5 Alternativas al cierre de negocios: Ni un local vacío

5 Alternativas al cierre de negocios: Ni un local vacío

La actual situación de crisis económica causada principalmente por el Covid está provocando una oleada de cierres de negocios, abandono de locales, impagos en las rentas de alquiler, etc.

La realidad es que a todos nos ha superado esta situación obligándonos a establecer sistemas de teletrabajo, a invertir en sistemas de reservas o ventas online, a pensar y desarrollar herramientas para mantener un mínimo de ventas ya sea con cita previa, a puerta cerrada, etc. Sin embargo, para muchos negocios tradicionales estos sistemas o nuevas herramientas no son suficientes para poder mantener los pagos de alquileres, trabajadores y costes en general de los negocios.

Sin duda los negocios más afectados son aquellos que han podido ser sustituidos por otros que se realizan online como tiendas de ropa, calzado, etc. sin entrar evidentemente en aquellos en los que directamente no ha sido posible abrir como bares o restaurantes y hoteles, etc.

Por todo, nuestra consultora se ha puesto a disposición de negocios, ejes comerciales, plataformas de empresarios y asociaciones para ayudar a establecer mecanismos que puedan evitar el cierre de locales comerciales y negocios situados principalmente a pie de calle y que dan vida a nuestros barrios, generan empleo y ofrecen estabilidad a nuestro barrio.

¿Qué medidas podemos tomar para evitar el cierre de locales comerciales?

  1. Revisión de contratos de Alquiler.

Sin duda uno de los costes estructurales más grandes y que por norma general se sitúa entre un 8% y un 20% del gasto total del comercio es el del alquiler.

Nuestra propuesta no pasa por solicitar una moratoria ya que pagar más tarde no es una solución. Y por otro lado, realizar una rebaja del alquiler sin establecer cambios en el sistema de trabajo, de gestión y por tanto de rentabilidad del negocio tampoco llevará al negocio a aguantar todos los cambios que se están produciendo a nivel de consumo.

Nuestra propuesta está enfocada en dar soluciones que puedan beneficiar a ambas partes:

  1. ¿podemos pactar un variable en función de las ventas?
  2. ¿puede el propietario participar de los “beneficios” del negocio si ayuda con el alquiler?
  3. ¿podría el propietario estar dispuesta a aceptar el subarriendo parcial o total del negocio bajo determinadas circunstancias?
  4. ¿Cómo podría regularse todo lo anterior?

Es necesario que los propietarios de locales entiendan que deben ayudar a sus inquilinos a que sus negocios aguanten igual que los inquilinos deben entender que los propietarios, tengan uno o doscientos locales, también tienen sus obligaciones de pago y dependen de los alquileres para pagarlas. Por eso mismo, una negociación no sólo en el precio del alquiler será fundamental para garantizar que ambas partes puedas salir menos perjudicadas antes esta situación.

La decisión por parte de un propietario de tener un local vacío hoy en día es un completo error. En nuestra consultora estamos mediando en multitud de casos entre inquilinos y propietarios y los acuerdos son muchos y muy diversos. Pondremos varios ejemplos:

  • Tenemos unos clientes que el propietario ha rebajado la renta y en otro caso hasta la perdonado durante 6 meses a cambio de que la licencia pase a ser titularidad de ellos como garantía de pago futuro. Así por ejemplo, en caso de impago futuro, cierre, etc. la licencia ya estaría en manos de la propiedad y por tanto se podría traspasar la misma, alquilar el local más rápido, etc.
  • Tenemos un propietario que ha decidido rebajar la renta a cambio de poder hacer uso del establecimiento y equipos 2 veces al mes para eventos privados derivados de otros negocios.
  • Otro cliente ha condonado alquiler a cambio de producto.
  • Algunos propietarios incluso estamos negociando que puedan ser socios del negocio.
  • En otros casos incluso se ha facilitado financiación al inquilino para realizar reformas y adaptaciones.

