila.

La falsedad que nos encontramos consiste en firmar alquileres de once meses de duración para considerarlos como un arrendamiento de temporada y así evitar la aplicación de la normativa de arrendamientos de vivienda. Sin embargo, al ser contrario en muchos casos de lo que se considera arrendamiento de vivienda, el inquilino tendrá derechos a permanecer 3 años con independencia del contrato firmado.

e) Pago por adelantado de más de un mes de renta

Según se establece en el artículo 17.2 LAU, el arrendador no puede exigir el pago por adelantado de más de una mensualidad de renta. En concreto, la ley hace referencia a la mensualidad de la renta de alquiler, que es diferente a otro tipo de pagos como fianza, garantías adicionales o la prima de opción en el caso de alquiler con opción a compra.

f) Traslado del deber de conservación de la vivienda

La interpretación de las cláusulas de obras es delicada y debe hacerse por profesionales especializados para poder interpretar, conforme a Derecho, la literalidad del contrato.

El arrendadores quien tiene obligación de realizar las obras necesarias para la adecuada conservación de la vivienda, como establece el artículo 21.1 LAU. Cualquier otra cláusula que obligue al arrendatario a realizar trabajos de conservación de la vivienda, se considerará nula y contraria a la LAU.

 

Como comentario final indicarle que normalmente los administradores de fincas cobran desde 1 mensualidad hasta un 10-15% de una anualidad por la realización de los contratos de arrendamientos ( alquiler ). Así que de cara a hacer su presupuesto deberá tener en cuenta que en el momento de la firma se necesitará disponer de: Entre 1 y 2 meses de fianza ( según el caso), 1 mes en curso ( mes por adelantado de alquiler ), 1 mensualidad como honorarios del administrador de fincas y por tanto, sumando todo un mínimo de 3 mensualidades hasta 4 y 5 mensualidades para acceder a la vivienda.

Cualquier duda o aclaración estamos a su total disposición. Disponemos de un departamento mercantil / legal especialista en derecho inmobiliario.

Daniel Moreno Haro

CEO La Central del Negocio

Artículo proporcionado por Asesoría Edac

Related Post

thumbnail
hover

¿Cómo se regula el dinero prestado...

¿Cómo se regula el dinero prestado a una empresa por parte de un socio?   Si usted a montado o está pensando en montar una empresa o neg...

thumbnail
hover

¿Qué es el ‘crowdfunding’ y cómo...

La primera regulación que se realiza en España del crowdfunding se hace a través de la Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la finan...

thumbnail
hover

¿Dónde invertir los ahorros? Fórmulas rentables...

Ahorrar no es algo fácil. Todos sabemos perfectamente que cuesta mucho ganar dinero y en cambio que se marche rápidamente. Lo que pretende...

Deje su comentario