Por tanto, cada caso en diferente y debe ser analizado. La primera opción siempre es pedir una rebaja en el precio de alquiler, pero no siempre es la mejor ni la única opción.

  1. Revisión del modelo de negocio

Que un negocio haya podido subsistir y funcionar bien durante muchos años no garantiza nada hoy en día. En Barcelona mismo, en una situación Pre-covid había un 20% de negocios en Traspaso y ahora mismo esta cifra se ha duplicado.

Esto nos indica que:

  1. Si quiero traspasar el negocio me encuentro con más competencia que tiene un negocio parecido al mío y por tanto voy a traspasarlo por menos dinero del que me hubieran dado antes.
  2. Si decido aguantar el negocio tengo más posibilidades de subsistir por cuanto tendré menos competidores y por tanto, por motivos obvios, debería aumentar mi facturación o al menos sostenerla.

Por tanto, y viendo estas dos situación nos encontramos en que si tomamos la decisión B, la de luchar por nuestro negocio, etc. está claro que no podemos hacerlo de la misma forma. Debemos tomar medidas inmediatas de control y gestión:

  • Revisión del producto: ¿tengo los productos que la gente demanda?
  • Análisis de clientes tradicionales y clientes futuros: ¿serán los clientes de mañana iguales a los que tenía ayer?
  • Análisis de personal: ¿puedo automatizar procesos para ser más eficiente?
  • Márketing: ¿puedo vender algún producto o servicio online?
  • Costes: ¿puedo pactar con proveedores de producto o servicio otras modalidades de pago o gestión?
  • Contabilidad: ¿Dispongo de toda mi contabilidad actualizada y puedo consultarla en todo momento?
  • Impuestos: ¿Me conviene seguir con mi empresa o es mejor estar trabajando en Estimación Directa como autónomo o bajo el sistema de Módulos?
  • Efecto llamada: ¿tengo algún reclamo para atraer a mis clientes?

Todos estos puntos y muchos más son los que todo negocio necesita analizar de forma inmediata para avanzar hacia una sostenibilidad. No se entiende que a día de hoy existan negocios que sólo estén pensando en rebajar el coste del alquiler que pagan. Si bien es cierto que esa medida ayuda, es imprescindible que vaya acompañada de un cambio de estrategia global en servicio, producto y procedimientos de trabajo. No olvidemos que todo lo que hemos vivido podría volver a pasar. ¿Estaríamos entonces preparados?

  1. Ayudas y Subvenciones

Existen infinidad de ayudas y subvenciones tanto desde el estado como desde las comunidades autónomas o ayuntamientos. Hay que buscarlas y luchar todas y cada una de ellas. A parte de las ayudas por Covid cada año se publican incentivos para invertir en publicidad, en página web, en servicios de consultoría especializada o mentoring, etc.

Nuestra consultora también podrá orientarle sobre cómo conseguir estas ayudas, dónde puede buscarlas y cómo funcionan para garantizar que puedan disponer de ellas y continuar relanzando sus proyectos.

  1. Financiación

A la hora de desarrollar un proyecto existen muchas formas de financiarse. Lo más habitual y por resumir es pedir un préstamo para las grandes inversiones y por tanto activos que vayamos a tener durante mucho tiempo y solicitar pólizas de crédito para los pagos a corto plazo y tensiones puntuales de tesorería.

Sin embargo, existen otras muchas formas de financiarse:

  • Leasing
  • Renting
  • Confirming
  • Crowdfunding
  • Buscando Socios
  • Enisa
  • ICF

Debemos recordar que son muchos los proveedores, y esto es muy extendido en hostelería, que colaboran con sus clientes aportando capital para las aperturas. El caso más extendido es el de las máquinas tragaperras, los proveedores de café o los proveedores de cerveza.

  1. Subarriendo y alternativas a nuestro local

¿Hemos pensado o valorado la posibilidad de compartir nuestro espacio?

Es muy extendido desde hace tiempo el trabajo mediante Coworking. Nosotros mismos, en nuestras oficinas, disponemos de espacios en los que otros profesionales nos alquilan una mesa y nosotros proporcionamos internet, secreataría, fotocopiadora, etc. Sin embargo, este modelo no se ha extendido a los comercios de barrio. Quizá sería el momento.

  • ¿Tenemos una tienda de ropa, calzado, etc. y no vendemos como antes?

Quizá sería un buen momento para buscar pequeños diseñadores y fabricantes locales que quisieran contar con un espacio físico para la venta de sus productos. Esto siempre se ha trabajado mediante el depósito de producto donde el fabricante o distribuidor deja las prendas de ropa (por simplificar el ejemplo) y cada mes pasa por la tienda para hacer cuentas de las prendas vendidas y por tanto las que ha de reponer y al mismo tiempo cobrar.

¿Por qué no volvemos a este modelo de negocio? ¿Por qué no ofrecemos además que el propio fabricante pueda poner a sus vendedores en nuestra tienda? Más aún si nuestro local está bien situado. Esta podría ser una gran alternativa para locales principalmente de retail.

  • ¿Tenemos un bar, cafetería o restaurante y no nos salen las cuentas?

Quizá es el momento de replantear el modelo de negocio. Si tenemos en cuenta o valoramos los costes que tenemos de apertura diaria del negocio quizá tengamos sorpresas. ¿Sería posible abrir el local sólo para comidas o cenas privadas?

En locales con bajo coste de alquiler puede ser una buena opción establecer un servicio bajo demanda de fiestas o eventos privados. Pensemos que en un evento privado de 10-15 personas puede llegar a facturarse unos 500€ generando un margen de 250€ aproximadamente. Por tanto, si realizamos estos eventos Viernes noche, Sábado mediodía y noche y domingo mediodía podríamos estar generando 1.000€ por semana que si bien no saldremos de pobres, nos darán 4.000€ mensuales con los que podremos pagar alquiler y gastos del local.  ¿A que no parece tan mala alternativa?

¿Y si tenemos un local de hostelería cerrado? Pues podríamos decir lo mismo…. Si disponemos de licencia en vigor el propietario del local podría ceder el local a una empresa de eventos privados para su utilización durante esos días. En concreto estamos hablando del concepto de Chiquiparque llevado a la hostelería.

  • Tenemos unas oficinas que no podemos pagar

Sin duda el trabajo en coworking es la alternativa más racional. Ahora bien, existen muchos tipos de coworking. Lo ideal es dirigirse a uno donde realmente puedan crearse sinergias y no deberíamos valorar el cambio de local únicamente por precio. Pensemos que uno de los principales puntos que hemos indicado en el artículo es que el coste del alquiler nos ayudará, pero no será la solución a nuestros problemas.

  • ¿Somos propietarios o tenemos un local vacío sin licencia?

Aunque a ninguno nos gusta invertir dinero sin saber cuál será el resultado futuro, la realidad es que en la actualidad existe muchísimos locales vacíos en alquiler. Por tanto, si queremos alquilar el nuestro tendremos que buscar cómo diferenciarnos. Para ello, podemos establecer diferentes estrategias:

  • Decoración: tener el local en buenas condiciones siempre ayudará o facilitará su venta de una forma visual.
  • Licencia: disponer de licencia es importante ya que los trámites pueden demorarse en el tiempo. Pactar por ejemplo carencia mientras se obtiene la licencia por parte de nuestro inquilino o por ejemplo pactar que la licencia la paga directamente la propiedad y por tanto que es la titular pero que la cede o alquila conjuntamente con el local puede ser otra medida.

Como se ha podido ver el el presente artículo, la casuísitica es mucha y muy variada. Bajo nuestro punto de vista lo más importante en estos momentos es garantizar que la economía, ingresos y negocios  sigan en funcionamiento. Asumir que todos vamos a sacrificar algo que antes teníamos y ahora no es fundamental para que las negociaciones entre la propiedad del local y el inquilino tengan un final feliz.

Esperamos que el presente artículo pueda servir para ofrecer ideas de acuerdos y medidas a tomar tanto por parte de propietarios de locales comerciales como de inquilinos o propietarios de negocios. Las alternativas a no tener buenos acuerdos es la de tener locales vacíos sin alquilar o tener que traspasar el negocio. Evitemos estos dos extremos. Nuestra consultora puede ayudar a buscar una solución que pueda satisfacer a ambas partes. Tanto nuestro equipo económico-fiscal como jurídico o laboral pueden dar una perspectiva global al acuerdo que beneficie a todas las partes.

Daniel Moreno Haro

Director La Central del Negocio

Más información: info@lacentraldelnegocio.com

Telf. 930153772

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Condiciones servicio Publicación:

Don Daniel Moreno Haro, mayor de edad, en su calidad de Consultor especializado en compra-venta de negocios, con DNI 40994813G, Administrador de LA CENTRAL DEL NEGOCIO, cuyo domicilio profesional es C/ Valencia 482, local, de Barcelona, en adelante denominado LA CENTRAL. La Central Del Negocio es propiedad de Asesoría Edac - Lcdn SL con NIF B64697527 y domicilio social en Barcelona.

Ambas partes, VENDEDOR/CEDENTE/PORPIETARIO (en adelante VENDEDOR) y LA CENTRAL, intervienen, con capacidad legal necesaria y suficiente que se reconocen, suscriben el presente Contrato de Actuación con arreglo a los siguientes 

PACTOS

Primero.-Publicación y Cesión de datos: Para el caso de contratar los servicios de publicación, La Central publicará el negocio, local propiedad descrito en el presente contrato en su página web, siguiendo los datos y parámetros proporcionados por el Vendedor y siguiendo sus instrucciones en todo momento. El precio final de publicación será incorporado por el VENDEDOR en el encargo de valoración del negocio entregado por LA CENTRAL.

En función de la opción de publicación contratada, se informa al VENDEDOR que La Central promocionará el negocio en diferentes portales especializados en compra venta de empresas y traspaso de negocios, alquiler o compra venta por cuenta del cliente y podrá ceder a terceros información de la empresa en venta o negocio en traspaso o local en venta o alquiler por lo que usted autoriza expresamente a La Central a poder divulgar datos del mismo con la finalidad siempre y única de ayudarle a conseguir los objetivos que motivan la propia publicación: venta, traspaso o alquiler.

Así mismo, el VENDEDOR autoriza mediante el presente a que sus datos puedan ser incorporados en sus bases de datos y puedan ser cedidos a terceros que formen parte del mismo grupo empresarial con fines comerciales.

Segundo.-Tiempo. El tiempo de contratación vendrá regulado por su propia elección y será prorrogable por periodos idénticos para el caso de no comunicar decisión en contrario. Por tanto, el presente se realiza con carácter indefinido y hasta la realización de la venta, traspaso o cesión del negocio, alquiler o venta o en su defecto hasta la retirada del anuncio.

Para el caso de querer rescindir el presente sin motivo justificado por anticipado se devengarían los honorarios o compensaciones indicadas en el Pacto Octavo del presente.

Se entenderá por causa justificada de imposibilidad de realizar la cesión, traspaso, venta o alquiler:

1.    Que el propietario del local arrendado no acepte nuevos inquilinos.

2.    Que el ayuntamiento no facilite el cambio de nombre.

3.    Que exista imposibilidad de traspasar o ceder la licencia.

4.    Que por razones urbanísticas deba posponerse el traspaso, venta o alquiler debido a problemas burocráticos, dificultades y/o obras que afecten directamente al negocio,

5.    Por circunstancias familiares extremas que impidan la firma del titular o titulares de la correspondiente licencia y pueda quedar interrumpida la operación, etc.

La Central podrá solicitar justificación de cualquiera de las motivaciones expuestas en el presente.

Tercero.- Modalidades de Contratación y servicios incluidos:


El precio de los servicios indicados podrá ir variando en función de las ofertas publicadas por lo que será objeto directo de contratación a través de sistema directo en web según el momento.

Cuarto.- Obligaciones del Vendedor. El VENDEDOR   se obliga de forma expresa a comunicar la operación de venta, cesión o traspaso y alquiler a LA CENTRAL, debiendo ponerse en contacto con ésta para informar al respecto salvo pacto expreso entre las partes.

La realización de contratos y documentos tanto de compra venta de empresa como cesión o traspaso del negocio, alquiler o venta con otras consultoras no exime al cliente de pagar los honorarios de publicación pactados incluso para el caso de realizar una compra venta de acciones, un subarriendo o una venta parcial o cesión parcial de negocio. Cualquier alteración en la propiedad del negocio o local por cualquier cuestión jurídica o mercantil supondrá la finalización del presente contrato devengando en su caso los honorarios pendientes hasta la finalización del contrato.

Para el caso de contratar el servicio PREMIUM, el VENDEDOR deberá facilitar a LA CENTRAL los datos del COMPRADOR o CESIONARIO para poder llevar a cabo la citada operación y para salvaguardar la propia relación contractual del presente. Así mismo, el VENDEDOR se obliga a informar a su COMPRADOR que sus datos serán proporcionados a LA CENTRAL en salvaguarda del presente contrato.

Quinto.- Compromiso. Corresponderá a LA CENTRAL las labores de realización de los trabajos contratados con total diligencia con la finalidad de poder llevar a buen término la operación de traspaso, venta o alquiler con total garantía para el vendedor o cedente y el comprador o cesionario.

En función de la contratación elegida LA CENTRAL se compromete a mantener informado al VENDEDOR sobre el estado de su anuncio y las estadísticas del mismo para que pueda tomar una decisión más acertada sobre la estrategia a seguir a la hora de vender su negocio.

LA CENTRAL mantendrá, para el caso de contratar el servicio, cualquier anuncio y/o promoción del negocio objeto de traspaso, venta o alquiler hasta que el VENDEDOR comunique su Cesión , traspaso, venta o alquiler definitivo.

Sexto.-Honorarios. La Central no cobrará comisión alguna por la intermediación en el presente contrato al VENDEDOR y remitirá para el caso de contratarse los servicios, los contactos y/o posibles candidatos que surjan directamente para que personalmente puedan negociar ambas partes.

En función del tipo o modalidad de contratación elegida, La Central podrá Asesorar y proporcionar candidatos además de promocionar en diferentes medios el negocio objeto del presente y a gestionar conjuntamente las posibles ofertas de compra que existan sobre el negocio.

La Central podrá devengar honorarios adicionales al COMPRADOR o CESIONARIO por las gestiones de: Realización de contratos, cambios de nombre, cambios de titular de licencia, etc. siempre que este los pida expresamente En ningún caso se cobrará importe adicional al vendedor del negocio más allá de los descritos en el presente siempre salvo pacto expreso entre las partes o que el VENDEDOR contrate otros servicios que ofrece La Central que no son objeto del presente contrato.

No se incluye la tramitación de los cambios de nombre o licencia que en todo caso irían a cargo del comprador o cesionario. Todo ello salva pacto expreso entre las partes que en cualquier caso no exime al cliente de pagar los honorarios indicados en el Pacto Segundo.

Para la prestación del servicio se requerirá el pago de los servicios de forma on-line.

Únicamente el PLAN PREMIUM conlleva unos honorarios adicionales en el momento de realizar la operación de cesión, traspaso, compra venta o alquiler por importe de 1.990€ que serán abonados en el momento de retirar el anuncio o realizarse la operación objeto de publicación.

Honorarios Adicionales:

Le recomendamos que si desea contratar alguno de nuestros Servicios adicionales como Fotografía, Video o Marketing contacte con nuestros asesores para que puedan realizarle un presupuesto a medida. Inicialmente quedan excluidos de la modalidad de contratación directa on-line.

Los Servicios contratados son paquetes estándar y cualquier alteración de los mismos deberá ser objeto de pacto entre las partes de forma previa.

Para el caso de que la cesión, traspaso o compra venta en cualquiera de sus modalidades jurídicas se produjera tras la publicación realizada por LA CENTRAL en las modalidades de contratación Plan Gold y Plan Premium con un precio superior a 80.000€, LA CENTRAL tendrá derecho al cobro de unos honorarios adicionales del 0,7% sobre el valor final de la operación debido al sobrecoste que supone la promoción de este tipo de negocio.

El VENDEDOR cuya publicación se realiza con este importe inicial se obliga expresamente a remitir al retirar el anuncio y/o finalizar la relación comercial con La Central, a remitir el contrato de cesión, traspaso, compra venta o alquiler en cualquier de sus modalidades jurídicas, incluso para el cambio o compra venta de acciones o títulos para salvaguardar la buena fe y que La Central pueda verificar la correspondencia o no de honorarios adicionales.

Séptimo.-Responsabilidades. De no estar expresamente contratado el servicio, La Central no entrará a valorar la veracidad de los datos proporcionados por lo que se exime de toda responsabilidad sobre la documentación aportada a un posible comprador o cesionario, por la veracidad de los datos proporcionados, etc. Se advierte así mismo que para el caso de contratarse el servicio de asesoramiento, al comprador se le advertirá así mismo de este mismo hecho.

El presente contrato se entiende IN PERSONAE por lo que El VENDEDOR asume de forma personal las obligaciones del presente contrato incluso si la forma jurídica objeto de contrato fuera societario.

El Vendedor afirma que los datos incluidos en el presente son ciertos bajo su responsabilidad.

Finalmente, se aconseja al cliente que no rescinda contratos, ni mercantiles ni laborales, hasta la firma del contrato definitivo de Venta, traspaso o cesión, no asumiendo LA CENTRAL responsabilidad alguna por dichos extremos, en ningún caso.

Octavo.- Indemnización por incumplimiento. En caso de incumplimiento de las obligaciones descritas en el presente contrato en base a la modalidad de contratación elegida, EL VENDEDOR se obliga a abonar en concepto de indemnización por daños y perjuicios así como costes asumidos por La Central en concepto de promoción del negocio, uso de web y recursos de la empresa el doble del importe que quedase pendiente de devengo hasta finalización de contrato con un mínimo de 600€.

Así mismo, y de forma adicional, para el caso de la contratación PREMIUM, EL VENDEDOR (cedente) deberá indemnizar a LA CENTRAL con el doble del importe de los honorarios a los que tuviera derecho a percibir LA CENTRAL en base al presente contrato más los intereses que generen como consecuencia de tal incumplimiento como cláusula indemnizatoria por incumplimiento.

Noveno.-Fuero y Legislación aplicable. Con renuncia a cualquier otro foro las partes se someten a la competencia de los Tribunales de Barcelona en todo lo relativo a las discrepancias que pudieran surgir sobre el presente Contrato.

Décimo.- Protección de Datos. De acuerdo con lo establecido en el nuevo Reglamento (UE) 2016/679 de 27 de abril, de protección de datos de carácter personal y la libre circulación de los mismos,  le informamos que en DAC SERVICIOS ADMINISTRACION SL  los datos personales que Ud. nos facilite serán incorporados a nuestros ficheros automatizados con el fin de prestarles el servicio solicitado. Los datos facilitados se conservarán mientras se mantenga la relación comercial o durante los años necesarios para cumplir con las obligaciones legales. Los datos no se cederán a terceros salvo que exista obligación legal para ello. Si lo desea, puede ejercitar los derechos de acceso, rectificación y cancelación y oposición, previstos en la ley, dirigiendo un escrito a DAC SERVICIOS ADMINISTRACION SL con NIFB64697527con domicilio social en Calle Valencia 482 Local, BARCELONA.


En lo especialmente establecido en este Contrato será de aplicación la regulación del arrendamiento de servicios en el Código Civil